共有名義の住宅を売却できる?

目次

  1. 共有名義の住宅を売却できる?
  2. 共有名義とは?
  3. 共有名義の不動産を売却するには
  4. 共有名義の不動産を売却する際の注意点
  5. まとめ

共有名義の住宅を売却できる?

結論:所有権を持っている全ての人が賛同すれば、売却することができる。

家族や兄弟で土地や家屋を相続したり、夫婦共同で住宅ローンを組んで住宅を購入すると、「共有名義」と呼ばれる状況になる場合があります。共有名義とは、土地や家屋などの所有権を複数人で共有している状態を指します。所有権を複数人で共有することにより、トラブルが起きやすいことも事実です。

冒頭に記載しましたが、この共有名義で所有権を持っている全ての人が賛同しないと、売却をすることができません。

そもそも共有名義の不動産に対して、所有権を持っている人は何ができるのかわからないという方もいらっしゃるかと思います。「共有名義」についての基礎知識や、共有名義で保有している不動産を売却する際の注意点を解説していきます。

共有名義とは?

まずは、共有名義の不動産売却の説明に入る前に、そもそも「共有名義」とはどういった状態なのかを確認していきましょう。

(1)不動産の共有について

不動産における共有は、「土地などの所有権を単独ではなく複数人で有している状態」のことを指します。共有名義で不動産をもつ場合は、主に以下に記載されている通りです。

共有においては所有者それぞれに持ち分があり、その持ち分を登記簿に所有者の権利として登記することができます。

(2)「共有名義」と「単独名義」の違い

「単独名義」は1つの不動産を1人で所有している状態で、「共有名義」は1つの不動産を複数人で所有している状態になります。

共有名義では、賛同者の数によって、共有で保有している不動産に対してできる行為が制限されます。例えば、売却であれば、所有者全員の賛同を得られなければ、売却することができません。共有名義だと個人名義の時と比べて、売却の手順が増えたり、注意すべき点が多くなったりと、手間が増えてしまいます。

(3)共有持分権者ができること

共有名義の土地、マンション、戸建ての、共有名義の所有者を「共有持分権者」と言います。共有持分権者だからといって、共有名義の不動産に対して、なんでもできる訳ではありません。(2)でも説明した通り、行為に対して賛同者の数で、できることが変わってきます。それらを確認していきましょう。

①単独で可能

・保存 不動産の現状を維持するために行うことで、家屋を修繕したり、不法占拠者を追い出したりする行為を指します。

・使用共有している不動産を使用する行為を指します。共有持分権者は「不動産の持ち分の割合に応じた使用」ではなく、「共有不動産全体の使用」が認められています。つまり、3分の1の割合しか持ち分を持っていない所有者であっても、不動産全体を占有して居住することも可能となるわけです。

②過半数の同意が必要

・利用不動産を短期的に賃貸借に出したり、賃貸借契約を解除したりする行為を指します。

・改良不動産をリフォームしたり、リノベーションしたりする行為を指します。

③全員の同意が必要

・処分抵当権を設定したり、借地借家法の適用がある賃貸借契約を締結したりする行為を指します。不動産の売却も「処分」に含まれます。処分をおこなう場合は、共有名義人である委任者が代表である受任者に委任状を作成して渡して行います。

「②過半数の同意」や、「③全員の同意」は口約束だけでも成立させることはできますが、後々トラブルに発展する可能性があるため、自分の身を守るためにも必ず書面として残しておくようにしましょう。

(4)同意を得る場合は、共有持分割合が重要になる

「過半数の同意」のように、自分以外の共有持分権者の同意が必要な場合には、各々の保有している共有持分割合が重要になります。

「共有持分割合」は共有持分権者が持つ権利の割合のことを指します。共有持分割合は、共有不動産の管理や利用に必要な過半数が同意する場合に意識しなければならない指標で、同意する「人数」ではなく「持分割合」が過半数であることが必要になります。

例えば、共有持分権者「Aさん」「Bさん」「Cさん」がいて、それぞれの共有自分割合が、Aさんが60%、Bさんが30%、Cさんが10%のようになっていた場合、60%の持分割合(過半数)を有するAさんが代表者として不動産を管理・利用することができます。その際、Bさん、Cさんの同意を得る必要はありません。代表者であるAさんが共有不動産を売却した場合は、持分割合に応じた額の売却金をBさんとCさんへ分配しなければなりません。

共有名義の不動産を売却するには

「共有名義不動産」とは、複数人で所有している不動産のことで、「共同名義不動産」や「共有不動産」とも呼ばれます。共有名義者は、「共有持分割合」に応じて、その不動産を所有していることになります。共有名義不動産は、単独名義不動産と比べて、売却するのに時間と労力がかかりますが、売却することは可能です。

上記でも記載しましたが、共有名義の不動産を売却する際は、共有名義者全員の同意を得て不動産を売却することになります。共有名義者全員の同意を得られる場合は、不動産全体を売却することができます。全体を売却する以外にも共有名義不動産を売却する方法はありますが、他の方法と違って相場通りの価格で売却が可能です。売却して現金化してしまえば、共有名義者の間で売却で得たお金を簡単に分配することができます。

