オーナーチェンジ物件

time 2016/09/19

今回はオーナーチェンジ物件についてご紹介します。

オーナーチェンジ物件とは．．．

入居者がいる状態で取引される物件のことです。
オーナー＝所有者だけが変わり、賃貸借契約の内容は新オーナーが引き継ぐことになります。つまり、オーナーチェンジ物件というと、オーナーだけが変わる物件ということです。
分譲マンションの1室の場合、賃貸マンションやアパートの1棟丸ごとの場合、一戸建て住宅の場合、店舗や事務所の場合などがあります。また、アパートなど複数の部屋がある場合は、そのうち1室でも入居者がいればオーナーチェンジとなります。逆にまったく入居者がいない空室の状態であれば、物件のオーナーが代わるとはいえ「オーナーチェンジ」とはいいません。オーナーチェンジによって、入居者からの賃料を受け取る権利を得ますが、それと同時に入居者が退出する際の敷金返還義務も引き継ぎます。

オーナーチェンジ物件のメリット

・購入時点で収支が確定している

購入時に入居者がすでについているので、購入後に即家賃収入が見込めるというのが最大のメリットです。そして、現在の家賃収入が分かるのでより確かな収支計画を立てることができます。
不動産投資で最も気になるのは空室率でありそのための賃貸づけがきちんとできるかです。
その賃貸づけをする必要がなく家賃収入を得られるというのは経済的メリットだけでなく、精神的にも心強く大きなメリットになります。

・リフォームの必要のないことがある
まだ入居者が入っているということは入居者の人が満足するような条件であったということです。
なので、ある程度条件が整った物件であることが多いです。すでに満室の物件を購入した場合、購入後すぐ、リフォームが不要なこともあります。
逆説的ではありますが、入居者が入っていることが良い物件であることの一つの根拠となります。

オーナーチェンジ物件の注意点

・売却理由を確認する

売主が資金繰りを急いでいるなどの個人的な事情でやむを得ず手放さなければならないといった事情であればまだ大丈夫です。しかし、そうでないとすると入居者だったり、何か問題をかかえているということが考えることができます。家賃の支払いが遅れがちな入居者がいたり、住民が何らかのトラブルを抱えているといったこともありえます。その点も含めて、しっかりと事前に調査しておくことが大切です。

・購入できるまで競争が激しい

やはり入居者がしっかりついている物件は誰もが手に入れたい人気がある物件なので、
競争率は必然的に高くなります。