【家を売る方は必見!!】国税庁が発表している、自宅売却における税金の種類と内容を徹底解説!

目次

  1. 自宅売却にかかる税金は3種類!
  2. 譲渡所得税の計算のしかた
  3. 自宅売却における譲渡所得税控除の特例について
  4. まとめ

自宅売却にかかる税金は3種類!

不動産売却にかかる税金には「印紙税」「登録免許税」「譲渡所得税」の3種類があります。

税金概要支払う金額
印紙税売却した時にかかる税金2000〜20000円
登録免許税持ち家の名義変更にかかる税金固定資産税評価額×税率(1.5%~3%)
譲渡所得税自宅売却で得た利益にかかる税金(売却価格 ー 取得費用 - 譲渡費用 - 特別控除額 ) × 税率(20%~39%)

印紙税

商業取引に関する文書に対して課税されるものが印紙税です。

印紙税が課税される文書は課税文書と呼ばれ、第1号文書から第20号文書までの20種類の文書があると国税庁のHPに記載されています。

課税文書は、具体例に挙げると、領収書や契約書、手形、株券などです。
印紙税は文書の種類によって非課税となる税額や金額が異なります。

収入印紙(税金の支払う際に使用する切手などの紙のこと)の販売場所は、法務局や郵便局、印紙売りさばき所です。
収入印紙は金券ショップでも販売されていることがありますが、枚数は限られていること、企業などの税務処理では課税扱いになる点に注意が必要です。
また、印紙売りとして登録しているコンビニでも購入することができます。コンビニは、200円のものなどよく売れる印紙しか置いていないことが多いですが土日も帰る点では便利です。

なぜ印紙税がかかるのでしょうか?理由は2つあります。

自宅売却における印紙税とは、売却契約の締結にかかる税金で、契約をした時の税金のことです。
金額は売却代金に応じて変わりますが、1億円以下の取引の印紙税は最大3万円です。

自宅売却における印紙税とは、売却契約の締結にかかる税金で、契約をした時の税金のことです。
金額は売却代金に応じて変わりますが、1億円以下の取引の印紙税は最大3万円です。
詳しくはこちらのページに飛んでみて確認してください!

登録免許税

持ち家の登記内容の変更に税金がかかることを登録免許税といいます。

自宅売却においては、抵当権抹消登記と名義変更登記の2種類の登記に登録免許税がかかります。
抵当権抹消登記は不動産ひとつで1000円、名義変更登記は不動産の固定資産税評価額によって変わります。

固定資産税評価額とは固定資産税の基準となる評価額のことです。これは、各市区町村が算出します。3年に1度見直されます。また、公示価格の約70%に調整するようにしているのがポイントです。固定資産税評価額の用途は固定資産税の基準となるだけでなく、都市計画税、登録免許税、不動産取得税の計算にも使われます。また、売却相場を知りたいときの参考で活用されることが多いです。

ただし、不動産価格売却時の名義変更登記にかかる費用は通常買主が負担するため売主には登録免許税がかからないことがほとんどです。

譲渡所得税

自宅売却で得られた利益(譲渡所得)にかかる税金のことを譲渡所得税といいます。
※自宅の売却で利益が出た場合、最も高額な税金となりやすい。

持ち家の売却で得られた利益は個人の所得とみなされ、給与や個人事業主の収入と同様に住民税・所得税が課せられます。

これらの税金のことを譲渡所得税と呼びます。

譲渡所得税は分離課税という種類の税金ですので、給与所得・事業所得などの所得とは別で税金を割り出します。
そのため、自宅売却で譲渡所得が発生する可能性は高いです。その場合には必ず確定申告が必要です。

利益が出た場合は、自宅売却のなかで最も高額な税金となります。※自宅売却で利益が出なかった場合は非課税となります。

ただし、「相続した空き家の3000万円特別控除」や「3000万円の特別控除の特例」といった譲渡所得税を控除できる制度が存在します! そのため、自宅売却で譲渡所得税を支払うケースは意外と少ないです。

国税庁の参考サイトはこちら(相続した空き家の3000万円特別控除の場合)
国税庁の参考サイトはこちら(3000万円の特別控除の特例の場合)

譲渡所得税の計算のしかた

譲渡所得税を計算する方法を解説していきます。まず、国税庁が掲載している計算方法を未定行きましょう。

譲渡所得は、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算します。

(1)取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、購入手数料などの資産の取得に要した金額に、その後支出した改良費、設備費を加えた合計額をいいます。

なお、建物の取得費は、所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、土地や建物の取得費が分からなかったり、実際の取得費が譲渡価額の5パーセントよりも少ないときは、譲渡価額の5パーセントを取得費(概算取得費)とすることができます。

(2)譲渡費用とは、土地や建物を売るために支出した費用をいい、仲介手数料、測量費、売買契約書の印紙代、売却するときに借家人などに支払った立退料、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用などです。

