リフォームしても家は売れる?売値は上がる?

目次

  1. リフォームしても家は売れる?
  2. 売却する前に、リフォームをすることのメリット・デメリット
  3. 売却する前に、リフォームをしないことのメリット・デメリット
  4. 結局リフォームをする必要はある?
  5. まとめ

リフォームしても家は売れる?

結論:リフォームをしていても、家は売却することができます。ただし、売却前にリフォームをすることは一旦立ち止まって、慎重に検討しましょう。

家を購入して、リフォームをして住んでいる方もいらっしゃるでしょう。もちろん、リフォームをしていたとしても家の売却をすることは可能です。ただし、売却前にリフォームをしたからといって、家の価値があがり、「高く」「早く」売れるというのは少々安易な考えかもしれません。リフォームを行うことで、設備などを取り替えるため、家自体の価値が上がることは間違いありませんが、それによって売却に有利になるかどうかは少し別問題になってきます。

確かに、国土交通省と総務省で2018年に行われた調査では、流通した持ち家系住宅70万戸のうち新築住宅は54万戸(77%)、中古住宅は16万戸(23%)となっています。ここ10年ほどは、新築住宅の流通が多くなっているようです。国内の住宅市場は新築住宅が中心であり、新築住宅を検討する人は中古住宅を検討する人の2倍以上いるというデータがあります。

上記のデータを元にするのであれば、中古住宅をリフォームして、内装を新築同様にすることのメリットを感じられるかもしれませんが、売却前にリフォームをすることに関して、メリット・デメリットがあることを理解しておく必要があります。

そもそも、「中古物件」を購入する方の心理を考えると、「リフォームはしたいが、新築よりも安い価格で購入したい」というものでしょう。そこを考えると、売却前にリフォームをしないという選択肢も出てきます。

本記事では、売却前にリフォームをしたとき・しないときのメリット・デメリットをそれぞれ解説した上で、売主としてどういったことを考えていけばいいのかをみていきましょう。

売却する前に、リフォームをすることのメリット・デメリット

リフォームして売却する場合、リフォーム費用は売主が負担することになります。リフォームをした時に、売主が負担した分と同等、またはそれ以上の利益を得られるかということが重要となってきます。例えば、「早く売却できる」「値下げせずに売却できる」もしくは「リフォーム費用分を売却価格に上乗せできる」などが挙げられるでしょう。

リフォームして売却するメリットとしては、「内覧の際に第一印象がよい」「買主が購入した後の住むイメージがしやすい」ということが挙げられます。

リフォームをしたことで、内装はほとんど新築同様になっているため、内覧にきてくれた方に対しての第一印象はとても良いです。家の印象を良くするためには、「明るいこと」「広く見せること」「清潔感があること」と言われています。綺麗にしたことで、明るく、清潔感があるということを印象づけられるでしょう。また、リフォーム時に不要な家具などを処分すれば、広く見せられるので良い印象を与えることができます。

また、買主がリフォームをせずにそのまま住むことができるので、内覧にきた時点でどこに家具を置こうかと考えたり、家の中の動線をイメージしやすいでしょう。

いずれのメリットも、買主の購入の後押しとなるため、「早く」「高く」売却できる可能性が高くなります。上記2点のメリット以外にも、リフォームを行なっている際に発見された物件の不具合も修理した上で安心して売却することができるため、「瑕疵担保責任」を問われて、損害賠償請求をされたり、契約の解除を迫られるリスクも避けることができるでしょう。

リフォームして売却するデメリットとしては、「リフォーム費用を物件価格に上乗せできない場合が多い」「リフォーム工事中は、売却活動ができない」「リフォーム後の内装が、買主の好みから外れてしまう可能性がある」「固定資産税が上がる可能性がある」ということが挙げられます。

まず、リフォーム費用を物件価格に上乗せできないことが多いです。これは購入者の心理として前述しましたが、中古物件を購入する方は「リフォームすることを前提として安く購入したい」と考えているため、内装の状態よりも、「立地」であったり「価格」を基準として、購入するかどうかを判断していることが多いです。もちろん、内装が綺麗であることで、していないときと比べて、高く購入してくれるケースはありますが、その価値が上がった金額がリフォーム費用を超えていないと、差額分は売主の負担となってしまうため注意が必要でしょう。

リフォーム工事は、準備から完了まで、数か月の期間を要する可能性があります。そのリフォーム期間中は売却活動を行うことができないため、売主が早く売却したいと考えていたとしても、どうしても数ヶ月先になってしまうでしょう。

また、売主の好みでリフォームを行うことになるため、買主の好みと合わない可能性があります。そもそも、リフォーム前提で購入する方が多いため、リフォームされている状態であっても、買主が再度リフォームを行う可能性もあり、その場合は、売主がリフォームしたメリットは全てなくなってしまうため、リフォーム費用を売却価格へ上乗せすることも難しくなってしまうでしょう。

