賃貸併用住宅ローンで夢のマイホームを手に入れる方法をご紹介
不動産投資というと、アパートやマンションの経営をイメージする人が多いかもしれません。
賃貸物件の経営は自宅とは別に物件を探し投資する方法です。一方で、自宅に住みながら家賃を得る経営方法もあります。それが賃貸併用住宅です。
賃貸併用住宅について「自宅を併用しているのであれば、住宅ローンは利用できるの？」など、不明な点もあるでしょう。
この記事では、賃貸併用住宅と住宅ローンや、賃貸併用住宅を成功させるためのポイントについて解説します。
不動産投資を検討している人はぜひ参考にしてください。
Contents
賃貸併用住宅とは収益性のあるマイホーム
賃貸併用住宅とは、自宅とアパートを併用した建物です。
自宅に住みながら家賃を受け取ることで毎月の負担を和らげることができます。
また、住宅の間取りによっては、将来的に二世帯住宅にもできるでしょう。
集合住宅の最上階を自宅にし、下階に賃貸の部屋を設けたり、戸建て住宅の一部を賃貸の部屋にしたりと、種類はさまざまです。
賃貸併用住宅を建てる際は、有効に活用するための方法を長期的な目線で考えましょう。
住宅ローンで賃貸併用住宅を建てられる
一定の条件を満たせば、賃貸併用住宅でも住宅ローンの利用が可能です。
多くの金融機関では「住宅全体の面積のうち、居住用のスペースが50%以上を占める」ことを適用条件と定めています。
居住用のみの住宅だと、自分の収入や貯蓄でローンの返済をしなければなりません。
しかし、賃貸併用住宅なら、家賃収入で自宅部分と賃貸部分のローンを返済できるため、負担が軽減されます。
ただし、住宅ローンを利用するには設計に縛りが出る点には気をつけましょう。
賃貸併用住宅で住宅ローンをおすすめする理由
賃貸併用住宅を住宅ローンで購入するのをおすすめする理由は以下の4点です。
- 審査に通りやすい
- アパートローンよりも低金利である
- 住宅ローン控除の利用ができる
- ローン破綻のリスクをおさえられる
1つずつ紹介します。
審査に通りやすい
住宅ローンは、長期間安定した収入があったり自己資金に余裕があったりすると審査に通りやすくなります。
一方、アパートローンは、物件の収益性と担保価値が貸付の判断材料です。そのため、資金に余裕があっても収益性が低いと審査が通らない可能性があります。
アパートローンよりも低金利である
住宅ローンは、アパートローンよりも金利が2〜3%ほど低く設定されており、低いものでは金利が1%以下です。
そのため、最終的な返済額を減らせる可能性もあります。
金利が低ければその分返済金額は減り、手元に残る資金は多くなるでしょう。
また、35年の長期間でローンを組めるため、月々のローン返済額をおさえられます。
住宅ローン控除の利用ができる
住宅ローンを利用できれば、住宅ローン控除も適用されます。
ただし、控除の対象となるのは、自己の居住部分のみです。
たとえば、自宅の50%を賃貸としている場合、住宅ローン控除の対象となるのは残りの50%です。
ローン破綻のリスクをおさえられる
通常の持ち家は、自分の収入から住宅ローンを返済します。
一方、賃貸併用住宅は家賃収入を得られるため、自宅部分のローン返済の負担が軽減されます。
賃貸部分の空室や家賃滞納がなければ、住宅ローンが支払えなくなるリスクは低いといえるでしょう。
住宅ローンで賃貸併用住宅を建てるときの注意点
住宅ローンを利用して賃貸併用住宅を建てる際には、以下の点に注意しましょう。
- 自宅部分を50%以上としなければならない
- 収入によってローンが組めない可能性がある
- 空室リスクや家賃滞納リスクが住宅ローン返済に影響する
- 一般の戸建て住宅よりもローンが高額である
- 住宅ローンを融資してくれる銀行が少ない
すべて賃貸併用住宅を検討する上で非常に重要なポイントであるため、1つずつ解説します。
自宅部分を50%以上としなければならない
住宅ローンを使って賃貸併用住宅を建てるには、自宅部分を50％以上にする必要があります。
たとえば、転勤などで子ども夫婦が出ていき、残った自宅部分を賃貸として活用するには、不動産投資ローンで融資を組まなければなりません。
また、自宅部分は小さくてもよいからアパート部分を増やしたい場合は、アパートローンで賃貸併用住宅を建てます。
