賃貸併用住宅なら住宅ローン【フル活用】がおすすめ！

今回の記事は、以下のような方にお勧めです。

• 賃貸併用住宅の購入を考えている方
• アパート経営に興味がある方
• アパート経営に挑戦しよとうと検討している方

賃貸併用住宅とは

アパート経営は難しいので懸念している方でも、賃貸併用住宅について詳しく知りたい方や賃貸併用住宅の購入を検討中の方もいるのではないでしょうか？

アパート経営とは違って自宅の一部のみを賃貸する形となるので、挑戦しやすく感じている方も多いと思います。

ライフイベントの変化により子供たちが家を出てしまい、夫婦で済むには広すぎる家を建て替え賃貸併用住宅にしてしまえば、老後の生活費にも充てることが可能です。

しかも、賃貸併用住宅は住宅ローンを使って建てられることもメリットとなります。

世の中には沢山の種類のローンが存在しますが、一般的に一番身近なローンは住宅ローンとも言われています。

賃貸併用住宅は、賃貸物件と同時に住宅も得られます。

住宅ローンを利用できるので家賃収入で得たお金をローンの返済にあてがうことが可能です。

最近では賃貸併用住宅の注目度がすごく高まっています。

今回は、賃貸併用住宅についてメリットや注意点など詳しく説明していきます。

賃貸併用住宅を購入検討している方は是非参考にしてください。

まず、賃貸併用住宅とは一体何なのでしょうか？

具体的に言うと、自宅の一部を賃貸として活用しながら家賃収入を得られる住宅のことを賃貸併用住宅と言います。

もっと簡単に言うと、賃貸物件の機能と持ち家の機能を合体させたものと思ってもらえればよいでしょう。

賃貸併用住宅には数多くの種類が存在します。

住むスペースと賃貸物件を完全に分けるタイプと、賃貸物件の一番上の階を住居のスペースとして利用するタイプなど多種多様です。

間取りにもよりますが、二世帯住宅にすることも可能です。

資産を増やしながら土地を有効活用できるので、相続対策や資産運用の手段として近年注目されています。

メリット

以下では、賃貸併用住宅を購入するメリットについて詳しく解説します。

住宅ローンを活用して物件を建てられるかつ賃貸として運用できる

賃貸併用住宅の最高のメリットとも言えるのは、【住宅ローン活用で賃貸物件を建てられること】だと思います！

一般的に住宅ローンは、マイホームを建てる際に借りるローンを指します。

国としてもマイホームの取得に関しては様々な優遇策を設けています。

住宅は、国民にとってある種【生活の基盤】となるからです。

住宅ローンもその一つということになります。

長い期間、低金利で住宅ローンを組めるように住宅金融支援機構が銀行を手助けしています。

数多くのローンの中でも、住宅ローンは一番条件の良いローンとも言えるのではないでしょうか。

賃貸物件を住宅ローンを使って建てるというのは、本当に素晴らしいことです。

自宅部分におけるローン返済の負担を軽減できる

賃貸併用住宅は、経済的なメリットもあります。

ローン返済の負担を軽減できます。

住宅ローンは自分の働いた給料などから返済していくのが普通です。

賃貸併用住宅の場合は家賃収入も加えて入ってくることになるので、自宅部分のローン返済にあてがうことが可能となります。

家賃収入として得たお金はアパートとして貸している部分と自宅の両方に対するローン返済に充てられます。

結果的に、普通に自宅を所有するよりも賃貸併用住宅を購入する方が住宅ローン返済の負担は軽くできます。

賃貸にすれば節税可能

賃貸物件は、相続税評価額が居住用の物件より低くなります。

賃貸として活用するスペースは、相続税対策にすごく有効です。

将来的に相続する場合は、【小規模宅地等の特例】により賃貸部分の評価額が減額対象となります。

節税効果は相続税だけではなく、確定申告の際に経費分が所得から控除されます！

所得税も節税できるという点もメリットと言えるでしょう。

ポイント

抑えておくべきポイントについて以下で詳しく解説します。

賃貸併用住宅の購入を検討しているのであれば良いポイントを知るだけではなく、注意すべきポイントもしっかり理解しておく必要があります。

まず、良いポイントは以下です。

個別住宅より出費を抑えられる点、居住スペースを自由に変更可能な点、管理が容易であるため収益率が上がる点、入居者との関係性をしっかり構築していける点の4つが重要なポイントとなります。

