離婚して持ち家を財産分与するための3ステップ！ケース別に詳しく解説
離婚するにあたって、現金のように分けられない持ち家の財産分与はとても複雑です。夫婦間で持ち家をどうするべきかを話し合うにしても、何から始めればいいのかわからない、という方もいるのではないでしょうか。
離婚後の持ち家は、基本的に「夫か妻のどちらか一方が住み続ける」か「売却してしまう」のどちらかになりますが、それぞれ注意すべき点があります。
この記事では離婚するにあたって、持ち家についてどうしたら良いのかわからない方や、何に注意しておけば良いのかなどを解説します。リースバックという方法もオススメしていますので、参考にしていただければ幸いです。
Contents
離婚して持ち家を財産分与するときの3ステップ
夫婦の共有財産である持ち家をどうするのかは、離婚の話し合いにおいて、難しい問題のひとつです。財産分与の方法を決めるにあたり、必要な3ステップを紹介していきます。
自宅の名義は誰なのかを確認する
まずは自宅の名義は誰なのかを確認しましょう。現在の所有者が誰なのかによって、対応が変わるケースがあるためです。夫もしくは妻が単体で名義人になっている場合や、夫と妻の共同名義の場があります。
名義は、自宅を新築もしくは購入した際の契約書に記載があるほか、登記簿謄本（登記事項証明書）で確認が可能です。登記簿謄本が手元にない場合は、登記所または法務局の窓口で交付請求するほか、郵送による交付請求で取り寄せられます。
住宅ローンの残債と債務者の名義を確認する
住宅ローンの残債有無は、持ち家をどうするかに財産分与に大きく影響します。住宅ローンを完済していない場合は、どれくらい残債があるかを確認しましょう。持ち家の売却を考えている場合は、住宅ローンが売却金より多ければ、預貯金などで補填しなければ売却できません。
住宅ローン残債の確認方法は以下になります。
- 借入金融機関のウェブサイトで確認する
- 借入金融機関から郵送されてくる残高証明書で確認する
- 借入金融機関から郵送されてくる返済予定表で確認する
また、住宅ローンの債務者が誰なのかも必要な情報です。夫ひとりが債務者なのか、妻が連帯保証人なのかなど、夫婦でペアローンを組んでいるのかなど今一度確認しましょう。住宅ローンを契約したときの「金銭消費賃借契約書」で最低限の情報が確認できます。
財産分与の方法を決める
離婚するときは婚姻生活で生じた財産を分与します。仮に住宅の名義が夫のみであっても、妻にも分与の権利があります。ローンの支払いを夫のみがしていたとしても、その夫の生活の基盤は妻によって支えられているためです。夫と妻が反対の立場でも同じように等しく分与の権利があります。
離婚するときの財産分与の比率は、離婚の原因を作った側が慰謝料という形で相手にすべて渡す場合や、子どもを養育する側が多めに受け取るなど、ケースバイケースです。離婚の協議において、財産分与の方法はとくにトラブルになりやすいため、弁護士などの専門家に依頼して話し合い、公正証書に残すと安心でしょう。
持ち家の財産分与は以下の方法があります。
- （住宅ローンがある場合）夫か妻のどちらかが住み続け、住宅ローンを支払う
- （住宅ローンがある場合）持ち家を売却して、ローン返済し、残りの現金を分割する
- （住宅ローンがある場合）持ち家を売却して、売却金がローン残債に満たない場合は、預貯金で残債を支払う
- （住宅ローンがない場合）夫か妻のどちらかが住み続ける
- （住宅ローンがない場合）持ち家を売却して、現金を夫婦で分割する
次の章から、それぞれ解説していきます。
持ち家にどちらか一方が住み続けるケース
持ち家に夫と妻のどちらか一方が住み続けるケースについて解説します。
2-1.名義人本人が住む場合
名義人本人が住む場合は、家の名義変更の手続きはありません。しかし、住宅ローンに残債がある場合は注意が必要です。
たとえば夫名義で妻が連帯保証人になっており、夫が住み続ける場合であれば、夫が住宅ローンの支払いができなくなれば、連帯保証人である妻に請求がいってしまいます。こうならないためにも、家の分与を受けない側は、離婚時に連帯保証人を外す必要があります。
連帯保証人を外す方法は、住宅ローンを借り入れている金融機関に問い合わせましょう。ローンを借り換えて、別の連帯保証人をつけるなどの手続きが発生します。
名義人以外が住む場合
離婚の際、子どもを養育する側が家に住み続けるケースが多く見られます。家の名義人でなくても住宅に居住することは可能なため、元夫名義の家に妻と子どもが住み続ける、ということもできます。
しかしながら、住宅などの不動産は名義人の了承があれば売買できてしまいます。たとえ妻や子どもが居住していたとしても、元夫が売却してしまえば退去せざるを得ません。こういったトラブルを回避するために、住み続ける側に名義を変更することをおすすめします。
住宅ローンが完済されていれば名義変更可能
住宅ローンがすでに完済されていて、夫婦どちらもが合意すれば、離婚時に名義変更が可能です。家の名義変更には「所有権移転登記」が必要になり、法務局で手続きをします。
変更タイミングは離婚が成立してからとなります。これは離婚成立前では財産分与ではなく、夫婦間の贈与とみなされてしまうのを避けるためです。贈与には別途税金が課されてしまうので、必ず離婚後に行いましょう。
住宅ローンの残債がある場合の名義変更
