銀行は自宅売却の相談先にできる?

目次

  1. 自宅売却の相談を銀行にできるのか?
  2. 銀行に相談するまでの流れ
  3. 銀行に相談した後の流れ
  4. まとめ

自宅売却の相談を銀行にできるのか?

結論:銀行への相談は「抵当権の抹消」に必要な書類を用意してもらうためです。売却の査定や買主探しなどの相談は不動産会社にするのが基本。住宅ローンを完済できているなら、銀行への相談は不要となります。

自宅の売却を検討していて、自分で調べてもわからないことがあり、誰かに相談したいと思うこともあるでしょう。しかし「銀行」に相談すべきなのか、「不動産会社」に相談すべきなのか判断がつかず不安に感じている方もいらっしゃるかと思います。

不動産の売却に関しては、「不動産会社」へ相談して進めるというのが基本になります。しかし「銀行」へ何も相談しなくて良いのかというとそうではありません。銀行へは、「抵当権の抹消」に関して必要な書類を用意してもらうために、相談する必要があります。抵当権とは、ローンが返済できなくなった場合に「金融機関が不動産を差し押さえる権利」のことで、住宅ローンを借りるときに、金融機関が不動産に設定するものです。ローンの返済が滞った場合、金融機関はその不動産を売却して貸していたお金を回収します。そのため、抵当権が残っていると、不動産は売却することができなくなるんです。ローンを完済することで、この抵当権を抹消することができます。

住宅ローンの残った住宅を売却する際、ローンの残債の一括返済に家を売却して得たお金を充てることができます。ローンの一括返済には多額の費用が必要なため、家のオーナーの多くはこの方法で住宅ローンを完済するように返済計画を組みますが、これでは「ローンの一括返済→抵当権を外す→家を売却する」という流れで売却を進めることができません。そこで「家の売却」と「ローンの一括返済」を同時に行うことができるように銀行へ相談することが必要となります。売却予定の家の査定を不動産業者に依頼し、査定が済んだら、家を売却したお金でローンの残債を一括返済できるかどうか検討します。もし、問題がなければ不動産業者に仲介してもらい買主を募り、購入希望者との決済日を調整するタイミングで銀行に相談し、抵当権の抹消に必要書類の作成を依頼します。こうすることで、家を売却するタイミングで、抵当権を外すことができるため、家を売却することができます。

銀行が抵当権抹消書類の準備にかかる期間は、金融機関にもよりますが、一般的には連絡してから2週間ほど。長期固定金利住宅ローンの「フラット35」を利用して住宅ローンを組んでいる場合は、どこの金融機関であっても1ヶ月かかります。普通の住宅ローンよりもフラット35の方が、準備期間が長いためその分余裕を持って銀行へ相談する必要があります。

本記事では、銀行に相談するまでの流れ、必要な手続きに関して解説します。あなたが家の売却をスムーズに進めるために、この記事がお役に立てば幸いです。それでは見ていきましょう。

銀行に相談するまでの流れ

銀行に相談するまでの流れは、以下の通りになります。

それぞれの項目に関して詳しく見ていきましょう。

(1)不動産会社に査定してもらう

売却したい家がいくらで売れるのか、その家を売却して得たお金で住宅ローンの残債を一括で返済することができるかどうかをまず確認します。そもそも、売却して得たお金で住宅ローンの完済ができるかどうかが重要です。売却益を使って住宅ローンを完済できない場合、自己資金から不足分を補填する必要があります。

この査定された価格で住宅ローンの残債を返済できるかどうかが重要になるため、査定の段階で、複数の不動産会社に相談して、一番良い条件で売却してくれそうなところに依頼するようにします。もし、売却した価格でローンの残債を返済しきれない場合は、自己資金で不足分を補填する必要があるため、なるべく高く売却してくれる会社を見つけるためにも、最低4社程度は査定を依頼しましょう。その際は、大手2社・地場2社ずつに分けて、査定を依頼するのがオススメです。すべて大手であると、その土地の売却相場を掴みづらいですし、すべて地場であるとその他地域の相場が掴みづらくなります。そのため、大手・地場の不動産会社を混ぜて査定を依頼する方が相場を知った上で、売却することができるため、少しでも高く売却することができます。

もし、自己資金を使っても完済できないときは、住宅ローン返済に関して銀行へ相談する必要が出てきます。それに関しては後述するため、ここでは割愛します。

(2)不動産会社と売却の媒介契約を締結する

媒介契約には「一般媒介契約」「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」の3種類があり、それぞれに特徴があります。ここでは、一般媒介契約を締結することを想定して話を進めたいと思います。

