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2025/11/21土地の名義変更は自分でできる？費用・手続きの簡単解説
- 不動産の知識
- その他
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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-経歴-
株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける
Contents
土地の名義変更とは？
土地の名義変更とは、登記簿上の所有者名義を変更する手続きであり、正式には「所有権移転登記」と呼ばれます。土地や建物、家屋などの不動産の所有者情報は法務局の登記簿で管理されているため、売買や相続などで所有者が変更される場合は、登記簿の名義変更が必要です。
基本的に手続きは市区町村の市役所などではなく、法務局で申請を行います。不動産の名義変更には、「登録免許税」などの税金がかかりますので、こちらも知っておくと良いでしょう。名義が定かでない場合は、後々大きなトラブルになる可能性もあるため、あらかじめ確認しておきましょう。
土地の名義変更の方法
名義変更には、司法書士に依頼する方法と、自分で手続きを行う方法の2つがあります。
（1）司法書士に依頼する方法
こちらで必要な書類を準備しておくだけで、手続きは基本的に不動産会社と司法書士が進めてくれます。費用はかかりますが、司法書士に頼むほうがスムーズに進めやすいこともあり、依頼する方も多いです。
（2）自分で名義変更する方法
自分でも名義変更を行うことは可能ですが、必要書類を揃え、登記申請書の作成を売主と買主が協力して進める必要があります。また、法律用語の知識もある程度必要なため、時間と労力がかかることを理解しておくべきです。
また、登記申請書の申請や記入のために法務局へ何度か足を運ぶ必要もあります。しかし、営業時間が平日の8:00~17:15のみとなるため、日中に仕事がある人は行くことが厳しいというデメリットもあります。
ケースによっては手続きが複雑になる場合もあるため、無理に自分で手続きしようとせず、司法書士に依頼するのも一つの選択肢です。スムーズに進められる一方で、ある程度の期間がかかることを考慮し、自身の状況に応じてどのように手続きを行うか検討してみてください。
土地名義変更のケース別ガイド
名義変更のタイミングやケースにはいくつかの種類があります。
- 売買による場合
- 相続による場合
- 贈与による場合
- 財産分与による場合
大きく分けてこの4点となります。
1つ目は売買による場合です。土地の所有者が他の人に土地を売却した際には名義変更が必要です。また、土地を購入する場合にも名義変更の手続きが求められます。基本的な名義変更のタイミングは、売買契約が成立した後、引き渡しの際です。
手続きは買い主と売り主が同時に進めることが基本ですが、実際はどちらか片方が中心となり、手続きを行なっていくことが多いです。ほとんどの方は不動産会社を介して司法書士を紹介してもらっています。司法書士に相談することで、手続きをスムーズかつ確実に進めることができますので、ぜひ依頼を検討してみてください。
2つ目は相続による場合です。相続による不動産の名義変更は「相続登記」と呼ばれます。土地の所有者が亡くなってしまった際に、相続という形で次にその土地を引き継ぐ人(相続人)が名義変更の登録作業を行います。土地所有者の被相続人が亡くなった際、相続人がそれを相続しますが、不動産の名義は自動的に変わるわけではないので注意が必要です。名義変更は遺産分割協議の成立後に速やかに行うことをおすすめします。
また、戸籍謄本や遺産分割協議書など、必要書類が多く複雑なため、司法書士に依頼することをおすすめします。
3つ目は贈与による場合です。所有者から不動産を譲り受けるケースで、贈与する側とされる側の両方が名義変更手続きを行います。当事者同士で話し合い、どちらが主体的に動くのかを決めるとスムーズに進められるでしょう。親子間で名義を変更する際は、当事者で贈与の認識がない場合でも、贈与税の納付連絡が送られる可能性があるため注意が必要です。
4つ目は財産分与の場合です。マイホームをもつ夫婦が離婚などをした際に、財産分与というかたちで土地の名義変更が必要となります。この場合も基本的には共同で申請しますが、互いに話し合い、どちらか一方が中心となり手続きする方が良いでしょう。
名義変更を行う期限は、離婚してから2年以内となっているため、その間に財産分与を行い、成立したらなるべく早めに手続きをしましょう。
名義変更に必要な費用や書類
必要な費用
準備する費用は主に3種類あります。
- 1.登録免許税などその他税金
- 2.書類の取得費用
- 3.司法書士への報酬
まず1つ目の登録免許税は、名義変更を行う際に必ず発生する費用です。
登録免許税とは、法務局に不動産名義変更手続を申請する際に必要となる税金で、収入印紙を購入して申請書に貼付し、納めます。
税率は異なっており、相続の場合は不動産評価額の0.4％、生前贈与、贈与離婚による財産分与、不動産売買の場合は2％と決められています。
売買で建物を一緒に購入する場合、それが居住用の家屋である場合は、一定の条件を満たした建物であれば、その建物にかかる登録免許税の税率は2%から0.3%に軽減されます。
