自宅売却における利益に対して、どのような税金がどれくらいかかるのか解説!

自宅を売却した際、利益が出る場合がほとんどです。もちろん場合によっては損失が生じることもありますが、大抵の場合は利益を得るために売却という判断を下します。自宅売却による利益は一時的な収入(所得)として、譲渡所得という項目に分類されます。この譲渡所得に対して一定の税率を掛け合わせたものが、譲渡所得税です。本日は、譲渡所得税について詳しくみていきたいと思います。ぜひ最後までお読みください!

目次

  1. 譲渡所得税とは
  2. 譲渡所得税免除
  3. 税免除制度の紹介(①)
  4. 税免除制度の紹介(②)
  5. 税免除制度の紹介(③)
  6. 税免除制度の紹介(④)
  7. まとめ

譲渡所得税とは

譲渡所得税とは、不動産売却時に得た利益にかかる税金のことです。具体的には、所得税・住民税・そして復興特別税があります。
譲渡所得税は、売却した自宅の保有期間に左右され、また分離課税という項目で他の所得(給与など)とは別物として扱われます。しかし確定申告の手続きは、他の所得とも一緒に行います。

譲渡所得税免除

先にご紹介した譲渡所得税は、自宅売却の利益に対して発生するものです。しかし利益が出ていても、支払いが免れることがあります。それは、自宅売却に関する優遇制度や税免除制度が整備されているからです。

具体的に、マイホーム売却に限った制度ですと4種類ほど存在しています。

税免除制度の紹介(①)

まず最初に、3,000万円の特別控除についてですが、こちらは3,000万円以下で自宅を売却した際には、譲渡所得税は控除されるというものです。
適用条件は以下です。

そして、この制度は1人につき3,000万円の控除になるので、夫婦の場合は6,000万円控除となります。非常に優遇される制度ですので、その後2年間は適用されなくなります。さらに、セカンドハウスや賃貸マンションは対象外となっています。

税免除制度の紹介(②)

続いて、10年超えの居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例についてご説明します。売却する自宅の保有年数が10年を超える場合に適用できる制度です。
特例を適用した際の税率はこちらになります。

<6,000万円まで>
所得税→10.21% 住民税→4%

<6,000万円を超える部分>
所得税→15.315% 住民税→5%

となっています。

適用条件は

以上です。
こちらの制度は制度(①)との併用が可能ですので、当てはまる方は積極的に利用されてください。

税免除制度の紹介(③)

続いて特定の居住用財産の買換え特例についてご説明します。自宅売却をした後にマイホームを購入される場合に適用される制度です。一定条件を満たすことで売却利益に対する税金を繰り延べできます。
譲渡所得税が免除されるのではなく繰り延べされるので、次回また自宅買い替えを行う際には繰り延べ分も請求されることになることに、注意が必要です。
売却した自宅よりも新しく買い替える自宅の方が高いか同額の場合は、税金は全額繰り延べになります。新しいマイホームの方が安い場合は、その差額に税金がかかることになります。

注意したい点としては、制度(①)と制度(②)との併用ができないという点です。
一般的には、譲渡所得が3000万円以下の場合は税額がゼロになる3000万円特例控除が有利、譲渡所得が3000万円を超えていれば、買い替え時に税金がかからない居住用財産の買い変え特例が有利とされています。(参考:https://sumai-step.com/column/article/5794/#:~:text=%E5%A3%B2%E5%8D%B4%E3%81%99%E3%82%8B%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E3%81%AE%E6%89%80%E6%9C%89,%E4%BD%8F%E6%B0%91%E7%A8%8E%E3%81%8C5%25%E3%81%A7%E3%81%99%E3%80%82)

税免除制度の紹介(④)

譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例(④)についてご説明します。こちらは自宅売却の利益ではなく、損失が出た際にそのマイナス分を他の所得と合算して減税を図れるものです。 売却による損失を、給与と相殺することによって減税を図ります。損失が大きく1年では控除しきれない場合、売却した翌年から3年間繰越控除ができます。 以上、自宅売却の際に発生する税免除制度のご紹介でした。

まとめ

今回は、自宅売却における利益に対して発生する税金の種類をご紹介しました。さらに、自宅売却時に条件を満たすことで適用される4つの免除制度についてもご紹介しました。どちらかの制度には当てはまる方が多いと思いますので、ぜひ積極的に活用されてみてください。最後までお読みいただき、ありがとうございました。


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