一般媒介契約とは、売主が複数の不動産会社に重複して依頼できるのが特徴です。 1つの不動産会社に限定することなく売却の仲介を依頼でき、また、売主自身でも買主を探して売買や賃貸借契約を結ぶことも可能です。

一般的な不動産売買では、不動産会社と売却の媒介契約を締結し、買主を募り、売却の準備を進めます。この時に最低売却価格なども相談し、その条件に見合う買主を見つけ出すことができます。買主が見つかった際に、売却が滞らないように手続きの準備などを進めていきましょう。

(3)銀行へ連絡する

買主が見つかり、売却することが決まったら、まずは住宅ローンの残債金額や抵当権の抹消手続き費用などを確認します。次に、買主とスムーズに決済へ移行できるように予定を組むことができたら、家の売却と同時にローンを一括返済するという内容を銀行へ連絡・相談し、手続きを進めてもらいます。銀行へ連絡するタイミングとしては、「契約前」に一度連絡し、契約締結後、「決済日が確定できたら」再度連絡するようにしましょう。

抵当権の抹消登記に必要な書類は、準備するのに2週間〜1ヶ月程度かかるため、決済日が決まったらすぐに連絡しておくようにしましょう。

銀行に相談した後の流れ

買主が見つかり、売却の決済日が決まり、銀行へ抵当権の抹消のための手続き書類の作成を依頼するところまでは、前項で確認しました。 住宅などの不動産の決済は、一般的に売主と買主が売買契約を締結してから大体1ヶ月の間に行われます。また、決済から引き渡しは、同日に行われ、2時間程度で終了します。この項では、決済から引き渡しまでの流れを見ていきましょう。

まず、決済から引き渡しまでに必要な項目としては以下の通りになります。

このように、不動産の決済から引き渡しまでに必要な項目は多く、必要な書類や手続きも複雑です。
この8項目を大きく2つに分けて、解説していきたいと思います。

<家の決済までの流れ>

まずは、決済までの流れから確認します。項目としては、以下の4つになります。

それぞれ詳しく解説します。

(1)本人確認

決済当日は、売主、買主、不動産業者に加え、立会人にも参加してもらう必要があります。なお、売買する不動産に抵当権がついている場合は、金融機関の担当者、登記の移転手続きを依頼する場合は、司法書士にも同席してもらうケースもあります。三者それぞれの本人確認を行うところから、決済が始まります。

(2)書類を確認

決済に必要な書類は、以下の通りとなります。売却する物件の形態によって、必要な書類が異なるため、あらかじめ不動産会社に確認し、漏れのないように注意しましょう。

(3)買主がローン融資手続き

買主が住宅ローンを組んで決済を行う際は、売主、買主、不動産業者、司法書士の四者で行い、買主が住宅ローンの手続きをしている金融機関で決済を行います。買主が住宅ローンの申し込みを行い、出金された後に売主に支払いが行われます。

(4)税金の清算

売却金額の支払いが終了すると、税金の精算を行います。税金には、固定資産税や都市計画税が挙げられますが、これらは売主が前払いで支払いしています。払ったか払っていないかということで、買主と後々トラブルに発展するケースもあるため、注意が必要です。

<仲介手数料を不動産者へ支払う手続きから引き渡しまでの流れ>

次に、仲介手数料を不動産者へ支払う手続きから引き渡しまでの流れを確認していきましょう。項目としては、以下の4つになります。

それぞれ詳しく解説します。

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(5)仲介手数料を不動産業者へ支払う

不動産の媒介契約によって売買が成立したのであれば、売主と買主は、不動産業者に仲介手数料を支払う必要があります。この支払い義務は、売買契約が成立した時点で発生します。

(6)売主のローン返済

売主に住宅ローンの残債がある場合は、決済によって支払われた代金から返済をします。万が一、完済できないと抵当権を抹消する手続きを行えないため、住宅ローンの残高や手数料などは何度も確認して、間違いのないようにしましょう。

(7)抵当権抹消手続き

売主の住宅ローンが完済できると、司法書士が同席して不動産の抵当権を抹消する手続きを行います。

(8)重要事項の説明書と鍵の引き渡し

各種支払いや手続きが完了したら、重要事項説明書や鍵の引き渡しを行います。

まとめ

自宅を売却する際に銀行へ連絡するのは、住宅ローンの返済に伴う「抵当権の抹消」に必要な書類を準備してもらう必要があるためです。書類を準備するのに必要な期間としては、2週間から1ヶ月程度かかります。買主が見つかり、決済の目処が立った時点で、銀行に一度連絡するようにします。そして、決済日が確定したら、再度連絡することで不要なトラブルを避けられることでしょう。
抵当権を抹消できなければ、そもそも売却ができないので、準備に漏れがないように進めていく必要があります。


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