登録免許税の他にも名義変更のケースにより、発生する税金が変わります。以下が基本的なものになりますので、こちらもチェックしておくと良いでしょう。
- 譲渡所得税･･･不動産売買によって収入が発生した売主に課せられます。収入金額から不動産の取得費譲渡費用を引いた金額が課税対象となります。居住用の住宅の売却は税控除の利用が可能となります。
- 贈与税･･･不動産の贈与をした際にかかるもので、年間の贈与金額から110万円を控除した金額に課税されます。
- 不動産取得税･･･土地や家屋などの不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金です。有償無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。都道府県税の1つで、具体的な取り扱いは都道府県によって異なるため注意しましょう。
2つ目の書類取得費用は、名義変更に必要な書類を取得する際にかかる手数料です。役所などでの住民票や印鑑証明書の発行手数料や現在の不動産名義や、土地・建物の情報を確認するための登記簿謄本を法務局で取得する際の手数料など様々なものがあります。
取得費用は自治体により異なりますが、以下がおおよその金額になります。
- 住民票･･･300円
- 固定資産評価証明書･･･200〜300円
- 登記簿謄本（全部事項証明書）･･･600円
- 印鑑証明書･･･300円
3つ目の司法書士への報酬は、司法書士によって異なりますが、約5〜7万円程度です。
相続の場合は、戸籍収集などの手間がかかる場合もありその分少々高くなるため、10万円前後になることもあります。
必要な書類は以下の通りです。ケースによって準備すべき書類が異なるため、事前に確認しておきましょう。
- 相続の場合･･･登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書
- 贈与の場合･･･登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書
- 財産分与の場合･･･登記原因証明書、登記識別情報、印鑑証明書、住民票、固定資産評価証明書、戸籍謄本
- 不動産売買した場合･･･印鑑証明書（売主買主の両方必要）、登記識別情報、印鑑
書類の収集や作成がスムーズにできた場合、約1ヶ月ほどで所有権の移転登記が完了します。書類の準備は時間がかかることもあるため、余裕を持って早めの手続きをおすすめします。
不動産の名義変更する上での注意点
名義を変更する際には、いくつか注意すべき点があります。ここでは、4つの重要な注意点について解説します。
1つ目は相続による名義変更の手続きが複雑であるということです。
相続による名義変更の場合、手続きは相続人の申請のみで進められるため、他のケースと比較して準備する書類が多く、手続きの流れも複雑です。また、遺産分割協議が成立していることが前提となるため、他の名義変更手続きに比べて時間と手間がかかることが特徴です。
2つ目は親から子へ名義を変更する場合は贈与税が課されます。
親から子への名義変更は「贈与」にあたるため、贈与税の課税対象となります。贈与税は他の税金に比べて高額になることが多いです。登録免許税も相続の場合は0.4%ですが、贈与の場合は2%と急激に高くなります。そのため、親から子への名義変更は慎重に検討して行うことをおすすめします。
3つ目は名義変更する際には立会人が必要となります。 名義変更の手続きでは、基本的に元の所有者と新しい所有者の立ち会いのもと行われます。所有者が複数人いる場合は全員の立ち会いが必要です。しかし、全員の参加が難しい場合もあるかと思います。その際には委任状を代表者もしくは司法書士に提出し、委託することで、一方の当事者のみでも手続きを進めることが可能となります。
このように関係者全員は立ち会いの協力が必要であるため、権利などで争っている状態では協力が難しくなり、名義変更ができないようになっています。
4つ目は譲渡所得が発生した際、譲渡所得の申告が必要になります。
不動産の名義変更をした際、所得税の確定申告は全てのケースで必要というわけではありません。しかし、一部の手続きに関しては譲渡所得の申告が必要となります。建物や土地などの不動産を売却したことで得られる所得を「譲渡所得」とこの記事でも説明しましたが、この譲渡所得に対しては他の所得とは別扱いとなり、所得税と住民税が課せられます。譲渡所得がない場合は課税されませんので、申告も不要です。相続や贈与の場合には譲渡所得は発生しませんので課税もなく、確定申告の必要もありません。
まとめ：土地の名義変更をスムーズに進めるために
名義変更は手続きが比較的簡単なものから複雑なものまであります。そのため、それぞれのケースを踏まえた準備が大切となります。また、手続きに必要な書類や費用の準備など、不慣れなことが多いと思いますので、個人で無理に手続きをするよりは司法書士に依頼することをおすすめします。
手続きの間に大きなトラブルにならないよう、余裕を持って準備しましょう。
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-資格-
宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士
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