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2025/11/05リースバックとは？メリット・デメリットから売却価格や家賃相場まで徹底解説！
- リースバック
- リースバックは自宅売却後も賃貸で住み続けられる資金調達法であり、固定資産税などの維持費負担がなくなる 。
- リースバックの資金使途は自由で、年齢制限もない 。
- 売却価格は相場より安く毎月の家賃が発生する 。買い戻し条件など契約内容の慎重な確認が必要だ。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
「事業資金が必要だけど、今の自宅を手放したくない…」そんなジレンマを抱えていませんか？実は、あなたの住まいを活かして資金を調達する「リースバック」という選択肢があります。自宅を売却しても引き続き住み続けられる、この意外と知られていない仕組みで、多くの人が素早く、まとまった資金の調達に成功しています。
今回は、自宅に住みながら必要な資金を手に入れられる「リースバック」の仕組みから、知っておくべきメリット・デメリット、そして実際の成功事例まで徹底解説します。資産活用の新たな選択肢を、ぜひご検討ください。
Contents
リースバックの仕組み
リースバックとは自宅を売却しながらも住み続けられる画期的な資金調達方法です。
所有権を手放す代わりに一括で資金を受け取り、賃借人として同じ家に住み続けるリースバック。その基本的な仕組みから実現のための条件まで、これから詳しく解説していきます。
リースバックの基本
リースバックとは、自宅を不動産会社に売却した後も、賃貸借契約を結んで同じ家に住み続けられるサービスです。所有者は物件を売却することで、一括で現金を受け取り、その後は賃借人として毎月家賃を支払いながら住み続けます。この仕組みにより、住み慣れた環境を変えることなく、まとまった資金を手に入れることが可能になります。
賃貸借契約には「普通借家契約」と「定期借家契約」の2種類があり、多くの場合は1〜5年程度の定期借家契約が採用されています。特にシニア世代にとっては、引っ越しの負担なく老後資金を確保できる点や、固定資産税などの維持費負担から解放される点が魅力となっています。急な入院費用や住宅ローンの返済資金としても活用でき、相続対策としても効果的な選択肢です。
リースバックが可能な条件は？
リースバックが可能になる条件として最も重要なのは、物件がアンダーローン状態であることです。つまり、住宅ローン残高よりも売却価格が上回っている状態が理想的です。アンダーローンであれば、売却代金でローンを完済できるため、スムーズにリースバックが実現可能です。一方、オーバーローン状態（ローン残高が売却価格を上回る状態）では、その差額を自己資金で補填するか、金融機関と交渉して任意売却を組み合わせる必要があります。
リースバックのメリット
リースバックには住宅や資金に関する多くのメリットがあります。特に注目すべき点は、住宅に関する負担軽減と資金調達の自由度です。自宅を売却しながらも住み続けられる利点と、まとまった資金を獲得できる魅力について、これから具体的に解説していきます。
まとまった資金が獲得できる
リースバックの最大のメリットは、短期間でまとまった資金を獲得できる点です。自宅を不動産会社に売却することで、物件評価額に応じた現金を一括で手にすることができます。この資金の使い道に制限はなく、老後の生活資金、子どもの教育費、事業資金など様々な目的に活用できる自由度が大きな魅力です。
特に住宅ローンの残債がある場合でも、売却資金でローンを完済することで、毎月の返済負担から解放されるメリットもあります。急な入院費用や事業の立て直しなど、まとまった資金が必要な状況で、引っ越しの手間なく現金化できる点が、多くの方にリースバックを選ぶ理由となっています。
不動産ビギナーさんまとまったお金が手に入るのは魅力ですね。何に使ってもいいんですか？
山口智暉はい、事業資金や教育費など使い道は自由です 。ローンの完済に充てる方も多いですよ 。
固定資産税が不要になる