引用サイト:国税庁No.3202(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3202.htm)

簡潔にしますと、 譲渡所得税は、譲渡費用(=売却価格から売却にかかる経費)と取得費用(=持ち家の購入にかかった費用)を差し引いて求めることができます。

計算式で表すと

(売却価格 ー 取得費用 - 譲渡費用 - 特別控除額 ) × 税率(20%~39%)= 譲渡所得税

となります。

自宅売却における譲渡所得税控除の特例について

政府の設けている特別控除の特例の条件を満たすことで、譲渡所得から控除できる金額のことを特別控除額と呼びます。

自宅売却にかかる譲渡所得税控除の特例は4つあります。

ここで国税庁が正式に掲載している情報をもとに、特別控除について適用条件があるのかみていきましょう。

低未利用土地等の100万円特別控除の適用条件

売った土地等が、都市計画区域内にある低未利用土地等である。
(注)低未利用土地等とは、居住の用、事業の用その他の用途に利用されておらず、またはその利用の程度がその周辺の地域における同一の用途もしくはこれに類する用途に利用されている土地の利用の程度に比し、著しく劣っている土地や当該低未利用土地の上に存する権利のことをいいます。

売った年の1月1日において、所有期間が5年を超えること。

売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。特別な関係には、生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

売った金額が、低未利用土地等の上にある建物等の対価を含めて500万円以下であること。

売った後に、その低未利用土地等の利用がされること。

この特例の適用を受けようとする低未利用土地等と一筆であった土地から前年または前々年に分筆された土地またはその土地の上に存する権利について、前年または前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

売った土地等について、収用等の場合の特別控除や事業用資産を買い換えた場合の課税の繰延べなど、他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けないこと。

引用サイト:国税庁No.3226(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3226.htm)

公共事業のために売却した不動産の5000万円特別控除を利用できる適用条件

売った土地建物は固定資産であること(不動産業者などが販売目的で所有している土地建物は、固定資産ではありません。)。

原則として、売った資産と同じ種類の資産を買い換えること。 同じ種類とは、例えば土地と土地、建物と建物のことです。このほか、 一組の資産として買い換える方法や事業用の資産を買い換える方法などが あります。

原則として、土地建物の収用等のあった日から2年以内に代わりの資産を取得すること。

引用サイト:国税庁No.3552(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3552.htm)

相続した空き家の3000万円特別控除の適用条件

特例の対象となる「被相続人居住用家屋」とは、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、次の3つの要件すべてに当てはまるもの(主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります。)といいます。

イ 昭和56年5月31日以前に建築されたこと。

ロ 区分所有建物登記がされている建物でないこと。

ハ 相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。

なお、要介護認定等を受けて老人ホーム等に入所するなど、特定の事由により相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていなかった場合で、一定の要件を満たすときは、その居住の用に供されなくなる直前まで被相続人の居住の用に供されていた家屋(以下「従前居住用家屋」といいます。)は被相続人居住用家屋に該当します。

※被相続人居住用家屋が従前居住用家屋である場合の各種要件は、コード3307で説明しています。

・特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」とは、相続の開始の直前(従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前)において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利をいいます。

なお、相続の開始の直前(従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前)においてその土地が用途上不可分の関係にある2以上の建築物(母屋と離れなど)のある一団の土地であった場合には、その土地のうち、その土地の面積にその2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋(母屋)の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限ります。

引用サイト:国税庁No.3506(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm)

No.3302 マイホームの3000万円特別控除の適用条件

自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。(注)住んでいた家屋または住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の2つの要件すべてに当てはまることが必要です。

イ その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
ロ 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。

売った年の前年および前々年にこの特例(「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例」によりこの特例の適用を受けている場合を除きます。)またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

売った年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。

売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。

売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

特別な関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。

※(特定増改築等)住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年または前々年に、このマイホームを売ったときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。

また、入居した年の翌年から3年目までのいずれかの年中に、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。

(特定増改築等)住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

引用サイト:国税庁No.3502(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm)

まとめ

自宅売却における税金は3つです。印紙税、登録免許税、譲渡所得税で、大きく占める税金は譲渡所得税です。

控除の特例を活用すれば大幅に譲渡所得税を減らすことができます。特例の利用を忘れて、大損失をしないように適用できる控除を確認しておきましょう。

参考サイトはたくさんありますが国税庁のサイトが公式ですのでこちらのサイトで確認することをオススメします!


【関連記事】

自宅を売却するとき、火災保険はどうなる?必要な手続きとは

成年後見人が住宅を売却するには?

3000万円特別控除って?自宅売却する際に知っておきたいこと

自宅を売却すると、本籍地や住民票はどうなる?

太陽光発電がついている家は高く売れる?

保佐人は家を売却できるのか?

古家は更地にして売る?

自宅は売却する?賃貸として貸し出す?

リフォームしても家は売れる?売値は上がる?

相続した家を売却するときの注意点は?