不動産売買における違約金相場は？

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 家を購入検討中の方
• 不動産売買契約のキャンセルを検討している方

違約金が発生するケース、しないケース

不動産の売買契約の話を進めていたが、様々な理由により途中でキャンセルしたい、キャンセルせざるを得ない状況になってしまった人もいるのではないでしょうか。

当然不動産売買における【キャンセル】は、普通の買い物のように、「やはり買うのをやめます」で済む話ではありません。

そもそも不動産売買契約は、売り手が土地や建物などの不動産を買い手に譲渡し、買い手がその不動産の代金を支払うことを約束するといった契約内容です。

基本的に一方的な理由でキャンセルする場合は、申し出をした側は違約金や損害賠償を払わなくてはいけない可能性が高いです。

今回の記事では、不動産売買をキャンセルする際の違約金について、わかりやすく説明していきます。

そもそも住宅を購入してしまった後にキャンセル自体できるのか？

結論からお伝えすると、不動産売買契約締結後であったとしてもキャンセル可能です。

前述でも触れましたがキャンセルするタイミングや契約書の内容によっては違約金が発生する場合があります。

まず、違約金が発生するケースについて説明します。

手付放棄によって解除する場合

解約方法として最も一般的とされているのは、契約の際に支払い済みの手付金を返還する形です。

この方法は民法でも規定されている権利なので、解約理由を問われることなく解約できます。

本来、支払い済みの手付金は購入代金の一部として充てられます。

ですが、買い手が解約を申し出た際は、手付金を放棄することによってキャンセル成立となります。

【相手方が契約の履行に着手するまで】と定められているので気を付けてください。

契約の履行に着手しているケースとはどういった状態かと言うと、契約した相手が契約内容の実現に向けて動き始めている場合です。

具体的には、以下となります。

• 売り手が不動産の所有権移転の手続きを始めている場合
• 買い手の希望に沿って、建築材料を既に発注してしまっている場合
• 工事に着手している場合

この場合だと、買い手は違約金の支払いに応じるか、契約をそのまま果たすかのどちらかしか、対応するすべはありません。

注意して頂きたいのが、常に選択権を持っているのはあくまで【売り手】ということです。

単に違約金を支払えば済むわけではありません。

場合によっては違約金だけでは済まされないこともあるので、要注意です。

不動産売買をキャンセルしたいと考えている人は、出来るだけ早く結論を出す方がよいでしょう。

決まったらすぐに、売り手に伝えるようにしてください。

前述では、買い手に焦点を当てて違約金の説明をしてきましたが、以下では売り手に焦点をあてて解説していきたいと思います。

売り手都合で不動産売買をキャンセルする場合、必ず注意しておいてほしいことがあります。

そもそも不動産を売却したいと思って不動産売買を開始し、すでに買い手も見つかっていてキャンセルするとなれば、当然買い手の方は驚き、悲しみ、怒り、複雑な気持ちになるでしょう。

売り手の都合で不動産売買をキャンセルする場合は、違約金は買い手の2倍となります。

例えば不動産の金額が3000万だったとすると、300万円の2倍にあたる600万円を違約金として支払わなくてはいけません。

また、違約金に対する明確な規定はありません。

売買価格の20％以上の違約金をやり取りすることは違法となります。

だからといって、いくらと明確に違約金の金額が定められているわけでもないので、売り手と買い手が話し合って決めることができます。

しっかり話し合えば、お互いが納得いく形(金額)を取れるのではないでしょうか。

つぎに、不動産売買のキャンセルで違約金が発生しないケースについて説明します。

購入申込書や買い付け申込書の提出段階、売買契約書締結前の重要事項説明書の説明を受けた段階は違約金が発生しません。

つまりは、書面で売買契約書を結び終えていない段階ということになります。

また、地震や台風などの天災によって不動産売買の契約をキャンセルする場合も違約金は発生しません。

売主では対応できない事象が起こった場合になります。

不動産の引き渡しが極めて難しいと認められた時は違約金を支払う必要がなくなります。

タイミングの大切さ

不動産売買をキャンセルする場合は、なによりもタイミングが大切です。

以下では、そのタイミングについて詳しく解説していきます。

査定終了後

不動産を売却予定の場合、必ず物件の査定を依頼すると思います。

訪問査定後に査定書の提出を終え、想定より査定額が低く売却を進めたくないと思った場合や、売却予定だったが状況変化により、そもそも売ることをやめたい場合は、何も気にせずキャンセル可能となります！

