家を売却する時の相場はいくら?どうやって計算する?

目次

  1. 家の売却の相場とは?
  2. 相場を算出する方法は?
  3. 売却するといくらくらい手元残に残る?
  4. まとめ

家の売却の相場とは?

自宅を売却することになった際、自分の家がいくらで売却できるのかということは誰しもが気になるところでしょう。不動産会社に仲介を依頼して売却する時は、不動産会社に査定をしてもらった上で、売主であるあなたが売却価格を決定します。

しかし、その査定してもらった結果の金額が、実際の相場と比べてどうなのか知っておくことも必要です。専門家である不動産会社の査定額は信用できるものではありますが、自分の中で基準を持っておくことで、売却価格を決定する時に考えやすくなるでしょう。

また、自宅の売却価格をある程度把握しておくことができれば、資金計画を立てる際に役立ち、安心して家を売却することができるでしょう。

この時に活用できるのが、「相場情報」です。自宅の周りの他の物件の売却価格を知っておくことで、自身の家の売却価格も検討しやすくなります。

では、実際に家の相場の価格をどのようにして、調べればいいのかと不安に思われる方もいらっしゃると思います。
本記事では、そういった方に向けて、家の相場を調べる方法を解説していきます。

相場を算出する方法は?s

では、実際に、家の相場を算出する方法について見ていきましょう。相場を算出する方法としては、以下の方法があります。

実際、家の相場価格というのは、1つの要素だけで決まるものではなく、複数の要素が絡み合って算出されます。そのため、上記に挙げたような方法を使って、価格を算出し、より正確な相場価格を算出していきます。

ではこれらの方法について、詳しく見ていきましょう。

(1)ネットのシミュレーションを使用するs

自身で相場価格を調べる際に、一番簡単に算出できるものに、ネットのシミュレーションを利用するという方法があります。多くのサイトが存在しているため、いくつか利用して査定してみることがオススメです。

実際に家の査定シミュレーションができるサイトをいくつか紹介します。

上記以外にも、売却の査定シミュレーションを行うことができるサイトは複数ありますが、これら4つで試算すれば、おおむねの相場は把握できるでしょう。

サイトによっては、戸建ての査定はできなかったり、会員登録をしなければ、査定額を確認できないものもあります。不動産会社へ個人情報が公開されることはありませんが、会員登録に抵抗があるのであれば、登録が必要かどうかを確認してから利用するようにしましょう。

(2)購入価格から知る場合は、築年数から算出する

家は、建てた時が一番価値が高く、年数が経過するごとに価値が下がっていきます。基本的には、築年数が古くなればなるほど、売却価格が安くなるでしょう。
首都圏の戸建ての売却相場は、築5年までを100%とした時に、以下のように下落していくと言われています。あくまでも、概算にはなりますが、ある程度の参考にはなるかと思います。

もし、自宅の築年数が上記を参考に算出してみましょう。家の売却相場は、「購入額×築年数の下落割合」で算出することができます。

(3)古い家の場合は、路線価から算出する

建物には「法定耐用年数」が定められています。法定耐用年数とは、国が建物の評価額を決める際に使用されるもので、木造の戸建ての場合では22年と指定されており、この年数を超えると建物の価値は0円とみなされるんです。
築22年以上の古い家の売却相場を知りたいのであれば、「土地の価格」だけを調べることもでき、土地の「公示地価」というものを使って調べます。

公示地価とは、その年の1月1日時点の全国の標準地の土地価格をするもので、国土交通省が毎年3月に公表しています。自宅の公示地価を確認するには、国税庁が公表している路線価図・評価倍率表で、1㎡あたりの「路線価」から算出。家がある土地に面した道路に記載されている数字が土地の1㎡あたりの評価額です。

路線価から算出される土地評価額は、「路線価×土地面積」で算出することができます。路線価を使った評価額は、公示地価の8割の価格になるように設定されているので、先ほど算出した評価額に対して、1.25をかけた数値が、公示地価の土地の評価額になります。古い家の売却相場を、簡易的に調べたい時に参考になるでしょう。

<計算式> 公示地価の土地の評価額 = 路線価×土地の面積×1.25

参考) 国税庁 路線価図・評価倍率表
https://www.rosenka.nta.go.jp/

(4)エリア別の相場情報を参考にする

家の相場価格は、築年数などの情報に加えて、「どこの土地の家か」というものも相場を知る上で、重要な要因となります。エリアごとの特徴をつかんでおくことが大切です。そこで、参考になるのが、「レインズ(REINS)」というシステム。

レインズとは、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。レインズは今や、不動産取引を行なう上では、なくてはならないものです。

レインズとは、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しているコンピューターネットワークシステムです。レインズは今や、不動産取引を行なう上では、なくてはならないものです。

参考) レインズ マーケットデータ 2022年度4月度 全国版
http://www.reins.or.jp/pdf/trend/mw/ZMW_202204data.pdf

売却するといくらくらい手元に残る?

