自宅を賃貸に出したい方必見。賃貸経営を考えている方へ徹底解説
今回の記事は、以下のような方にお勧めです。
- 賃貸経営を検討中、予定している方
- 賃貸経営に興味がある方
Contents
賃貸経営について
自宅を貸すメリットは、家賃という形で定期的な収益が得られる、将来的に買い戻したくなった際に買い戻して住めるといった点です。
他にも様々なメリットがありますが、当然リスクやデメリットも伴います。
【初心者や一般人には難しそう】と思ってしまいがちですが、賃貸経営には様々なプランやケースが存在するので、あながち不可能な話ではありません。
今回の記事では、賃貸経営を成功させるためにおけるメリットやリスク、大切なポイントについて詳しく紹介します。
はじめに、自宅賃貸を始める方法についてです。
- 複数の不動産会社に見積もりを依頼する
- 入居者の募集を依頼する不動産会社を選定する
- 貸出前の準備として条件など内容の詳細を決める
- 入居者の募集を開始する
上記4つの手順で、自宅を賃貸物件として活用できます。
賃貸経営のメリット
誰しもが思い浮かぶ賃貸経営のメリットと言えば家賃収入を得られることではないでしょうか。
長期的に安定した収入を得たいといった思いから賃貸経営を検討する方は非常に多いと思います。
アパートやマンション経営は、健全な経営が確立すれば毎月安定した収入を長い期間に渡り得られます。
近年では老後の生活資金を確保するために、賃貸経営を始める方も増えてきています。
また万が一のことが起きた場合、不動産を所有していれば家族に資産として残せます。
住宅ローンを完済していなくても、団体信用生命保険に加入していれば、ローンは保険で支払われます。家族に支払いの苦労をかける心配も一切不要です。
不動産を譲り受けた家族は、賃貸として活用すれば家賃収入が得られますし、売却すればまとまった資金を得ることができます。
簡単に言うと【生命保険代わりにもなり得る】というわけです。
近年、物価の高騰は大きな社会問題となっています。
貨幣価値がこのまま下がり続けてしまった場合、不動産を所有することは、インフレ対策としても非常に有効です。
また、税金対策ができることも非常に大きなメリットではないでしょうか。
これまで自宅にかかっていた様々な費用は、賃貸として活用すれば経費として上げることができます。
物件の管理費、修繕積立金、固定資産税や都市計画税、住宅ローンの金利が経費の主な内訳となります。
これらを経費として計上すれば税金の支払いを抑えられます。
様々な費用を経費にできる点は自宅を賃貸経営する大きなメリットだと思います。
誰かに貸すことで自宅の維持管理にも繋がります。
物件を長い期間空き家のまま放っておくと知らぬ間に劣化する恐れがあります。
ですが、賃貸経営を行うと、居住者がいるので定期的に掃除が行われます。
長期的に家を空けてしまうのであれば、賃貸経営として活用する方が良いでしょう。
また、長期的に家を空けると盗難に押し入られてしまう可能性も無きにしも非ずです。
最近では空き家を狙った、盗難や放火などの犯罪被害が急増しています。
長期に渡り、自宅を空けてしまうことは犯罪リスクが高まってしまうので、自宅に誰かがいれば犯罪被害を回避できるのではないでしょうか。
不動産は大切な資産なので、ちゃんと守れるよう活用方法を考えてください。
住んでいない物件を賃貸にする場合は、資産を手放さずに済むということです。
誰かに住んでもらえば家はある程度はメンテナンスされるでしょうし、入居者に物件管理を任せられます。
ただ、信頼できる入居者を選ぶことがとても重要になるので、慎重に検討してください。
不動産はとても大きな資産です。
手放さずに賃貸経営という形で活用するのがおすすめです。
軌道に乗って、収益が増えれば、他の物件を投資として活用してみたり、アパートやマンションの経営に挑戦してみたりと、自分の選択の幅も広がるかもしれません。
このように、賃貸経営にはメリットがとても多いと分かっていただけたのではないでしょうか。
考えられるリスク
前述では数多くのメリットを紹介しました。
しかし、その良いところだけを見て、いざ賃貸経営を初めてみても思うようにいかず失敗してしまうことも無きにしも非ずです。
以下、賃貸経営の代表的なリスクを紹介していきます。
賃貸経営の一番恐れるべき事態は、空室が埋まらないケースです。
入居者からの家賃があって初めて成り立ちます。
空室期間が長ければ長いほど所有者の負担が増えてしまいます。
月々のローンの返済はもちろんですが、維持管理費や修繕費用も支払っていかなければいけません。
家賃滞納
1つ目に考えられるリスクは、家賃滞納問題です。
家に人が入らないのと同じくらい大きなリスクとなるのが家賃の滞納です。
家賃が支払わなければ収入が減ってしまい、空室の状態となんら変わりません。
空き部屋であれば入居者を探せば済みますが、人が住んでいる限り家賃を払ってもらわない限りは打つ手がありません。かなり複雑な問題となるので、要注意です。
経年劣化