メリットの2つめは、固定資産税の負担がなくなる点も挙げられます。自宅の所有権が買主に移転するため、これまで毎年支払っていた固定資産税が不要となります。あわせて、火災保険料や将来の大規模修繕費用といった、建物の維持管理コストも所有者である買主の負担となります。これらの継続的な支出がなくなることで、家計の負担を大幅に軽減できるでしょう。
現在の住宅に住み続けられる
メリットの3つめは、リースバックの大切な我が家に住み続けられる点です。自宅を売却しても、その後は賃借人として同じ住まいで生活を継続できるため、住み慣れた環境を維持できます。
特に高齢者にとって、新しい環境への適応は身体的・精神的な負担が大きいものです。リースバックを利用すれば、長年築いてきた近隣との人間関係や、通院・買い物などの生活動線をそのまま保持できます。
リースバックのデメリット
リースバックはメリットがある一方で、いくつかの重要な注意点も存在します。自宅を売却して資金を手に入れる魅力的な選択肢ですが、将来的な負担やリスクについてもしっかり理解しておく必要があります。ここでは、リースバック契約で特に注意すべき3つの重要なデメリットについて詳しく解説します。将来の家計計画を立てる上で欠かせない情報となりますので、ぜひ参考にしてください。
家賃の支払いが発生し続ける
リースバックを契約すると、自宅の所有権は不動産会社に移るため、そこから賃貸契約が始まります。つまり、今まで住宅ローンを支払っていた方も、これからは家賃を毎月支払う必要があります。家賃額は物件の価値や立地条件によって異なりますが、一般的に売却価格の年間7〜13%程度に設定されることが多いです。
この家賃支払いは契約期間中ずっと続くため、長期的な家計計画を立てる必要があります。将来の収入減少も考慮して、支払い続けられる家賃額かどうかを慎重に検討することが重要です。家賃の滞納は最悪の場合、退去を求められるリスクもあるため、安定した収入源の確保が不可欠となります。
- 不動産ビギナーさん
家賃はどれくらいになるんでしょうか？ 高くならないか心配です。
- 山口智暉
一般的に売却価格の年間7～13%が目安です 。将来も払えるか計画することが重要ですね 。
売却価格が相場よりも低くなりやすい
リースバック取引では、売却価格が一般的な不動産市場価格の70～90%程度に設定されるケースが多いです。これは、不動産会社が直接買い取る「買取」方式を採用しているためです。通常の仲介販売と異なり、買主を探す時間や手間が省かれる代わりに、価格が抑えられる傾向にあります。
不動産会社は将来の収益性を重視するため、買取価格を低く設定する傾向が見られます。この価格差は一見デメリットに思えますが、再購入時のコストや毎月の家賃設定に影響するため、総合的に判断する必要があります。
また、物件の立地条件も価格に大きく影響します。東京や大阪などの都市部では売却価格が高く設定される傾向がある一方、地方では価格が抑えられやすい点も理解しておきましょう
リースバックと類似サービスの違い
不動産を活用して資金調達を検討する際には、様々な選択肢があります。リースバックとは自宅を売却しつつ住み続ける方法ですが、似た仕組みの金融サービスとの違いを理解することが重要です。
ここでは、不動産担保ローンやリバースモーゲージといった類似サービスとリースバックの違いや特徴、そして具体的にどのような方にリースバックが最適なのかについて解説します。状況に応じた最適な資金調達方法を選ぶための判断材料をご提供します。
不動産担保ローン・リバースモーゲージとの違い
リースバックと似たサービスには、不動産担保ローンとリバースモーゲージがあります。不動産担保ローンは、自宅を担保にして資金を借り入れるローンでありリバースモーゲージは、高齢者向けの融資制度で、自宅を担保に借り入れた資金は契約者の死亡時に一括返済するシステムです。
不動産担保ローンとの違い
リースバックと不動産担保ローンの最大の違いは、「売却」か「融資（借金）」かという点です。
不動産担保ローンは、あくまで自宅を担保にした「借金」です。そのため、審査では不動産の価値だけでなく、個人の信用情報や安定した返済能力（年収など）が厳しく問われます。当然ながら、契約後は元本と利息の「返済義務」が発生します。