リフォームを行うと固定資産税が上がってしまう可能性があります。固定資産税とは、家屋や償却資産などの固定資産に対して課税される税金のことで、この税額は所有する家や土地の価値に応じて決められます。そのため、リフォームを行い、以前よりも家の価値が上がれば、それに伴って支払わなければならない固定資産税が上がる可能性が高いです。ただし、固定資産税が上がるのは建築確認申請(※)が必要になるくらいの規模のリフォームで、壁紙交換程度のリフォームでは固定資産税には影響しません。

リフォーム後、中々売却が決まらない場合は、その間の固定資産税が高くなる可能性があり、多く税金を納めなければならなくなります。この点にも理解した上で、リフォームを検討しましょう。

(※)建築確認申請とは、建築物の建築や大規模な修繕の際に都道府県の自治体などに必要書類を提出し、建築確認の手続きを申し込むこと。

売却する前に、リフォームをしないことのメリット・デメリット

前項では、リフォームをした場合のメリットとデメリットを見てきました。では、リフォームしなかった場合のメリットとデメリットを見ていきましょう。

リフォームせずに売却するメリットとしては、「リフォーム費用を節約できる」「リフォーム工事期間が無いため、早く売却できる」ということが挙げられます。
売主がリフォームする必要が無いため、リフォーム費用を負担する必要がなくなります。
売主がリフォームせずに中古物件を売却して、もともとリフォーム費用として見積もっていたお金を値引きするなどすれば、買主にとってはとても魅力的なポイントになります。売主もリフォーム費用が必要なく、買主も値引きしてもらえて、お互いにとって良い結果になることでしょう。

そもそも、買主も自分好みの家にリフォームすることを目的として、中古物件の購入を考えている人が多いため、より安く家が手に入ることは買主の購買意欲を高めることにも繋がるでしょう。
また、リフォーム工事期間がないため、早く売却したい方はリフォームをせずに売却を考えると良いでしょう。

一方、リフォームせずに売却するデメリットとしては、「築年数や状態を理由に、値下げ交渉される」ことが挙げられます。
リフォームせずに売却する際は、「築年数の古さ」や「状態の悪さ」などの理由から、価格の値下げ交渉をされる可能性が高くなります。買主の心理としては、少しでも安く購入したいと考えており、家の購入はとても高額であるため、交渉を持ちかけてくるのは想像することが容易でしょう。こうしたことを防ぐため、必要最低限の費用で「床や壁の修繕」「ハウスクリーニング」などは内覧前に済ませておき、買主に対して悪印象を与えないように注意しましょう。

結局リフォームをする必要はある?

リフォームした場合、しなかった場合のメリットとデメリットを見てきました。それらを比較した場合、「リフォームをせずに売却を行うこと」を本記事ではオススメします。

リフォームをした場合のメリットは買主に与える印象が良くなるというところに対して、売却価格へ与える影響としてはそこまで大きくありません。どこまでリフォームを行うかにもよりますが、一般的に、一戸建てをフルリフォームやリノベーションをすると仮定すると、坪単価での費用の相場は、10〜73万円になると言われています。平均的な住宅が34坪が平均と言われているので、340万円〜2500万円程度になります。買主がリフォーム前提で購入を検討している状況から考えると、このリフォーム費用を住宅の売却価格へ上乗せすることは期待値としては低すぎるでしょう。

リフォームをしなかったときのデメリットとして、値下げ交渉をされる可能性がありますが、軽い修繕やハウスクリーニングを行うことで、ある程度はカバーできます。また、購入希望者が内覧にきた際、家の見せ方を意識することで、リフォームしないでも、十分売却をすることは可能でしょう。

まとめ

家を売る前に、リフォームは不要なケースがほとんどです。中古物件の購入を検討している人は、購入後に自分好みにリフォームしようと考えている方が多いです。リフォーム代を売却価格に上乗せして、価格を上げてしまうと売れ残ってしまう可能性があります。リフォーム代は売主負担となるので、本当にリフォームが必要か、必要であればどこをリフォームするかなど、専門家である不動産会社へ相談するようにしましょう。


【関連記事】

自宅を売却すると、本籍地や住民票はどうなる?

自宅売却のキャンセルは可能なのか

被保佐人は自分で自宅を売却できる?

家を売却する時の相場はいくら?どうやって計算する?

自宅売却での測量

自宅売却での値下げ交渉

生活保護の場合でも自宅売却は可能?

自宅は売却する?賃貸として貸し出す?

自宅を「買取」で売却って実際どうなの?

親が老人ホームへの入居を検討 自宅売却に伴う注意点