収入によってローンが組めない可能性がある
住宅ローンは、借りる人の収入が低いとローンを組めない可能性があります。
住宅ローンで建てる賃貸併用住宅は、通常の住宅の2倍の大きさの建物を建てるため、借り入れ額も大きくなるでしょう。
そのため、収入が不安定な個人事業主や低収入の人は審査が通りにくくなります。
空室リスクや家賃滞納リスクが住宅ローン返済に影響する
賃貸併用住宅は賃貸収入がなければ収益はありません。
したがって、空室リスクや家賃滞納リスクは住宅ローン返済に大きく影響するでしょう。
ニーズのある地域で信用力の高い借り手を探すなど、空室や家賃滞納を防ぐ必要があります。
賃貸併用住宅は、不動産投資の知識と経営力がないと安定した収入は得られない点に注意しなければなりません。
一般の戸建て住宅よりもローンが高額である
先に述べたように、賃貸併用住宅は住宅と賃貸物件を一つの建物内に同居させた建物です。そのため、戸建て住宅よりも建築費と購入費が高額になり、借り入れ額も大きくなるでしょう。
ローンが高額であれば、発生する利息も高くなるため、注意が必要です。
賃貸収入をあてにしすぎず、余裕のある資金計画を立てなければなりません。
住宅ローンを融資してくれる銀行が少ない
自宅部分半分以上にしていても、賃貸併用住宅に慣れていない銀行に問い合わせた場合、住宅ローンの適用を断られるケースがあります。
自力で金融機関に問い合わせるよりも、賃貸併用住宅を取り扱った実績のある会社に金融機関を紹介してもらうとよいでしょう。
住宅ローンで賃貸併用住宅の融資を受ける際の審査項目
賃貸併用住宅で住宅ローンを利用する場合、自宅面積以外にも以下の審査項目があります。
- 年収
- 職業
- 勤続年数
- 年齢や健康状態
- 貯蓄金額と他のローン利用の有無
- 信用情報
賃貸併用住宅であっても、住宅ローンは個人の所得から返済するものという考え方は変わりません。
長期間安定した収入がある人や自己資金に余裕がある人は審査に通りやすいでしょう。
また、住宅ローンの融資限度額は年収の5倍〜7倍程度です。賃貸併用住宅の場合は借り入れも大きくなるため、注意が必要です。
さらに、団体信用生命保険（団信）への加入が求められます。団信に加入していれば、ローンの借主が亡くなった場合に、残りの住宅ローンの返済を免除されます。
審査を通過しやすくするために、以下の対策をしましょう。
- 現在借りているローンを整理する
- 転職をひかえる
- 頭金を多く用意する
賃貸併用住宅に住宅ローンを活用できると、賃貸経営が成功しやすくなります。
賃貸併用住宅で住宅ローンを組めなかった場合
住宅ローンが組めない場合は、ほかの方法を考えなければなりません。
この章では2つの方法を紹介します。
①アパートローンを組む
②区分登記をする
それぞれの方法について解説します。
アパートローンを組む
アパートローンは、不動産投資ローンとも呼ばれます。
アパートローンは住宅ローンより審査が厳しくなります。賃貸経営もローンの利用履歴もない場合は、借り入れが難しいでしょう。
しかし、自宅部分が50％に満たない場合には住宅ローンが利用できないため、アパートローンをおすすめします。
区分登記をする
どうにか住宅ローンを適用するためには、自宅部分の床面積が50%となるように区分登記しましょう。
自宅部分と賃貸部分を区分登記して、自宅部分の土地と建物にだけ住宅ローンを利用すると、ローンの金利を下げ、住宅ローン控除も適用できます。
賃貸併用住宅を成功させるポイント
賃貸併用住宅は、住宅ローンを利用して低金利で購入ができます。
ただし、一般の戸建て住宅よりも借り入れが大きくなるため、家賃収入がなければ返済は難しいでしょう。
この章では、安定した経営を行うためのポイントを解説します。
- 経営目的を明確化する
- 収支計画を立てる
- 複数の建築プランを比較検討する
- 入居者ニーズを満たす間取りとデザインを設計する
- 物件の管理・運用はプロにまかせる
すべて重要なポイントなので、ぜひ参考にしてください。
経営目的を明確化する
不動産投資では、経営の目的を明確化するのがもっとも大切です。
経営の目的の一例は以下の通りです。
- 固定資産税の軽減
- 収入を増やすための投資
- 相続対策