家を売却すると、数千万規模の大きな金額が動くことになります。しかし、売却した代金がそのまま手取りになるというわけではありません。売却時には、仲介手数料や税金などさまざまな費用が必要になってきます。これらの必要な費用を、家を売却して得た代金から引いた差額が、売主の手元に残る金額です。

その際、自分の想像している金額が手元に残っていないと、その後の生活を送るための資金計画が崩れてしまいます。そういった状況にならないために、売却代金のうち、どれだけが手元に残るか、ちゃんと試算しておきましょう。

家を売却する前に、不動産会社へ査定を依頼するとしても、提示された査定金額ではなく、実際の手取りの金額として、いくら残るのかを知っておくことは大切です。

では、家を売却した際、いくらが手取りとして残るのかを見ていきましょう。

一般的には、手取りの金額は、売却代金から3〜5%少ない金額になります。
上述しましたが、手取りの金額とは、売却代金から諸費用を引いた差額です。
具体的に諸費用の内訳としては、必ずかかる費用として、「仲介手数料」「印紙税」の2つが挙げられます。住宅ローンが残っている場合は、「住宅ローンの繰り上げ返済手数料」「抵当権抹消登記費用」というものも必要です。

「仲介手数料」は、不動産会社へ売却の仲介を依頼して、売却が成功した際に発生するお金になります。宅地建物取引業法で上限額が定められており、不動産会社はその上限額を超えない範囲内で自由に決めることができます。一般的に不動産会社は、上限額いっぱいに設定していることが多いです。

上限額は、売却代金が400万円を超えるかどうかで変動し、400万円以下であれば「18万円+消費税」となり、超えている場合は「売却代金×3%+6万円+消費税」とされています。

一般的には、売却の契約をする時に半額を支払い、不動産の引き渡し時に残りの半額を支払います。売主から特別に依頼した場合を除いて、査定にかかった費用や広告費用などを追加で請求されるということはありません。

「印紙税」は、不動産の売買契約書に課税されるもので、定められた金額の収入印紙を貼付し、納税する必要があります。売主と買主のそれぞれの契約書に、税額分の収入印紙を貼り付けなければなりません。一般的に、売主の契約書は売主が、買主の契約書は買主が負担することが多いです。

印紙税の税額は、売買契約書に記載されている取引額によって決められています。金額としては、取引額の区分によって、400円から60万円の範囲になります。

具体的な区分に関しては、国税庁のホームページに記載されていますので、ご確認ください。

参考) 国税庁 ホームページ 不動産売買契約書の印紙税の軽減措置
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

住宅ローンの繰り上げ返済手数料は、自宅を売却する際に、住宅ローンが残っている場合に必要な費用の1つです。売却する際に住宅ローンが残っていると、借入先の金融機関が抵当権を持っており、家を売却することができません。そのため、売却を行うにあたって、住宅ローンの完済が条件になります。ローンの残債を一括返済する際の手数料が、この費用です。金融機関ごとに金額は異なりますが、例えば、みずほ銀行では33,000円かかります。

抵当権抹消登記費用は、上記住宅ローンを借り入れている時に金融機関が持っていた抵当権を抹消するために、不動産登記を行うための費用です。1登記当たり1,000円かかります。戸建ての場合は、土地と建物で別々の登記になっているため、2,000円かかることになります。

まとめ

不動産の査定額は不動産業者に依頼すれば分かりますが、必ずその金額で売却できるという保証はありません。そのため、手取りの金額を把握しておくことで、今後の生活における資金計画をスムーズに進めることができます。

手取りの金額は、売却代金の3〜5%少ない金額と言われていますが、そもそも売却代金が高ければ、その分手取りの金額も高くなります。
しっかりと家の相場を調査し、自宅を少しでも高く売却できるように、準備しましょう。


【関連記事】

共有名義の住宅を売却できる?

相続した家を売却するときの注意点は?

高齢者が家を手放す前に考えること

リフォームしても家は売れる?売値は上がる?

別居中に自宅売却?注意点は?

住宅の耐用年数が超えていても売却できる?

住宅ローンが残っている家の自宅売却

太陽光発電がついている家は高く売れる?

自宅売却の一連の流れと注意点

自宅を「買取」で売却って実際どうなの?