マンションの転売で利益を掴むには?成功のポイントを解説

「マイホームとしてマンションを購入したが、転勤が決まって住めなくなってしまった」という話は少なくありません。次の生活も考えるとなるべく高くマンションを転売したいと考えるでしょう。しかしマンションの転売で利益を出すのはとても難しいことです。そこで転売にかかる費用や税金のことを知り、成功するためのポイントを探ります。また失敗事例から注意すべき点を学ぶことにしましょう。

マンションを転売すると利益はある?費用と税金を知ろう

マンションを転売して利益を得るのはとても難しいといわれています。マンションの価値は年月が過ぎるごとに下がっていく性質があるからです。

またマンションを転売するためには費用もかかります。売却価格から費用や税金を引くと期待したほど利益がなかったり、逆にローンの支払いが残ったりする場合もあります。

少しでも利益を手元に残すためには、マンションを転売する際にかかる費用や税金を把握することから始めましょう。

また利益が出やすいマンションの条件も紹介します。

マンションを転売するときに必要な費用

マンションを転売する際の費用は売却価格の約3.5%ほどが目安です。マンションの売却価格が3,000万円だったとすると、105万円程度が費用として必要になります。

大まかな費用の内容は3つです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 完済手数料と抵当権抹消の費用(ローンの返済が残っている場合)

仲介手数料は転売したいマンションの買い手を探してもらうために、不動産会社に支払います。手数料の額は取引額によって変化し、400万円を超える取引の場合は3%以内の額と消費税がプラスされます。

印紙代は売買契約書を作成するために必要です。代金は取引価格によって異なります。例えば売買価格が1,000万円超え5,000万円以下であれば10,000円です。

売買契約書は売主と買主で同じものを1枚ずつ作りますので、印紙代は2枚分の20,000円用意することになります。

ローンが残っている場合はそちらの処理もしなければいけません。抵当権抹消など登記関係の処理を司法書士に依頼すると、相場で15,000円程度の費用が発生します。

ローンを完済する際にも手数料が必要になる場合があり、一般的にはローン残高の1%程度です。手数料がかかるかどうかは金融機関やローンの契約内容によって異なりますので、事前に確認しておきましょう。

マンションの転売にかかる税金

マンションの転売で利益を出しにくくする要因に税金があります。

「譲渡所得税」といい、マンションの売却額に利益が出た場合に課税されます。

計算式

譲渡所得＝売却価格(譲渡価格)ー購入額(取得費)ー譲渡費用(売却にかかった経費)

この譲渡所得には所得税、住民税が課税されます。それに加え2037年までは復興特別所得税も課税対象です。

この3つの税金はマンションを所有していた期間によって税率が変わります。

5年のボーダーラインで税率が大きく変化しますね。税金を抑えるためには5年以上所有していると税金面は楽になりそうです。

しかし5年未満で手放さなければいけなくなった場合も考えられます。そんなときに知っておきたいのが「マイホーム特約」です。

この特約が適用される条件は「住居用財産として所有していて、実際に住んでいたマンション」です。

特約を適用すると譲渡所得が3,000万円まで控除されます。譲渡所得が下がることで税金が減る、もしくはゼロになるため転売の利益を増やすことができます。

マイホーム特約の他にも税金を大幅に引き下げる特例があります。

• 軽減税率の特例(所有期間が10年超の場合)
• 買い替え特例

売買の際に必要な費用は変わりませんが、節税できれば利益を高めやすくなるでしょう。

しかしマンションを転売した後、新たに住宅ローンを組んで住居を購入する場合は注意が必要です。

転売の際に譲渡所得の3,000万円控除を受けると住宅ローン控除が適用されなくなります。

住宅ローンを組む予定があるのなら、3,000万円控除を受けずに税金を払うほうが得になる場合が多いようです。

マンションを転売した後のことも考えて控除を申請しましょう。

すぐ売れる!人気マンションの条件3つ

あなたが所有しているマンションがこの3つの条件にあてはまっていたら、高く売れるかもしれません。ぜひチェックしてみてください。

• 立地がいい
• タワーマンションである
• 管理が行き届いている

ひとつずつ内容を見ていきましょう。

これから長く住む家を買う側からすると、立地の良さはとても重要です。買い物や通勤通学に便利であることや病院などの生活に必要な施設が揃っているかは必ずチェックするでしょう。

