自宅を売却して、マンションの住み替えを考える!

目次

  1. マンションへの住み替えを考えよう
  2. マンションへの住み替えのメリット・デメリット
  3. 「売り先行」「買い先行」どっち?
  4. 税金などはどうなる?
  5. まとめ

マンションへの住み替えを考えよう

戸建てからマンションへの家の買い替える場合、戸建ての生活に慣れてしまっているため、マンションでの暮らしが心配であるという悩みを持たれている方もいらっしゃるでしょう。また、せっかく戸建てを購入したのに、なぜマンションに住むのかというところで、家族からの理解を得られないという話もよく聞きます。

子供の進学のタイミングに合わせて、郊外で購入した戸建てから、都市部のマンションを購入し引っ越すという方や、年齢を重ねるにつれて、戸建では階段の上り下りなどが辛くなっていくため、将来を見据えて、マンションのように1フロアで完結する住宅へ移り住むことを検討している方も増えてきています。

しかし、やはり戸建てからマンションへ移り住むというのは、暮らしの環境が大きく変わります。ですが、マンションにはマンションの良い点があるということを踏まえて、検討していただきたいと思います。

この記事では、自宅を売却してマンションへの住み替えを行うメリットや注意点、住み替えに必要な手続きや税金などについて解説します。

マンションへの住み替えのメリット・デメリット

この項では、戸建からマンションへ住み替える際のメリットとデメリットについて、解説していきたいと思います。

マンションに住み替えるメリット

メリット① 物件選びに失敗しにくい

ほとんどの方は、1人暮らしをしているため、マンションやアパートなどの集合住宅での生活経験があることでしょう。この経験により、間取りであったり設備であったり、物件の目利きが多少効くようになっているはずですので、物件を選ぶ際に失敗することを回避できることでしょう。

メリット②バリアフリー設計で長く住むことができる

最近のマンションは、段差が少ないもしくはほとんどないことが特徴になっています。メゾネットタイプ(室内が2階以上で構成されているマンションのこと)以外のマンションであれば、フルフラットな家となります。これは戸建ての家にはない、快適に暮らせるメリットとして挙げられるでしょう。

戸建てに住んでいると、2階建てや3階建てになっている住宅もあり、歳を重ねると、階段の上り下りがきつくなるという負担となる可能性があります。

しかし、マンションでは自分の部屋がある階まで、エレベーターで移動することができるため、タイミング悪くエレベーターの工事が入るなどがない限りは、安心して外出もできることでしょう。今後、長く住むことを想定して、住み替えるのであれば、バリアフリー設計のあるマンションに住むことで、その問題も解消されるでしょう。

メリット③防犯対策しやすい

マンションは、戸建てに比べると防犯対策がしやすいというメリットがあります。特に近年建てられるマンションには、オートロックや防犯カメラが設置されているため、セキュリティはかなり高くなっています。

警視庁が発表した「令和3年の住宅対象侵入窃盗の発生状況」によると、戸建ての家への侵入窃盗の割合は、15.9%に対して、4階建て以上の中・高層住宅では9.5%であるため、およそ半分になります。泥棒の侵入経路として、戸建ては、勝手口や縁側、2階の窓といった複数の場所が挙げられるのに対して、マンションは部屋に侵入できるルートが「玄関」もしくは「窓」の2つに絞られます。玄関の戸締まりをしっかりしておくことで、被害を最小限にすることもできるでしょう。

参考) 警視庁 東京の犯罪(令和3年版)
https://www.keishicho.metro.tokyo.lg.jp/about_mpd/jokyo_tokei/jokyo/hanzai.html

マンションに住み替えるデメリット

デメリット①管理費や修繕積立費がかかる

マンションを購入した場合、住宅ローンの支払いはもちろん、毎月支払わなければならない費用が発生します。マンションに住んでいる場合は、「管理費」や「修繕積立費」などの費用がかかってきます。車を持っている場合は、駐車場を借りる代金も必要です。特に、「修繕積立費」はマンションの劣化を修繕をするとなると一度に多額の費用を要するため、入居者から積立という形で集められます。10年などの一定の周期で値上がりしていき、相場としては、大体月に1万2000円程度になります。そのマンションに住み続ける限り、支払い続けなければなりません。

デメリット②ペットを買えるマンションが少ない

ペットを飼っていたり、飼う予定のある方は、マンションへの住み替えに際して必ず確認しておきましょう。
最近では増えてきていますが、現状まだまだ物件数としては少ないです。また、飼うことはできるが、種類に制限が設けられていたりします。ペットも大切な家族ですので、ずっと一緒にいたいと考えると、物件選びには慎重になるべきでしょう。

「売り先行」「買い先行」どっちがいい?

住み替えを考える際、売却を先に行う「売り先行」でいくか、購入を先に行う「買い先行」でいくのか、どちらかの方法をとることになります。それぞれの方法のメリット・デメリットについて見ていきましょう。

売り先行

家の売却が確定してから、次の新居を探すという方法となります。住み替えの経験などがない方は、こちらの方法を選択される方が多いです。住んでいる家の住宅ローンがまだ残っている状態で、住み替えを検討している方も多いため、家を売却したお金を新居の購入資金にすることができることが強みです。

メリット 資金計画が立てやすい

売り先行型で進められれば、新居を購入する時点では、家の売却額から費用を引いた、手元に残るお金が確定しているため、安全に資金計画を立てることができます。

「家の査定額がわかっていたら、資金計画が立てられるのでは?」考えている方もいらっしゃるかもしれませんが、査定額とはあくまでも、不動産会社がこれくらいの価格なら売却できるだろうという予想となります。そのため査定をしてくれた不動産会社の中で一番高い価格で査定してくれた会社を選んだとしても、その価格で確実に家が売却できるということではありません。家の状態などで、買主と金額交渉になることもあり、最終的にいくらで売却できるのかは、実際に買主と売買契約を結ぶまでは誰にもわかりません。

