不動産売却の際の司法書士について

目次

  1. 不動産売却の際の司法書士の役割
  2. 司法書士を利用するメリット
  3. 司法書士費用はどのくらいかかる?
  4. まとめ

不動産売却の際の司法書士の役割

 司法書士とは、専門的な法律知識に基づき、登記や供託の代理を行ったり、裁判所や検察庁、法務局に提出する書類の作成を行う国家資格者のことで、自宅売却の際は利用することが一般的です。その主な仕事は以下の4つに大きく分かれます。

⑴裁判に関する業務

 裁判所に提出する書類の作成を行っております。裁判所に提出する書類には、民事調停に必要な申立書、相続放棄や成年後見に関する申立書、民事訴訟に必要な訴状や準備書面などがあります。

⑵土地や建物の登記に関する業務

 普段、司法書士と会う機会が最も多いタイミングが、建物や土地などの不動産を売買する時です。土地を売却する際、司法書士は売却する土地の名義を売主の名前に変更する住所氏名の変更登記や、売主からの要求でローンを組んだときに設定された抵当権の抹消登記など、委任状を受け取りその代理人として登記を行います。

その他、不動産を相続したときの所有権移転登記、離婚して不動産を財産分与したときの所有権移転登記、家を建てたときの所有権保存登記、土地や建物などの不動産を子どもや孫に贈与したときの所有権移転登記なども、司法書士が本人の代理で行っています。

⑶相続・遺言に関する業務

 相続の場合、誰がどの遺産を相続するのかその結果をまとめた遺産分割協議書の作成から、相続を受けた不動産の名義変更(所有権移転登記)、戸籍の収集や相続関係説明図の作成などといった相続人の調査などを行います。また、遺言では司法書士自らが、自筆の遺言書が見つかったときに行う手続きや、遺言書の作成に関する相談なども行います。

⑷債務整理に関する業務

 クレジットカード会社や消費者金融から借金をしてしまい、その返済ができなくなってしまった方を対象に、債務整理を通して経済的に立ち直るのを助けるというようなことも行っています。債務整理では、裁判所への法的な手続きや、クレジットカード会社・消費者金融との個別交渉を通じ、返済スケジュールの変更や債務の減額・免責などを行います。

 このように、司法書士には様々な業務内容がありますが、不動産売却の際の主な役割は、登記の移転を代行することです。登記の移転は、法律上は共同申請主義を取っており、売り手と買い手が共に行うべきものですが、手間もかかりますし、それぞれに都合があり一緒に申請することが困難である場合、お互いの合意を受けることで司法書士が手続きを行うことが可能です。この際、売り手と買い手がそれぞれ別の司法書士に依頼してしまうと登記移転手続きがややこしくなってしまうので、売り手が契約して、同じ司法書士を通じて買い手とも手続きを進めると良いでしょう。ですので、土地売却に必要な司法書士は原則一人です。

 なお、登記申請は司法書士の独占業務ではなく、登記自体は資格の有無に関係なく行うことが可能で、個人で登記することもできます。そうすることで代行手数料を支払わずに済ませられるので、土地売却時の費用の削減に繋がるでしょう。しかし、司法書士を利用すれば様々なメリットがあります。それについて次の項目で説明します。

司法書士を利用するメリット

 司法書士の利用は必ずしも必要と言う訳ではございませんが、利用すればそれなりのメリットがあります。ここでは4点説明します。

⑴詐欺トラブルを回避できる

 不動産売買では、実際のところ多額のお金を騙し取られる詐欺被害が多く見受けられます。個人間で売買すると詐欺に合ってしまう可能性も高くなってしまい大変危険ですが、司法書士に代行してもらうことで、登記時に本人確認や必要書類の収集、土地の権利関係の調査などといった、念入りな調査、準備を経て登記申請を行ってくれるので、その被害を未然に防ぐことができるでしょう。もし個人で行ってしまうと、相手の言われるがままに手続きを進めてしまい、実際には何も手続きが進んでいないままお金だけ搾取されてしまう、ということも少なくありません。仮に詐欺師に引っかかってしまった場合でも、司法書士を利用しておけば登記前の段階でリスクを回避することができます。

⑵権利付き物件に対処できる

 土地を売却する際には、登記の移転登録が必要になりますが、権利付きの物件の場合は移転だけではなく、抹消登記手続きも行わなければならないことがあります。司法書士はそこも全て対応してくれているので、スムーズに売買契約を結ぶことができます。これは、売り手と買い手の双方にとって大きなメリットであると言えるでしょう。