生活面のことに加え、環境要素も整っているとより購買意欲を引き出します。例えば近所に散歩やお子さんを遊ばせるのにちょうどいい公園があることや、部屋からの眺望がいいことなどが挙げられます。

中古になっても価格が下がりにくいのはタワーマンションです。

また立地でも挙げたように、駅や買い物が最寄りで利便性がいいことも人気を支えています。

都市部のタワーマンションの上階は「成功者の証」というイメージが強く、外出に不便でも欲しがる人は少なくありません。

地方ではテレビで大きく宣伝したマンションは注目を浴びやすく、値下がり幅が少ない傾向です。

管理面にも注目しましょう。タワーマンションであればコンシェルジュがいたり、専門のセキュリティーサービスがついていたりすると魅力的です。

一般的なマンションでも共用部分の清掃や修繕が行き届いていて、快適に生活できるように常に配慮してくれる物件は人気があります。

常にメンテナンスに気を使っているので、予期せぬ大規模修繕が起こる可能性が低いという点で不動産会社も売り出しやすいようです。

築年数が経過していても、それを補う魅力や利点があるマンションは価格が落ちにくくなっています。

マンションの転売に失敗したくない!実例から学ぼう

次の生活に気持ちよく出発するためには大きなお金が動く取引で失敗はしたくないものです。

マンションの転売に失敗する要因として多く挙げられるのが「売却価格の設定ミス」「不動産会社の選択ミス」です。

マンションの転売に失敗しないためは実例から学びましょう。

売却価格の設定ミスによる失敗

事例1

現在住んでいるマンションを売却し、住み替えを考えている。ふたつの不動産会社に査定を依頼したところA社は相場に順当な査定を出し、B社はそれよりも1,000万円高く売ると言う。

1,000万の違いは大きいこともあり、半信半疑だったがB社は自信満々だったため「ならば」とそちらに依頼した。

売却完了を予定していた時期になっても売れず、次の生活を始める予定を大幅にずらすことになってしまった。

事例2

売主はマンションを売却したお金で住宅ローンの完済を目指している。不動産会社に査定を依頼すると相場をもとに妥当と思われる売却価格を提示された。しかしその額では売れたとしても住宅ローンを完済するには足りない。マンションの売主は売却価格の上乗せを提案し、相場よりも高い価格で売り出しを開始した。

しかし売主の希望価格では高すぎたため、全く相手にされず売れ残ってしまった。

マンションの転売で失敗する理由の多くは「高すぎる価格設定」です。

不動産にも売れやすい時期や相場価格があります。それらから離れれば離れるほど売れづらくなってしまいます。

不動産会社の選択ミスによる失敗

(事例1)

マンションを手放したいと考えていたところ、不動産会社のポスティングチラシを目にした。タイミングがよかったので一度相談して売却を依頼することにした。しかしその後の取引がなかなか進まない。

ネットでクチコミなどを調べてみると、取引をしている不動産会社はマンションの販売が苦手らしいと分かった。

(事例2)

資金調達のためにマンションを売却することにした。資金が必要な日まで半年を切っていたので、なるべく早く売却したい。しかし契約した不動産会社ではなかなか買い手がつかず「他の方法を検討したい」と言っても「必ず売りますから」の一点張りで資金調達に間に合わなかった。

不動産会社がマンションを売却を手がけるときは、一戸建ての売却よりも確認すべき事項が多くなります。買主が決まれば最新の管理規定に基づいて説明しなければいけない重要事項も多く、専門性が高くなります。