個別住宅より出費を抑えられる点

賃貸併用住宅を購入すれば、自分の収益の中に賃貸収入が新たに加わるので個別でマイホームを建てるよりも支出を減らすことが可能です。

ローンを返済し続けていくことに少しでも不安がある人にとっては、収入の枠が増えることは心の安心に繋がるのではないでしょうか。

居住スペースを自由に変更可能な点

賃貸併用住宅の場合、居住スペースの設定は定められていません。

そもそも物件の所有者は自分です。

自分の好みや暮らしやすいように居住スペースを自由に変更できるのは嬉しいポイントだと思います。

管理が容易であるため収益率が上がる点

賃貸併用住宅だと物件の管理を自分で行えます。

運用するにあたってランニングコストも特にかかるわけでもなく、収益率を上げることも可能です。

物件を購入する際に当然費用は支払いますし、日々管理していかなくてはならないので手間もかかります。

ですが、賃貸経営の努力は収益に直結しますので、確実に自分にとってプラスになるでしょう。

入居者との関係性をしっかり構築していける点

入居者とオーナーの距離が近くなってしまう点が賃貸併用住宅のデメリットだと考えている人もいると思います。

逆に言うと、しっかり信頼関係を構築しながら最適な人間関係を築けるとも捉えられます。

どんな人が住んでいるのか、住居者のことをあまり知らないよりも少しでも知っておいた方が安心出来るのではないでしょうか。

より良い住環境にしていきたいという人にはピッタリです。

以下では、注意点について説明していきます。

注意点は、将来的に売るのは厳しい点、他人が同じ建物に住むことになってしまう点、トラブルが起こった際に直接クレームがくる点、入居者募集が不利になってしまう点、自分が住む部屋は収益が発生しない点、賃貸経営の目線で立地を考えなくてはならない点の6つが注意すべきポイントです。

将来的に売るのは厳しい点

基本的に居住スペースと賃貸スペースが一体化しているので、一般的な住宅とは間取りが大きく違ってきます。

将来的に売ることを検討していても、普通のマイホームとは違って需要がそれほど多くありません。

中々買い手が見つからないリスクも生じる可能性があります。

どれだけ便利な立地だとしても、スムーズに売却が進まないことがあると念頭に入れておいてください。

他人が同じ建物に住むことになってしまう点

賃貸併用住宅に住むのはあくまでも他人です。

定期的に賃貸の借り手は入れ替わるので、家族以外の人間が同じ建物に住んでいるということに慣れる必要があります。

他人との関わりも当然不可欠になるので、自分の許容範囲をしっかり理解してから購入を検討して下さい。

トラブルが起こった際に直接クレームがくる点

オーナーになるのでトラブルやクレームが発生すれば直接言われることなります。

クレーム対応は思っているより、肉体的にも精神的にも疲弊してしまいます。

クレームやトラブルが発生するリスクは常にあるので、そこだけ覚悟しておいて下さい。

入居者募集が不利になってしまう点

立地や間取りは気に入っていたとしても、同じ建物にオーナーが住んでいることを懸念される入居者も少なからずいるでしょう。

そうなると入居者を募集する際、不利になってしまうケースもあります。

入居者の募集が不利になってしまうと空室リスクに繋がります。

注意しながら入居者を募集しなくてはいけません。

自分が住む部屋は収益が発生しない点

自分の部屋は居住用スペースになるので、家賃収入は発生しません。

収益用の不動産を運用している場合と賃貸併用住宅を比べると、圧倒的に賃貸併用住宅のほうが収益性は低くなります。

賃貸併用住宅はそもそも高い収益を求めるものではないので、高収入を期待しているのであれば適した運用方法とは言えません。

賃貸併用住宅の利点は、一つの物件で住宅と投資を叶えられる点ですので、収益に関して気になっている場合は要注意です。

賃貸経営の目線で立地を考えなくてはならない点

賃貸併用住宅は、立地や間取りがすごく重要です。

簡単に言うと、普通のマイホームのように気に入った場所に好みの住宅を建てるということはできません。

好みや価値観だけで購入するのではなく、賃貸経営の目線になって考慮する必要があります。

まとめ

賃貸併用住宅のメリットは低金利で住宅ローンを活用可能であること、住みながら賃貸経営の両立が実現可能な点です。

利便性が重要なポイントとなるので収益としては高くなりませんが、住宅ローン控除などの節税制度をうまく利用したり住宅ローンの利息軽減効果があるので、不動産投資より収益を見込める可能性も無きにしも非ずです！

ある程度収益をあげるには立地と間取りが大切なので、賃貸経営に関する知識も必要になります。

賃貸併用住宅の購入を検討している場合は、とにかく住宅ローンを上手に活用することが必要です。

投資であることに変わりはありませんので、絶対にリスクは付き物だということも覚悟しておいてください。

収益を得るので、トラブルやリスクをうまく回避できるよう適切なリスク対策も必要となるでしょう。

賃貸併用住宅経営で収益をしっかり得られるまで成功させるには、信頼できるハウスメーカーを探すことも非常に重要です。

明暗の分かれ道と言っても過言ではありません。

信頼できるハウスメーカーに頼むことができれば、自分が求めている条件に最適な物件を得られる確率がぐっと上がります。

納得できる条件で賃貸経営をスタート出来ると思います。

ハウスメーカーによって提示している条件は異なるので、少なくとも3社以上は見積もりを取るようにしてください。