相続した家を売却するときの注意点は?

目次

  1. 相続した家を売却するには?
  2. 相続した家の売却の流れ
  3. 税金はどうなる?
  4. まとめ

相続した家を売却するには?

親が住んでいた家を相続したが、自分は別の家に住んでいて、売却するという選択肢を取られる方もいらっしゃるでしょう。

しかし、相続した家をどのように売却するのか分からず、不安であるという話もよく聞きます。具体的に、どうすれば良いのか、必要な手続きにはどういったものがあるのか、支払う税金はいくらなのかなど、疑問もあるでしょう。

そんな方に向けて、どのように相続した家を売却すればいいのかということを、本記事では、解説していきます。
まずは、相続した家を売却する際の、基本的な流れを確認していきましょう。

相続した家の売却する時の手順は、相続する人数によって変わる

相続した家の売却について、具体的に何をするのか解説する前に、注意すべきことが1点あります。それは、相続する人が「1人」なのか「2人以上」なのかということです。まずは、ご自身の置かれている状況が、どちらに当てはまるのかを知るところから始めましょう。
では、それぞれどういったものか解説します。

1人で相続する場合

1人で相続するときは、「単独相続」と「現物分割」の2つの方法があります。
単独相続とは、法定相続人が1人しかいない場合、もしくは、法定相続人が複数いたとしても、相続を放棄する人が現れることによって、1人が相続することになる場合です。 現物分割とは、法定相続人が複数いて、それぞれが、「不動産資産」「金融資産」のように、遺産を現金ではなく、現物のまま相続する場合を指します。

1人で相続した不動産を売却する際は、相続の手続きを行った後では、通常の不動産売却の手続きと同様になります。

2人以上で相続する場合

2人以上で相続するときは、「換価分割」という方法になります。

換価分割とは、相続する家がそのままでは財産分与することが難しいため、相続した不動産を売却し、現金化してから、相続人同士で分割する方法です。財産分与される資産は、法定相続分通りに相続することになっていますが、「家」という物理的なものでは、ちゃんと分けて分割するということが難しいということは想像できるでしょう。そこで、家を売却して、現金化してから分配する必要があります。

実際に相続する不動産を売却するというケースでは、この「換価分割」が多くなります。

相続した家の売却の流れ

基本的な流れは以下の通りになります。

それぞれに関して、詳しく見ていきましょう。

(1)遺産分割協議を行う

遺産分割協議とは、「相続財産を相続人同士で、どのように分割していくか」について話し合うことを指します。財産を公平に分け、問題になることを避けるために、重要なものです。1人で相続する場合に関しては、この手順は必要ありません。

財産分与の対象となる全ての財産を目録にまとめ、それらを公平に分割します。もし、遺言があるのであれば、その遺言通りに分割しなければなりません。
相続人同士の話し合いの末、意見が固まったら、「遺産分割協議書」という書面を必ず作成しましょう。遺産分割協議書は、話し合いで決めたことを、公的な書類として残すために作成されるものですが、次の「相続登記をする」手続きでも必要な書類になります。書式に縛りはありませんが、最低限、以下のポイントは押さえておくことをオススメします。

行政書士や司法書士などの専門家に協議書の作成を依頼する方が多いです。もし、書面に不備があると後々トラブルになりかねません。それほど重要な書類になるため、不安があるのであれば、専門家に依頼するようにしましょう。

遺産分割協議書作成のポイント

(2)相続登記をする

相続登記とは、相続した不動産の所有権を、元々所有していた人から、相続する人へ変更するための手続きになります。相続した不動産を売却したいと考えている場合であっても、一度、所有権を相続人へ変更しなければなりません。相続人が2人以上いるときは、代表者1名を選出し、その代表者に所有権を移します。

相続登記を申請するには、必要な書類を揃えた上で、不動産所在地を管轄している法務局に出します。

相続登記を申請するには、必要な書類を揃えた上で、不動産所在地を管轄している法務局に出します。

(3)相続した家を売却する

名義変更が済んだら、通常の不動産売却と同様の流れになります。「自分自身で買い手を見つける」か「不動産会社に仲介を依頼する」「不動産会社に買取を依頼する」の3つが主な方法になります。一般的には、不動産会社に仲介を依頼するか買取を依頼するかを選択される方が多いです。

仲介では、売却までに時間がかかってしまう反面、自分の希望する金額で売却できる可能性が高いです。買取では、売却までの時間は短いですが、その分相場よりも安く売却することになるということには注意が必要でしょう。

(4)現金を分割する

相続した家の売却が完了し、現金化した後は、売却して得た利益を相続人の間で分割します。遺産相続分割協議での結論に即して、分配します。1人での相続の場合は、分配する相手がいないため、この手順は不要です。

税金はどうなる?