普段からマンションの売買を扱い慣れている不動産会社でなければうまく対応できません。

よい不動産会社はお客さまのことを考え、さまざまな提案をしてくれるものです。事例2の場合はお客様の一番の目的は「資金調達」であり、マンションの売却ではありません。

不動産を資金に変えるのであればリースバックや他にも方法はあります。

紹介した失敗事例はマンションの買主が見つかるまでに起こったことです。次項では失敗から成功のヒントを探っていきます。

マンションの転売を成功させる3つのポイント

マンションの転売を成功させ、少しでも多くの利益を手元に残すには3つのポイントがあります。

• 売却を計画し行動を開始する時期
• 不動産会社選び
• 売却価格の設定

マンションをうまく転売するには売る前の準備が一番大切です。この3つのポイントは失敗事例にも出てきましたので、詳しく見ていきましょう。

売却を計画し、行動を開始する時期

マンションの取引が活発になるのは2月から3月です。4月の新生活に向け、マンションの購入を検討する人が増えるからです。

この時期に合わせてマンションを売ると高く売れ、手元に利益が残りやすくなります。

マンションの売買契約が成立するまでには、不動産会社に依頼してから3か月~半年ほどかかります。

2~3月に売り出そうと考えると、10月から12月上旬までには「査定」や「不動産会社選び」を終えておきたいところです。

不動産会社選び

どの不動産会社にマンションの転売を依頼するかが、成功できるかどうかの大きな分かれ道です。不動産会社を選ぶときのポイントを3つ紹介します。

• マンションの売却に慣れているか
• 自分と相性がいいか、要望を聞いて提案をしてくれるか
• 査定額は周辺相場とかけ離れていないか

不動産会社探しはネットでクチコミや実績を確認する方法があります。依頼を検討している会社のホームページなどから、どれくらいマンションの売却に携わっているのかをチェックしましょう。

査定を依頼するときは1社だけにせず、数社に依頼して査定額を比較します。

いろいろなところに依頼するのは面倒だと感じるかもしれません。そのときは必要事項を一度入力しただけで数社に査定を依頼できるサイトがありますので利用するのもいい方法です。

査定額をよく見比べて、周辺の相場とかけ離れている業者には注意しましょう。

査定額が高すぎると売れ残りますし、低ければ損をしてしまいます。

営業マンとの相性も気にかけておきましょう。一度依頼すると売買契約が成立するまで付き合うことになる相手です。

話しやすいか、疑問や質問には的確に答えてくれるか、定期連絡をこまめにしてくれるかなどはチェックするといいでしょう。

こちらの要望を踏まえて、さまざまな提案をしてくれる不動産会社は知識が豊富で信頼できます。

売却価格の設定

売買価格を設定する場合は事前にマンションの売却相場を調査してからがいいでしょう。自分の物件と実際に売りに出ている物件の築年数、広さ、設備を比べると考えやすくなります。

売却価格をやや高めに設定したいときは適正価格の1割程度に留めておくと、無理のない価格設定になるでしょう。

売却期限と最低売却価格を設定しておくと、長期間の売れ残りを防ぐことができます。

「半年たっても売れなかったら最低売却価格に値下げする」「8か月経過したら買い取ってほしい」など、売却の方法を変えるタイミングを考えておきましょう。

どのような方法があるのか、不動産会社と事前に打ち合わせをするといいですね。

【まとめ】マンションの転売を成功させるには準備が大事

マンションの転売で利益を出すのが難しいといわれるのは、売買価格に対する課税額が大きく影響するからです。

またマンションの転売には前準備がとても大切です。マンション売買が得意な不動産会社を探し、売買市場が活発になるタイミングに間に合うよう査定を受けましょう。

相場に沿った適正な価格と売り出しのタイミングを合わせることがマンションの転売を成功させる秘訣です。