住宅売却後も住宅ローン控除は適用できる

目次

  1. 住宅売却後の「住宅ローン控除」は適用する?
  2. 「住宅ローン控除」だけではない?特別控除とは
  3. 「住宅ローン控除」を受けるための条件とは
  4. 朗報!自宅を売却しても住宅控除を使える場合がある!
  5. まとめ

住宅売却後の「住宅ローン控除」は適用する?

現在「住宅ローン控除」という物を利用して住宅ローンを支払っている方も多いのでは無いでしょうか?今回は、住宅を売った際に「住宅ローン控除」を受けることができるのかを記事にしていきたいと思います。
結論からいうと、住宅を売る際に利益が出た場合は、住宅ローン控除を受けることはできません。売却価格から、費用と不動産の取得費を差し引き、プラスになると住宅ローン控除が受けられないです。

実例1
不動産購入価格1800万円だったが、不動産売却価格が3500万円だった場合の話。
売却費用が250万円かかりました。

計算例
3500万円(不動産売却価格)ー1800万円(不動産購入価格)ー250万円(不動産売却費用=1450万円(利益)

この計算からいくと、1450万円の利益が出るということになります。利益が出ている場合は、3000万円の特別控除を適用し節税を図ることができます。また、10年以上の所有期間だと軽減税率の特例を適用でき、利益に課税される住民税と所得税は安くなります。
住まいを買い換えることを前提としている場合は、利益に対する課税額の支払いを後に繰延する「マイホームの買い替え特例」を利用することができます。また各種控除や特例を使い節税することができます。

「住宅ローン控除」だけではない?特別控除とは

先ほどは、自分の家を購入した際に、「住宅ローン控除」というものを利用でき、売却した際も利用ができるということをお伝えしました。そして家を売った際の譲渡所得には所有期間に応じた税率で所得税がかかります。しかし、譲渡所得課税の特例により一定の条件を満たせば「特別控除額」を「譲渡所得」から差し引くことや、課税が繰延さらたりすることができます

【買い替え特例】

マイホームを買い替えたときに、元の住宅の売却価格よりも高い価格の住宅に買い替えると、譲渡所得への課税が次回の売却時まで繰り延べられます。

【3000万円特別控除】

マイホームを売却した時の譲渡所得から3000万円を控除できる制度です。
譲渡所得が3000万円以下であれば税金がかかりません。この「3000万円特別控除」を利用するには条件があります。

以上の特別控除などが受けることができますが、ここで注意点があります。

「3000万円控除」と「住宅ローン控除」は同時に利用することができません。
マイホームを売った際に「3000万円特別控除」を利用すると次の新居で「住宅ローン控除」が使えなくなります。
具体的には、新居に入居した年と、その前の年の2年間に旧居の売却で3000万円特別控除の適用を受けていると、住宅ローン控除は使えません。

また新居に入居した年の翌年から3年以内に旧居を売却し、3000万円特別控除の適用を受けた場合も同様です。 マイホームを売却して譲渡所得が出た場合は、3000万円特別控除を利用するか、新居で住宅ローン控除を利用するか、どちらがトクかを比較して決める必要があります。 住宅ローン控除では、住宅ローンの年末残高の0.7%相当額を所得税や住民税から控除できます。

控除される額は新築の場合、建物の種類や環境性能により年間で最大35万円、13年間の控除で最大455万円です。
仮に買い替え先のマイホームで住宅ローン控除を最大限利用できたとすると、400万円超の税負担を減らすことも可能です。(※2022年度 税制改正により、住宅の省エネ性能に応じて限度額等条件が変わりました)
一方、3000万円特別控除を使って400万円以上の譲渡所得課税を減らせるのは、下記のとおり短期譲渡所得では約1010万円以上、長期譲渡所得では約1969万円以上の場合です。
引用 https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/baikyaku/bk_money/sanzemmanenkojo/

「住宅ローン控除」を受けるための条件とは

「住宅ローン控除」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?正式な名称は「住宅借入金等特別控除」というものです。これはどのようなものか一言で表すと住宅ローン控除とはマイホームを一定の条件を満たしてローンを組んで、買ったり、建てたりすると年末のローンの残高に応じて税金が返ってくるというものです。 この制度をうけるには一定の条件があります。

【申請者の条件】

(ただし、2022年(令和4年)度の税制改正以降は2000万円以下となります)

として時価の半額未満で購入した住宅の借り入れでないこと また、2022年度からは、税制改正により減税率や減税期間などが変更されるので、最新の情報を確認しましょう

【新築物件の条件】

住宅ローンの担保となる住宅が新築の場合、主に以下の条件があります。

【中古物件の条件】

住宅ローンの担保となる住宅が中古物件の場合、新築物件の条件に加えて、主に以下の条件が従来よりあります。

ただし、2022年度の税制改正以降は築年数による条件が廃止され、かわりに「1982年1月1日以降に建築されたマイホーム」が条件となります。

【リフォーム物件の条件】

住宅ローンの担保となる住宅がリフォーム物件の場合、上記の新築物件の条件に加え、主に以下の条件があります。

引用 https://www.haseko-sumai.com/kurashi/archive/detail_053.html

【土地の購入条件】

土地を購入する場合でも、一定の条件を満たすことで、住宅ローン控除は適用できます。土地購入で住宅ローン控除を受けられる条件は、次の通りです。

上記2つのパターンのうち、いずれかに当てはまる場合は、土地の購入でも住宅ローン控除の適用が可能です。
引用 https://sumai-step.com/column/article/30682/

朗報!自宅を売却しても住宅控除を使える場合がある!

マンションを売った際に利益が出ていたり、損失が出ている場合でも住宅ローン控除をうけることは可能です。しかし、住宅ローン控除を適用するには、次の条件を満たさなければなりません。

①自分達が住む住宅であること

住宅を売却した際は、住宅控除がどうなるのか心配になる方も多いと思います。
マンション売却後、新しい住宅に一定期間内に居住すると、マンション売却後にも住宅ローン控除を適用させることができます。しかし、引き渡しから6ヶ月以内と期間が決まっているので確認しておきましょう。もし、6ヶ月が経過してから住み始めると、住宅ローン控除は適用できなくなってしまうので、注意をしましょう。

②50平方メートル以上の床面積であること

住宅ローン控除を適用するには、住宅の床面積も条件に入ります。床面積が50平方メートル以上ということが条件のため、それ以下だと住宅ローン控除を適用することができません。ここで注意したいポイントがあります、一戸建ての住宅の場合は、床面積で判断しますがマンションの場合は異なり、壁の内側を測るやり方をします。一度確認をすることをおすすめします。

③現行の耐震基準を満たしていること

住宅が、中古物件だと現行の耐震基準を満たしていることが条件にあります。(1)耐震基準適合証明書のある住宅(2)既存住宅性能評価書で耐震等級1以上と確認されている住宅(3)既存住宅売買瑕疵保険に加入している住宅
新築の物件だと、関係はありませんが中古物件の場合だと以上のことに注意する必要があります。(1)耐火建築物以外の場合:築20年以内の住宅(2)耐火建築物の場合:築25年以内の住宅という住宅ローン控除を受ける条件になっているので確認が必要です。

まとめ

今回は自宅を売却した際に住宅ローン控除とは何かと、住宅ローン控除が受ける条件について書きました。住宅ローン控除を受けるには、様々なポイントや基準をクリアすることが必要です。条件を一度確認し住宅を売るさいは、期間などに気をつけ売買をすることをおすすめします。


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