相続した家を売却する場合の税金は、相続人がその家を自身が保有する住宅として、居住していたかどうかによって課税される金額が変動します。どちらの場合であっても、家を売却することで得た譲渡所得に対して、譲渡所得税、復興特別所得税、住民税が課税されますが、相続人が自宅として居住していたのであれば「居住用財産」とみなされるため、以下の特例の対象となるケースがあります。

基本的には、相続人が住んでいることで、上記の特例を受けることが可能です。しかし、親の自宅であり、相続人が住んでいない空き家を相続した場合は、一定の要件を満たせば、譲渡所得から3000万円を控除できる特例を受けることができます。
詳細は、国税庁の被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例をご確認ください。

参考) 国税庁 No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm#:~:text=%E7%9B%B8%E7%B6%9A%E3%81%BE%E3%81%9F%E3%81%AF%E9%81%BA%E8%B4%88%E3%81%AB%E3%82%88%E3%82%8A%E5%8F%96%E5%BE%97,%E3%81%AE%E7%89%B9%E4%BE%8B%E3%81%A8%E3%81%84%E3%81%84%E3%81%BE%E3%81%99%E3%80%82

不動産を売却したときの譲渡所得は、土地や家を売った金額から取得費と売却時の譲渡費用を差し引いて算出します。親から相続した家を売る場合の取得費は、親が買い入れたときの購入代金や購入手数料となります。住宅を相続したときに相続人が支払った登記費用や不動産取得税なども、一定額を取得費に含めることが可能です。ただし、相続開始から3年10カ月以内に売ることが要件となるため、注意しましょう。

これらの取得費によって、税額は大きく変動するため、必要な情報はあらかじめ確認しておくようにしましょう。もし、取得費がわからないときは、売却した金額の5%を取得費にすることができますが、相続人が支払った登記費用などを取得費に含めることができないことに注意してください。

また、住宅の所有期間によっても、譲渡所得へ課税される税率が変動します。この所有期間は、親が家を購入した期間を引き継ぐことができるので、親が家を購入した日から、相続人が売却した年の1月1日までの所有期間で判定されることになります。
売却した不動産の所有期間が5年以内であれば、短期譲渡所得となり税率は39.63%となり、5年を超えるのであれば、長期譲渡所得となり税率は20.315%になるでしょう。税率が大きく変動するため、売却するタイミングは慎重に検討されることがオススメです。

まとめ

親から相続した家をどのように売却するのかということを解説してきました。
1人で相続する場合であれば、ほとんど通常の不動産売却と変わらないですが、2人以上で相続する場合では、遺産分割協議を行った上で現金化した後、相続人同士で、分配することになります。

実際、不動産などの物理的な資産を、複数人で財産分与する場合、トラブルになってしまうケースが多いです。その際は、上記でも述べていますが、「換価分割」という方法で、相続した家を相続人の間で、公平に分割することをオススメします。

実際、不動産などの物理的な資産を、複数人で財産分与する場合、トラブルになってしまうケースが多いです。その際は、上記でも述べていますが、「換価分割」という方法で、相続した家を相続人の間で、公平に分割することをオススメします。

手続きに関しては、重要な書類を複数作成する必要があり、手続き自体も複雑なものが多いです。自分自身で行うことも可能ですが、もし、少しでも不安があれば、不動産会社へ相談した上で、司法書士などの専門家に相談するようにしましょう。

相続した家を売るということは、一生のうちで1度あるかどうかですが、多額のお金が動くのでよく検討するようにしてください。
本記事で、相続後の家の売却についての不安を解消できていれば幸いです。


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