住宅ローンが残っている場合は簡単に名義変更ができません。住宅ローンの名義人と住宅の名義人は、同じ人物でないといけないからです。
たとえば夫に名義があり、妻が住み続ける場合。妻側に住宅ローンの支払い能力があるかがポイントとなります。住宅ローンの名義を変更するには、ローンの借り換えをする必要がありますが、ローン審査で支払い能力がないとみなされれば借り換えはできません。
このように離婚時には名義を変更できなかったため、離婚から数年後にローンが完済してから家の名義変更をするケースもあります。しかしながら、離婚後数年のうちに、名義人側が「やっぱり譲りたくない」と言い出すことも考えられます。ローン完済後に確実に名義変更を実施してもらうためには、以下を執り行いましょう。
- 離婚協議書や公正証書に、取り決めを明記する
- 条件付所有権移転の仮登録
離婚協議書は、離婚協議で夫婦が合意した内容を書面化したものです。離婚協議書の内容を公的に証明するものが公正証書となります。公正証書は役場などで発行し、記載されている内容に反した場合は、強制執行がされる効力の強い書類です。
また、「条件付所有権移転の仮登記」も確実な方法です。住宅ローンの完成後という条件をつけて、先に所有権移転登記を済ませておくことで、ローン完済後に確実に所有権の移転ができます。
持ち家を売却するケース
離婚時の持ち家の最もシンプルな分与方法は、売却して現金化する方法です。夫婦のどちらも持ち家に住みたくない場合や、登記の移転などのめんどうな手続きをしてまで物件を維持したくない場合、現金のほうが財産分与しやすい、という考えの際に選ばれます。
すでに住宅ローンが完済していれば、売却金はそのまま得られますので、夫婦間で分割すれば完了。住宅ローンの支払いが残っている場合であれば、売却金をローン返済に充てましょう。ただし、住宅ローンの残債と、家の売却金がいくらなのかで方法が異なります。
売却金が住宅ローンを下回る場合
持ち家を売却した金額が、住宅ローンを下回ることを「オーバーローン」といいます。家の売却金すべてを住宅ローンの返済に充てたとしても、まだローンが残る場合は、預貯金などから支払う必要があります。オーバーローンの家を売却するにあたり、借り入れしている金融機関の同意が必要です。
売却金が住宅ローンを上回る場合
持ち家を売却した金額が、住宅ローンを上回ることを「アンダーローン」といいます。アンダーローンであれば、住宅ローンをすべて支払っても利益が残るため、残った現金を財産分与できます。
離婚しても住み続けたい場合はリースバックがオススメ
離婚したあとも同じ家に住み続けたい場合にオススメなのがリースバックです。リースバックは、持ち家を売却した後、賃貸契約を結ぶことによって住み続けられる取引手法ですが、なぜオススメといえるのか、次の事例で詳しくみていきましょう。
離婚するにあたって、A子さんが子どもたちの親権を得て、養育することになりました。子どもたちが現在通っている学校を卒業するまでは転校しないですむように、引き続き自宅での生活をしたいと考えましたが、家の名義は夫にあります。名義が夫のままだと、勝手に売却されるなどのトラブルを聞いたことがあるため、A子さんは自宅の名義を夫から自分に移したいと考えました。
夫と協議した結果、自宅の名義を夫からA子さんに移すことにしますが、ここで住宅ローンの問題が浮上します。住宅ローンの支払いが残っている場合、夫からＡ子さんに名義を移すには、Ａ子さん名義での住宅ローンの借り換えが必要になります。
ローン審査の結果、金融機関からは、ローンの支払い能力を認めてもらえず、Ａ子さんへの名義変更ができないという結果になってしまいました。
上記のような事例の場合にリースバックという方法が有効です。
リースバックでは、次のような仕組みになっています。
- 持ち家を不動産会社に売却する
- 売却と同時に賃貸契約を不動産会社と結ぶ
- 以降は、不動産会社に家賃を支払い、住み続ける
まずは自宅を売却しますので、売却金で住宅ローンを完済させます。売却後は自己所有物件ではなくなるので、名義人の問題が解決するだけでなく、固定資産税の支払い義務もなくなり、月々の家賃の支払いだけで住み続けられるのです。
ここで注意したいのが、賃貸契約を結ぶにも、Ａ子さんに家賃を支払う能力がなければリースバックの契約はできないということ。また、リースバックでは、長期間は住み続けられない可能性があることを念頭にいれておきましょう。
Ａ子さんのように「子どもが現在通っている学校を卒業するまで」と住む期間がわかっている場合であれば、不動産会社に伝えておくと良いでしょう。
離婚の際には子どもが養育する側が持ち家で引き続き住み続けるケースが多いようですが、名義人が異なる場合には、リースバックするというのも有効な手段です。ぜひ検討してみてください。
まとめ
離婚する際の持ち家は、夫か妻のどちらかが住み続ける方法と、売却する、という２つの手段があります。
どうするかを話し合うにあたり、まずは家の名義人は誰か・住宅ローンの残債はあるかなどを改めて確認しておきましょう。
離婚後に、現在の名義人以外が住み続けるために名義人変更をしたくても、支払い能力の有無によって、金融機関からの承諾が下りないケースもあります。そんな時には、リースバックによって、いったん自宅を売却し、住宅ローンを完済したのち、賃貸で住み続けるという方法もあります。
夫婦でよく話し合い、共有財産である持ち家をどうするのか、決めていってくださいね。