一方、リースバックは「売却」です。審査の主軸は不動産の価値と家賃の支払い能力となるため、信用情報に不安がある方や、すでに他の借り入れがある方でも利用しやすいのが大きなメリットです。売却代金として一括で資金を得られ、その後の支払いは「家賃」のみ。ローンのような返済義務から解放される点が、リースバックが選ばれる理由です。
リバースモーゲージとの違い
シニア層の資金調達として似ていますが、「年齢制限」と「資金の使い道」が決定的に異なります。
リバースモーゲージは、自宅を担保に亡くなるまで融資を受けられる「ローン」ですが、多くの場合「55歳以上」といった厳しい年齢制限が設けられています。また、資金の使い道も生活資金やリフォームなどに限定され、事業目的や投資には使えません。
一方、リースバックは「売却」であるため、年齢制限は原則ありません。受け取った売却代金の使い道も自由で、老後の生活資金はもちろん、事業資金、子どもの教育資金、既存ローンの返済など、人生のあらゆる資金ニーズに柔軟に対応できます。利用者の年齢や目的を問わない点が、リースバックの大きな魅力です。
- 不動産ビギナーさん
リバースモーゲージは年齢制限があるんですね 。リースバックはどうですか？
- 山口智暉
リースバックは売却なので年齢制限は原則ありません 。審査もローンとは異なります
リースバックがおすすめの人
リースバックは、様々な資金ニーズを抱える方に最適なサービスです。特に事業資金や開業資金を調達したい起業家の方には、銀行融資よりも柔軟な資金調達手段として役立ちます。また、急な病気やケガで収入が減少し、一時的な経済的困難に直面している方も、リースバックで資金を確保して治療に専念できるメリットがあります。
子どもの大学進学や留学など高額な教育費が必要な家庭や、結婚・出産といったライフイベントに伴う住宅リフォーム費用が必要な方にもおすすめです。
リースバック契約の流れ
リースバック契約は、一般的に次のような流れで進行します。まずはじめに、リースバック事業者に無料相談を行い、自分の状況や希望条件を詳しく伝えます。その後、事業者が実際に物件を訪問し、築年数や立地条件、物件の状態などを確認した上で査定を実施します。
査定結果に納得できれば、売買契約と賃貸借契約の両方を同時に締結するのが一般的です。契約時には、物件の売却価格や今後支払う家賃額、契約期間などの重要事項が明記されます。
リースバック契約の全プロセスは通常1ヶ月以内に完了することが多く、通常の不動産売買よりもスピーディーに進行するのが特徴です。資金調達を急いでいる方にとって、この迅速さは大きなメリットといえるでしょう。
リースバック活用のポイント
リースバック契約を成功させるためには、いくつかの重要なポイントを押さえる必要があります。特に「売却価格と家賃のバランス」「契約内容の詳細確認」は将来の生活に大きく影響します。これらを適切に判断することで、リースバックという仕組みを最大限に活用し、資金調達と居住継続を両立できます。ここでは、リースバック活用のための具体的なチェックポイントを解説します。ご自身の選択を後悔しないために、以下の重要な要素を確認していきましょう。
売却価格と家賃の妥当性
リースバックでは、売却価格と家賃のバランスが重要です。一般的に年間家賃は売却価格の7～13%程度が妥当とされています。この比率から大きく外れる場合は、売却価格が不当に安かったり、逆に家賃が高すぎる可能性があります。
契約前に複数の業者から見積もりを取り、相場を把握しておくことが大切です。そうすることで、適正価格での取引が実現し、将来的な家計負担を適切に見積もることができます。
契約内容の確認
リースバック契約では、将来的に自宅を買い戻す可能性がある場合、契約内容の確認が極めて重要です。特に確認すべきなのが「買戻し特約」の有無です。買戻しには大きく2種類あり、「買戻し（売買予約）」と「買戻し特約」があります。
買戻し特約は売買契約と同時に締結する必要があり、最大10年（記載がなければ5年）の期限があります。一方、買戻し（売買予約）は売買契約後でも設定可能で期限の制限がありません。