また、経年劣化により建物が古くなったり破損したり、近くに競合となるような新しい物件が立てば、入居者の獲得が困難になる可能性があります。
そうなれば、家賃を下げなければ勝ち抜いていくことは難しいでしょう。
ですが、一度下げてしまった家賃を引き上げることは簡単ではありません。
家賃下落における対策もあらかじめ考えておくべきです。
天災
最近では、日本で大きな問題となっている【天災】。
地震や津波など自然災害も賃貸経営においては非常に大きなリスクとなります。
被災するとどれだけ高い金額で購入した家であろうと、一瞬で失われてしまう可能性も出てきます。
自然災害だけは、どれだけ対策しようと【絶対に大丈夫】とは決して言い切れません。
自然災害のリスクには各災害に対応した保険で備えるなど工夫は必要です。
老朽化
4つ目のリスクは建物の老朽化です。
建物は必ず経年劣化していくので、修繕費用や管理費用が大きな問題となります。
また、老朽化は空室が埋まらない理由にもつながってしまうので、放っておくことは難しいです。
進むと入居者を集めづらくなります。たとえば、周辺に新築のアパートができてしまうと、入居者の獲得競争においては不利になります。
他に考えられるリスクとしては、立地問題や入居者間のトラブルがあります。
特に入居者間のトラブルは非常に大きな問題へと発展しやすいです。
クレームが所有者にくる場合もあるので、対応しなくてはいけませんし、解決できずに放っておけば居住者が引っ越してしまう可能性もあるので、深刻に考えなくてはいけません。
あとは、収益が悪化した場合もリスクヘッジが必要となります。
駐車場経営やトランクルーム経営などの土地を活用した経営に比べると、不動産の賃貸経営は初期投資費用が非常に高額になります。
高いお金を支払って自宅を購入したわけですから、経営が軌道に乗らなければ借金だけが残り、所有者の負担がかなり大きくなってしまいます。
収益が悪化してしまうのは非常に大きなリスクと考えられます。
自宅を賃貸として活用する場合は確定申告が必須です。
物件の所有者は賃料による一定の所得がある場合、確定申告をして所得税を納める必要があります。
確定申告は初心者には中々ハードルが高く、手間や時間がかかると思われがちです。
自宅を賃貸する場合は、このようなお金回りの知識を身に着けていかなくてはいけません。
最後になりますが、建物の扱いにおける制限がある点も要注意です。
自分が所有している物件ではありますが、誰かに貸すということは建物の扱いに対して制限がかかるということです。
契約内容によっては、買い戻したいときに買い戻せない、貸すのをやめて売ってしまいたいときに売れないという問題が発生します。
大切なポイント
賃貸経営を成功させる大切なポイントを伝えておきたいと思います。
家賃設定、契約形態、入居者選び、賃貸契約前の部屋の清掃、不動産会社の選定がとても重要なポイントとなります。
以下では、ポイントごとに詳しく解説していきます。
家賃設定
家賃は入居希望者が物件を選ぶ際に決め手となるポイントの一つでもあるので、高すぎると当然入居者は中々見つからない場合が多いでしょう。
逆に安くしすぎた場合は、入居者はすぐに見つかるかもしれませんが家賃収入は少なくなってしまいます。
物件の周辺環境や物件の状態(劣化があるか、清潔かなど)はもちろんですが、近くに競合となる物件があるかどうか、地域ごとの家賃相場など沢山の要素を踏まえたうえで適切に価格設定するよう心掛けましょう。
契約形態
最適な契約形態を選択することもとても大切です。
賃貸借契約には普通賃貸借契約と定期賃貸借契約があります。
普通賃貸借契約を選んでしまったら、将来的に買い戻したい時に買い戻せない可能性が出てくるので、しっかり確認しておくことをお勧めします。
入居者選び
前述でも触れましたが、入居者間のトラブルは非常に大きな問題になりやすいです。
噂になってしまうと物件のイメージも悪くなりますし、入居者が入りづらくなってしまいます。
住んでいる人同士のトラブルだけではなく、家賃を滞納するような入居者であれば、大家である所有者に一番の被害を受けます。
家賃収入がなくなってしまうのはかなり大打撃になるでしょう。
このような様々なトラブルを回避するために、安心して家を貸すことができる入居者を選び抜きましょう。
賃貸契約前の部屋の清掃
貸し手が見つかるまでは、部屋を綺麗にしておくことはマストです。
部屋がきれいだと当然入居希望者も増えますし、契約に繋がる可能性が高まります。
貸し出す前にハウスクリーニングを行うことをおすすめします。
とはいっても、ハウスクリーニングは業者に依頼するのでお金がかかってしまうので、コスト的に厳しい方は自分で精一杯掃除するようにしてください。
設備の故障や不具合がある場合は事前に修理したり、あまりにも劣化がひどい箇所は修繕するようにしておく方がよいでしょう。
不動産会社の選定
自分に合った信頼できて、良い関係性を築ける不動産会社を選ぶことも大切です。
上記のポイントを踏まえたうえで、今回の記事を参考にしながら賃貸経営を検討してみてください。