しかし、共有名義者の中の1人でも賛同してくれないと、売却の手続きを進めることができません。共有名義者が多い時は、さらに不動産を売却することが難しくなります。また、原則、売却の利益や売却の際にかかる諸費用は共有持分割合に応じて分けることになるため、自身の共有自分割合をあらかじめ確認する必要があるでしょう。

上記は、共有名義者全員が賛同して、不動産全体を売却する方法になります。これ以外にも共有名義不動産を売却する方法がいくつかありますので、見ていきましょう。

(1)ほかの共有者に持分を買い取ってもらう

自分の持分のみを他の共有者に売却するということもできます。売却先の共有者がその不動産を利用しているのであれば、共有持分を多く持つことのメリットが大きいため、スムーズに売却が進む可能性が高いでしょう。 買取業者に売却するのと比べて、よく知っている共有名義者に売却するため、トラブルに発展する可能性も低くなります。自分の持分のみを売りたい場合は、まずは共有名義者の中で買い取ってくれる人がいないかを確認しておきましょう。買取業者に頼むのはそれからでも遅くはありません。

(2)土地のみの場合は、自分の持分のみを売却する

土地のみの不動産の場合は、自分の持分のみを売却することができます。多くの場合、専門の買取業者に買い取りを依頼して、売却することになりますが、単独名義不動産と比較して、売却価格が安くなってしまう点は注意しなければなりません。また、不動産の一部分を買い取った買取業者は、その土地全てを買い取りたいと考えるため、他の共有名義者に強引に持分の売買を持ちかけるケースがあり、問題に発展する可能性があります。そういったトラブルを回避する意味でも、売却する前に前もって他の共有名義者に連絡をしておくことがオススメです。

(3)土地のみの場合は、持分割合によって分筆することができる

土地のみの不動産の場合は、土地を「分筆」することで、共有名義を単独名義に変更することができます。「分筆」とは、1つだった土地を複数の土地に分けて、登記し直すことです。単独名義にしてしまえば、自分の保有している不動産に関しては、自由に売却することが可能となります。ただし、分筆の際は、所有権移転登記の手続きや、専門家による測量が必要になるため、時間と費用がかかってしまいます。ここは他の共有名義者とも相談して、慎重に検討した上で行うようにしましょう。

共有名義不動産を売却する際の注意点

共有名義不動産を売却する際、「共有名義人の確認」や「住宅ローンの残債・売却にかかる税金や費用負担」などには注意してください。しっかり話し合っていないと、後でトラブルになる可能性があります。

(1)名義人の確認

共有名義の不動産を売却するためには、名義人全員の同意が必要です。円滑に売却活動を進めるためには、名義人の確認を入念に行いましょう。特に、相続から何年も経っている不動産で、名義人が複数にいるときは、不動産会社や司法書士などに相談し、共有名義人が誰なのかをしっかりと認識した上で売却を検討するようにしましょう。

(2)住宅ローンの残債の負担

住宅ローン残債のある共有名義の不動産を売却する場合、売却代金でローンを完済できなかった場合は、残債を自己資金で一括返済する必要があります。住宅ローンの残債を「誰」が「どの割合」で負担するのか事前に決めておきましょう。

(3)譲渡所得税などの税金・費用の負担s

不動産を売却して利益が出たときは、確定申告をして譲渡所得税を納税します。譲渡所得の申告は、各名義人がそれぞれ確定申告する必要があるため、忘れずに申告しましょう。譲渡所得税に関しては、「3000万円の特別控除」などの優遇制度もあります。損をしないために、あらかじめ調べておきましょう。

また、不動産売却には、登記費用や仲介手数料など諸費用がかかります。税金や費用の負担について前もって負担の割合を決めておくことで、トラブルを防ぐことができます。公平に負担を分けたい場合、持分割合に応じて分担するのがオススメです。

まとめ

このように、共有名義不動産の売却は通常の売却と異なり、時間や手間を要することがほとんどです。共有名義不動産は早めに売却して現金化するか、事前に権利関係を整理しておくことで、後々のトラブルが発生するリスクを最小限にすることができます。どの売却方法を選ぶにせよ、他の共有名義者としっかり話し合い、全員が納得いく形で売却できることを願っています。


【関連記事】

自宅売却での値下げ交渉

リフォームしても家は売れる?売値は上がる?

コロナ禍における自宅売却

自宅は売却する?賃貸として貸し出す?

自宅を売却して、マンションの住み替えを考える!

太陽光発電がついている家は高く売れる?

認知症の親の不動産を売ることはできるのか。

自宅売却する際、大手か地元密着の中小どの会社を選ぶべきか。仲介と買取とは?メリットデメリットを解説

共有名義の住宅を売却できる?

住宅の耐用年数が超えていても売却できる?