【自宅売却における税金の種類、また計算方法や控除の情報。税率計算の方法などを解説。】

この記事では、自宅売却時に課せられる税金の種類をご紹介します。さらに、それらの税金の計算方法や控除の情報についても触れます。現在自宅売却を考えている方は、この記事をぜひ最後までお読みください。税率の計算方法も解説していきます。

目次

  1. 自宅売却時に課せられる税金
  2. 登録免許税について
  3. 所得税・住民税・復興特別税
  4. 所得税計算方法
  5. まとめ

自宅売却時に課せられる税金

マイホーム売却の際に支払う必要がある税金はいくつかあるのですが、その中でも支払い必須の税金とそうではないものに分けることができます。
支払い必須税金は、印紙税と消費税です。印紙税は、売買の契約を結ぶ際に利用する収入印紙への税です。不動産の売買金額によって、印紙税の額が変動するので注意です。そして消費税は、仲介手数料などで発生する税に対して生じます。不動産会社だけでなく、司法書士に支払う手数料、融資手続きの手数料などが挙げられます。印紙税を納めなかった場合、印紙税の3倍の額で過怠税が課されるので注意です。

支払い必須ではないものとして、登録免許税・所得税・住民税・復興特別税などがあります。それぞれ支払い義務が発生する条件があるのですが、この条件に当てはまらない場合は支払い必須ではなくなります。
登録免許税は不動産登記の名義変更にかかる税で、所得税・住民税・復興特別税に関しては、自宅売却の際に利益が出た場合に支払い義務が生じてくる税金です。ですので自宅売却をした際に利益ではなく損失が生じたケースでは、上記3つの税金は発生しないということです。

登録免許税について

登録免許税とは、所有権移転登記に発生する税金です。通常、不動産(自宅)購入は大きな額が動く買い物ですので、ローンを組むことで購入する人が大半です。そこで購入時に組んだローンが残っている状態で売却を考えた場合、必ず引き渡し前にローンを完済しておく必要があります。
不動産には、抵当権という「住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が土地と建物にかける権利」が付いています。この抵当権はローンを完済したら自動で無くなるものではなく、抵当権抹消の手続きが別途必要になります。

この手続きに、登録免許税が生じてきます。抵当権抹消登記にかかる登録免許税の税額は、不動産1つあたり1,000円と定められています。
この際に、不動産=土地+建物という考え方がありますので、それぞれが別の不動産として数えられます。そのため抵当権抹消のためには、2,000円の登録免許税が発生すると覚えておくことが重要です。抵当権抹消の手続きは個人で進めることも可能ですが、司法書士の方が10,000円程度で代わりに抹消手続きをしてくれるので、専門家にお願いするという手もあります。
まとめると、将来的に売却を考えていながらもローンがまだ残っている方は、先にローン完済の計画を立て、そして抵当権抹消の手続きを行うという手順を踏むことになりますね。

所得税・住民税・復興特別税

続いて、売却利益を得ない限り発生しない税金についてご説明します。所得税・住民税・復興特別税は、譲渡所得に対して発生します。この譲渡所得というものが、家を売った時の利益です。
譲渡所得が発生しないケースとは、どのような場合を指すのでしょうか。
例えば、家を購入した価格より安く売却した場合には、利益が出ないので譲渡所得は発生しません。さらにこれは特別な控除なのですが、マイホームを3,000万円以下で売却した際には譲渡所得は発生しません。(※3,000万円特別控除が適用されます。)

さらに、住み替えのために家を売却した場合は買い替え特例が適用されるため、こちらも譲渡所得が発生しなくなります。
このように自宅売却においては優遇される制度が複数存在していることもあり、マイホーム売却において、今回の3つの税金を支払う人は少ないことが知られています。

譲渡所得税計算方法

譲渡所得は以下の式で求めることができます。

譲渡所得の金額 = 譲渡による総収入金額 - 土地、建物などの取得費 - 譲渡費用

そしてこの式で導き出した譲渡所得に税率を掛けると、譲渡所得税を算出することができます。ちなみに譲渡所得において、自宅の所有期間が5年以内と比較的また購入して日が浅い場合、所得税は課税短期譲渡所得金額×30%(所得税率)となります。

5年以上の場合は、課税短期譲渡所得金額×15%(所得税率)です。
この数値は所得税率のみですので、住民税と復興所得税も加算すると、もう少し税率は上がります。
所有年月によって税率が変化するという点は、ぜひ覚えておきたいポイントです。

まとめ

今回は、自宅売却時に課せられる税金を必須のものとそうでないものに区分して、それぞれの紹介をしました。自宅売却を行う際には、いくつもの税金が生じてくることは事実であるものの、優遇制度が多数用意されていることも事実です。うまく制度を利用して、免除されるものは積極的に適用していくとよいと思います。譲渡所得税を計算したいと思われた方は、今回ご紹介した計算方法で一度試されてみるのもよいと思いますし、「譲渡所得税早見表」と検索したらヒットしますので、そちらを見てみるのも勧めます。それでは最後までお読みいただきまして、ありがとうございました。

参考:https://sumai-step.com/column/article/3049/


【関連記事】

離婚時の自宅売却の注意点は?

古家は更地にして売る?

銀行は自宅売却の相談先にできる?

太陽光発電がついている家は高く売れる?

自宅売却での測量

3000万円特別控除って?自宅売却する際に知っておきたいこと

コロナ禍における自宅売却

自宅売却できる?【フラット35ローン中】

共有名義の住宅を売却できる?

自宅売却する際、大手か地元密着の中小どの会社を選ぶべきか。仲介と買取とは?メリットデメリットを解説