また、売り先行で家の住み替えを進めると、売却する家を自分の希望する金額で、売却できる可能性が高いです。時間をかけて売却活動ができるため、なかなか買い手が見つからないからといって、売却価格を見直し大幅に価格を下げるなどもありません。根気強く買い手を探すことができれば、その分高く売却することができます。

デメリット 仮住まいが必要になる可能性がある

売り先行型のデメリットとして、よく気にされるのが「仮住まい」を借りるということに対しての問題です。売却した家を買主に引き渡す日までに、次の住宅を決められて、入居できればよいですが、タイミングが悪いと新居が見つけられないということも考えられます。短い期間であればホテルという選択肢もありますが、もし長くなるのであれば賃貸物件を借りなければならないでしょう。

賃貸物件を借りると、その分出費となってしまう上に、「現在の家から仮住まい」と「仮住まいから新居」の2回の引っ越しが必要になります。お金も手間もかかってしまうので、仮住まいを借りなくても住むように、売り先行で住み替えを検討する場合は、タイミングに注意する必要があります。

買い先行

先に住みたい物件を探し、購入の契約を済ませてから、自宅を売却するというパターンです。現在の住宅に住宅ローンが残っていても、「買い換え専用ローン」を活用することで、買い先行でも住み替えができます。

メリット 住み替え先の新居をじっくりと探すことができる

せっかく住み替えをするのであれば、新居を選ぶ際に、妥協したくないと考える方も多いでしょう。そういった方には、買い先行で住み替えを検討するのがオススメです。
買い先行であれば、物件の購入を先に済ませるため、自分の希望の物件が見つかるまで探すことができます。

また、新居に先に引っ越してから今の家を売却することもできるため、空き家にしてから売却活動を行えるので、内覧などで見せたくないところをわざわざ見せる必要もなく、不動産会社に鍵を預けておけば、内覧希望者の予定に合わせて、内覧への対応ができるため、時間にも余裕ができることでしょう。

デメリット 資金計画を立てるのが難しい

現在の家の売却代金を受け取る前に、新居の購入を進めるため、購入資金を準備するのが大変になるというデメリットがあります。今住んでいる家に住宅ローンが残っていて、新居の購入資金も住宅ローンを利用しようと検討している方は、ダブルローンとなってしまうので、二重の支払いによって毎月の支払いが増えてしまい、負担が大きくなってしまうでしょう。

また、新居に引っ越してしまうと早く前の家を処分したいという気持ちになり、売却を焦ってしまい、希望していた金額より低く売却してしまうということも考えられます。

税金などはどうなる?

住み替えるために不動産を売却する場合、「売却の際の手続きにかかる税金」と「売却によって利益が出たときにかかる税金」と「購入の際の手続きにかかる税金」の3種類が考えられます。それぞれの税金について、詳しく見ていきましょう。

売却の際の手続きにかかる税金

売却の手続きにかかる税金としては、主に「印紙税」と「登録免許税」の2種類になります。

印紙税とは

不動産売買を行うにあたって発行される契約書や領収証などの特定の文書にかかる税金を指します。契約書に記載されている金額によって税額が変わり、1,000円〜6万円程度必要です。

登録免許税とは

不動産を登記する際にかかる税金を指します。土地や建物を売買したときの他にも、他人へ譲渡したり、新しく建築したりするときにも、登記を行う必要があります。この登記を行う際に課せられる税金です。登録免許税は、一般的には現金で納付することになっていますが、オンライン申請を行えば、電子納付することもできます。住宅ローンが残っている家を売却した人が払う「抵当権抹消登記」の登録免許税は、1登記当たり1000円です。

「売却によって利益が出たときにかかる税金」

売却によって利益が出たときにかかる税金としては、主に「譲渡所得税」になります。

譲渡所得税とは

家を売却したときの譲渡所得に課される税金のことです。譲渡所得とは、不動産を売却して得られた所得のことで、その所得額に応じて課税され、所得税または住民税として徴収されます。

譲渡所得税の税率は、家の所有期間で変動し、所有してから5年以内であれば、税率は39.63%になります。5年を超える場合は、税率は20.315%です。譲渡所得税は、譲渡(売却)を行った年の翌年に、確定申告する必要があります。

「購入の際の手続きにかかる税金」

購入の手続きにかかる税金としては、主に「登録免許税」になります。売却の時に必要だった「抵当権抹消登記」ではなく、「所有権移転登記」の登録免許税が必要です。不動産の価値に比例して高くなり、価格の2%の税金を支払う必要があります。

不動産業界の習慣として、家を売買する際は、新しく所有する方がこの税金を支払うとなっていますが、実査にどちらが支払うといった制約はありません。売主と相談することで、半分支払ってもらえたりするケースもあるため、交渉する余地はあるでしょう。

まとめ

マンションへの住み替えを検討される理由は様々でしょう。家族が増えたり、転勤になったりとあるかと思いますが、せっかく住み替えるのであれば素敵なマンションに引っ越したいと誰もが考えられると思います。
住み替えのパターンなど、自身の状況を照らし合わせて、慎重に検討するようにしましょう。

また、一回の住み替えでも多額の費用がかかるかと思います。大きな決断になるでしょう。
この記事が、最良の選択ができるための参考になれば幸いです。


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