買戻し価格は一般的に売却価格の1.1～1.3倍程度に設定されることが多いです。契約時に明確な金額を決めておかないと、後から高額な買戻し価格を提示されるトラブルも発生しています。
また、家賃滞納があると買戻し権利が失われる場合もあるため、支払い条件も含めて契約内容を慎重に確認することをおすすめします。不明点は専門家に相談し、将来の選択肢を残す契約を心がけましょう。
リースバック事業者の選び方
リースバック事業者を選ぶ際は、適切な条件提示と信頼関係が成功の鍵となります。優良な事業者は買取価格や家賃設定、契約期間などであなたの希望に寄り添い、柔軟な対応をしてくれるはずです。
また、強引な勧誘がなく、質問に親身に答えてくれる姿勢も重要なチェックポイントです。ここからは、リースバックを成功させるための重要な事業者選びのポイントについて、具体的な判断基準を詳しく解説していきます。
条件が優れているか・希望条件を尊重してくれるか
リースバック契約を成功させるためには、優良な事業者選びが不可欠です。特に重要なのが、提示される条件の良さと、あなたの希望条件をどれだけ尊重してくれるかという点です。買取価格は通常、市場価値の70～80%程度が相場ですが、この水準から著しく外れる場合は注意が必要です。
また、毎月の賃料設定や契約期間、将来的な買い戻し条件など、あなたの状況に合わせて柔軟に対応してくれる業者を選びましょう。良い条件提示は重要ですが、それ以上に大切なのは、あなたの希望を親身に聞いて柔軟に対応してくれる姿勢です。強引な契約を迫る業者は避け、じっくりと相談できるパートナーを見つけましょう。
強引な勧誘がないか
リースバック事業者を選ぶ際は、強引な勧誘がないかも重要なチェックポイントです。悪質な業者の中には、執拗な電話や長時間の勧誘、さらには暴力や脅しなどの違法行為を行うケースもあります。優良な事業者は、お客様の質問に親身に答え、無理な契約を迫ることはありません。
担当者の対応を見極めるポイントとしては、質問への回答の早さや丁寧さ、契約内容を相談しやすい雰囲気があるかどうかも大切です。特に、リースバックは将来の住まいに関わる重要な決断なので、焦らずじっくり検討できる環境を提供してくれる業者を選びましょう。
リースバックのご相談はリアルエステートまで
「リースバックについて詳しく知りたい」「自分の場合はどうなる？」そんな疑問やお悩みをお持ちではありませんか。住宅ローンの返済、老後資金や事業資金の確保など、資金ニーズは様々です。リアルエステートでは、リースバックの専門家がお客様のご希望を丁寧に伺い、最適な活用方法をご提案します。豊富な実績に基づいた安心のサポートで、お客様の新たなスタートをお手伝いします。まずはお気軽にご相談ください。
リースバックの活用事例
事例① : 月々の支払いに負担を感じていた60代男性の事例
当社の取引実績では、長年の住宅ローン返済に加えてコロナ禍で収入が減り、月々の支払いに負担を感じていた60代男性の事例があります。リースバックを活用し、売却代金でローンの残高を一括完済することで、毎月の返済義務から解放されました。愛着のある自宅に住み続けながら生活費にゆとりが生まれ、精神的な不安からも解消されたそうです。
事例② : 住宅ローンと大学生のお子様2人の学費で家計が圧迫されていた50代の男性
リースバックにより多重債務を整理し、月々の返済負担を軽減。家族4人での引っ越し費用や、賃貸への住環境悪化を避けて戸建てに住み続けられるという安心感を得ることができました。
まとめ
リースバックは、自宅を手放さずに資金を確保できる柔軟な資金調達方法です。
売却によってまとまった現金を手に入れつつ、住み慣れた家にそのまま住み続けられる点が大きな魅力です。一方で、売却価格が相場より低くなる傾向や家賃負担の継続など、契約内容には注意が必要です。
利用を検討する際は、複数の事業者に相談し、売却価格・家賃・契約期間・買戻し条件などをしっかり比較しましょう。信頼できるパートナーを選ぶことで、リースバックは老後資金や事業資金の確保、生活再建の有効な手段となります。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