それぞれ目的によって事業計画が異なります。
また、賃貸併用住宅の計画では、事業計画書をハウスメーカーなどに作成してもらう必要があり、資の審査の際に重視されます。必ず事前に経営目的を明確にしましょう。
収支計画を立てる
収支計画とは、住宅ローンの金利や返済期間を加味して毎月の家賃収入（収入）と住宅ローンの返済額（支出）を算出することをいいます。
自己資金ではなく、家賃収入だけでローン返済ができる収支を設定するのがおすすめです。安定経営ができるよう、入念にシミュレーションをしましょう。
収支シミュレーションの際、特に重要な項目は以下の2点です。
- 賃貸需要をしっかり把握し、家賃相場を調べる。
- ローンが破綻しないよう、毎月の家賃収入と住宅ローンの返済額を具体的に算出して検証する。
また、建築会社を選ぶ際は納得いくまで説明を受け、選ばなければなりません。
複数の建築プランを比較検討する
今まで説明してきた通り、賃貸併用住宅は賃貸経営で収益を見込めるため、通常の住宅とは異なり、高度な提案力・設計力が求められます。
建築プランや建築費、収支シミュレーションなど、複数の会社を比較検討しましょう。
建築会社を選ぶ際のポイントは以下の通りです。
- 賃貸併用住宅の建設実績があるか
- 賃貸ニーズに沿った設計プランを提案してくれるか
- 融資のアレンジをしてくれるか
必ずしも大手のハウスメーカーがよいとは限りません。
地域に根付いている工務店や、収益物件の設計・管理を行っている住宅会社も探しましょう。また、住宅会社から金融機関を紹介してもらった方が有利な条件で融資を受けられる可能性もあります。
入居者ニーズを満たす間取りとデザインを設計する
戸建てやワンルームなどの種類に限らず、入居者が暮らしやすいかを重視し、間取りやデザインを考える必要があります。以下の点に注意するとよいでしょう。
- 自宅部分に住む人と賃貸部分に住む人双方のプライバシーを守る間取りを考慮する
- 部屋だけではなく、外観においても魅力的なデザインを採用する
また、周辺環境の調査を行い、どのような人に需要があるのかを把握してデザインや設計を行う必要があります。
物件の管理・運用はプロにまかせる
賃貸経営にかかわる業務は多くあります。
- 契約更新の手続き
- 賃料の回収
- 設備機器の法定点検・リフォーム
賃貸併用住宅では、収益の管理も必要です。
専門的な知識が不足していると、長期的な経営プランの設計は難しいでしょう。
オーナーが管理しきれない業務は、プロへ委託しましょう。
賃貸併用住宅に関するよくある質問
最後に、住宅ローンで賃貸併用住宅を建てる際によくある質問を厳選して紹介します。
この章で紹介する以外にも疑問点はたくさんあるでしょう。必ず不動産会社に質問し、理解してから建設を検討しましょう。
Q：引っ越しが必要になったらどうする？
住宅ローンは自分が住むことが条件となります。
そのため、引越しは契約違反とみなされ、契約違反を理由に住宅ローンの一括返済を求められるケースがあります。つまり、原則として自宅部分はローンを完済していないと賃貸に出せないのです。
ただし、転勤などの一時的な引っ越しの場合は、住宅ローンの返済中でも賃貸に出せる可能性もあります。
Q：新たに物件を購入したい場合はどうする？
住宅ローンを組んで賃貸併用住宅を建てる場合、ローンの借入額は大きくなります。
借入額が大きいと、追加での借り入れは困難なため、注意が必要です。
事前に、今後の資金計画についてよく検討しましょう。
まとめ：賃貸併用住宅はしっかりとした収益モデルを作ってから建築しよう
今回は、賃貸併用住宅と住宅ローンや、賃貸併用住宅を成功させるためのポイントについて解説しました。
賃貸併用住宅でも、条件を満たせば住宅ローンを利用できます。アパートローンよりも金利が低く、長期間の安定した収入や自己資金に余裕があれば審査にも通りやすいのがメリットです。
しかし、空室や家賃滞納が発生すると賃貸部分での収入が確保できません。
そのため、しっかりとした収益モデルを作り、入居者のニーズを満たす物件を建築、購入しましょう。
賃貸併用住宅の経営を成功させて安定した収入を得られるよう、この記事を参考にしてくださいね。
参考サイト
類似率5％
一致率31％
テキスト類似率45％
最大連続文字数23文字