大概の業者が査定は無料で行っていることが多いと思います。

査定してもらったからといって契約を結ばなくてはいけないわけではありません。

不動産売買をキャンセルしたことによって生じる様々な問題は、媒介契約を結び、不動産会社が売買に向けて動き始めた後のことになります。

売却活動中

不動産会社が売却活動を開始してしまってからキャンセルしたくなる場合もあるでしょう。

また、売主からキャンセルするケースや買い手からキャンセルされるケース、どちらも起こり得ることだと思います。

まず売り手が媒介契約をキャンセルする場合は以下です。

一般的に不動産を売る際は、不動産会社と媒介契約を結びます。

媒介契約には、契約期間を3か月以内とすることが法律で決められています。

一般媒介の場合は、法律で定められている期限は特にありません。

契約期間内に契約をキャンセルする場合は制限がかかります。

ペナルティもかかるリスクもあるので要注意です。

次に、買い手が購入申し込み時点でキャンセルする場合です。

不動産を購入する場合、不動産会社と買い手が媒介契約を結ぶことはほとんどありません。

ですが、不動産を購入する申込書に、対象不動産や取り引き条件を記入して提出した時点で、媒介契約が結ばれたという状況になります。

買い手都合で、購入申込書の提出後にキャンセルする場合は、媒介契約を解約するのと同等の扱いとなるので、媒介契約に基づくペナルティ請求のリスクが発生する可能性があります。

不動産会社の出費が伴ってしまうので、当然と言えば当然です。

買い手の購入申し込みキャンセルが直後の場合、売り手から責任を問われることはありません。

注意して頂きたいのが、法的責任が生じる場合があることです。

契約前日のドタキャンは、まさにその対象となるので要注意です。

不動産売買の解除はタイミングが最も重要です。判断を誤らないようにしましょう。

違約金の相場

冒頭でも触れましたが、不動産売買の違約金の金額に関しては、具体的にいくらと決まっているわけではありません。

したがって、あらかじめ不動産売買契約では違約金について決めておくことが大半です。

原則として不動産売買の当事者である売り手と買い手が、自由に金額を決められます。

違約金の相場は大体、不動産売買価格の1割と言われています。

1割というのはあくまでも相場であり、1割以上の違約金が設定されているケースもあります。

大体が1割、どれだけ多くても2割だと思っておいて下さい。

例えば4000万円の不動産売買だとすれば、違約金は400万円支払うということになります。

そもそも違約金をあまりにも高すぎる金額に設定することはできません。

売り手が不動産業者である場合の違約金については、売買価格の20%を超えてはいけないと宅地建物取引業法で決められています。

これは不動産売買に不慣れである一般の買い手が、不利になってしまうことを避けるために定められている法律です。

仮に売買契約書に20%を超える違約金の記載があったとしても、支払わなくて大丈夫です。20%を超える部分については無効となります。

話し合ってお互いの関係性に支障が出ないベストな金額に設定することを心掛けましょう。

不動産を購入する場合は、あらかじめ手付金を支払うことが多いです。

手付金を既に支払っている場合の違約金はどうなるのでしょうか？

そのケースだと、手付金が違約金として没収される形で不動産売買の解除となります。

違約手付とは、債務不履行によって不動産売買契約が解除されたとき、手付金を違約金として取り扱うということです。

(債務不履行とは、債務者が故意や過失により債務の本旨に従った履行をしないこと。)

買い手都合のキャンセルの場合、すでに支払った手付金が違約金として売り手に没収されるだけですが、売り手都合の場合は手付金を払うだけでは済まされません。

買い手に手付金を返すのはもちろん、同じ金額の違約金も支払わなくてはなりません。

まとめ

多くの人が不動産を購入するときは、一生住むと思いながら高い買い物をすると思います。

ですが、突然の転勤や他にもっと最適な物件と出会ってしまったとき、キャンセルしたくなってしまうこともあるでしょう。

原則として、不動産売買契約は解除可能です。

ですが、キャンセル時は違約金に注意して下さい。

売り手が履行に着手する前であれば、自己都合だとしても手付金を手放せば解除成立します。

違約手付として手付金を既に支払っている場合は、その手付金が違約金として没収されます。

基本的にすべて不動産売買の契約書に記載されています。

しっかりと読んで、ちゃんと理解しておきましょう。

売り手が履行に着手していた場合は、売買価格の1〜2割ほどの違約金が発生することは忘れずに。

不動産売買を解除する際、違約金の相場は約10%です。

不動産は普通の買い物とは違って、金額が高額になります。

10%といっても安いわけではないので、なるべく違約金の支払いは避けたいところだと思います。

不動産売買はキャンセルするタイミング次第で、ペナルティや発生する違約金が変わります。

慎重に検討するようにしましょう。