⑶手間がかからず無難

 登記は、手続きが煩雑で非常に手間がかかります。準備すべき書類の数も多く、少しでも不備があると申請が受理されなくなることもあります。それなりに時間も使ってしまうので、その手間やリスクを考えると、司法書士に依頼したほうが実質負担が少なくなるケースが多いです。土地売却でも、司法書士を利用せず登記手続きを完了させることはできますが、よっぽどの知識がないとスムーズには進めることができません。特に土地売却ではやることが多く、登記だけに時間を取ってはいられないので、基本的には司法書士にお願いして代行してもらった方がメリットは大きいと思われます。

⑷契約不履行を抑止できる

たとえ売買契約を結んでも安心はできません。買い手がお金を支払わず、債務不履行になってしまう場合もあります。これに関しては、故意にお金を支払わないケースと、やむを得ず支払えなくなってしまったケースの2つが考えられるのですが、司法書士を利用すればこれら両方のケースに対処することが可能です。土地の購入では多額の資金が必要になるため、基本的に銀行からの融資を受けます。司法書士は売り手と買い手の両方と手続きを進め、支払い能力やお互いの意志などを確認した上で契約を進め、銀行からの融資を許可します。司法書士は売買代金と金融機関の融資の全ての責任を負担するため、金銭リスクを回避して土地が売却できます。

 ここまでで、司法書士がどれほど大切な存在かわかりました。では、実際に土地売却で司法書士を利用した場合、どれほどの費用がかかるのでしょうか、次の項目で説明しようと思います。

司法書士費用はどのくらいかかる?

 土地を売却した際に行う所有権移転登記は、登記義務者である売主と登記権利者である買主が共同で登記申請をするのが原則ではありますが、ほとんどの取引で、双方から委任状を預かった司法書士が代理で行う場合が多いです。このとき、所有権移転登記に関する司法書士費用に関しては、一般的に買主の負担になり売主の負担はありませんが、所有者の住所・氏名の変更が必要な際の住所・氏名の変更登記の費用や、売却する土地に抵当権が設定されている際の、抵当権抹消登記の費用に関しては売主の負担になります。司法書士に支払う報酬は、各事務所ごとに規定があり、依頼する登記内容によって変わってきます。さらに、決済当日には登録免許税などの実費も費用として司法書士に支払います。一般的に司法書士費用に関しては、「司法書士の報酬+登録免許税などの実費」で算出されます。売主側、買主側それぞれで発生する司法書士費用を説明しましょう。

⑴買主側にかかる司法書士費用

 不動産の取引で買主に発生する司法書士費用は、不動産をローンで購入した際に金融機関が設定する抵当権設定登記の費用と、買主へ名義を移す所有権移転登記の費用となります。抵当権設定登記の費用は、司法書士の報酬が2万円〜6万円で、実費として登録免許税が必要です。抵当権設定登記の登録免許税に関しては、設定する抵当権の債権金額の0.4%となり、税額が1000円に満たない場合は1000円になります。所有権移転登記の費用は、司法書士の報酬が3〜10万円で、実費として登録免許税が必要です。所有権移転登記の登録免許税に関しては、土地の場合、固定資産税評価額の2.0%の額となります。

⑵売主側にかかる司法書士費用

 まず、売却する土地に抵当権が設定されている場合、抵当権抹消登記を済ませてから所有権の移転登記を行う必要があります。この際、売主が支払う費用は司法書士報酬と登録免許税で、抵当権抹消登記の司法書士報酬が1万円〜3万円、登録免許税に関しては、土地1筆に対して1000円になります。その他、登記完了後の登記簿謄本の取得費用や事前調査のために必要な登記簿謄本の取得費用、さらに金融機関に出張する必要がある際には、その報酬や交通費などの実費が必要となってきます。

 相続をした土地が父親の名義になったままなど、登記簿の所有者が異なる場合、所有権移転登記を行い現在の所有者に所有権を移す必要があります。この際、売主が支払う費用は司法書士報酬と登録免許税で、所有権移転登記の司法書士報酬が3万円〜11万円、登録免許税に関しては、土地の固定資産税評価額に対して税率0.4%の額になるでしょう。また、所有権の移転に必要な遺産分割協議書などを作成する場合、これとは別途で実費が必要です。

 売主の住所・氏名が登記簿と異なる場合、登記名義人住所・氏名変更登記を、所有権を移す前にする必要があります。この際、売主が支払う費用は司法書士報酬と登録免許税で、変更登記の司法書士報酬が1万円〜2万円、登録免許税は土地1筆に対して1000円になります。

まとめ

 司法書士は、登記の移転の代行だけでなく、様々なトラブルを回避してくれたり、面倒で手間がかかる手続きも引き受けてくれるため非常に助かる存在です。司法書士費用は、司法書士の報酬に登録免許税などの実費を加えたもので、多少の費用はかかってしまいますが、それ以上のメリットが多々あるので、不動産売却の際には是非利用することをおすすめします。


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