自宅売却をするにあたって、果たしていくらで売れるのだろう、という心配は皆さんされると思います。確かにそこも大事なのですが、もっと心配しなければいけない点があります。それは、一体どれだけの費用がかかるのだろう、という点です。不動産の売却価格から依頼した業者や専門家に手数料を支払い、国や地方公共団体に税金を支払い、ようやく残った金額が手元に残ります。そのため、そのことを考えておかないと、せっかく高く売れたのに支払う費用が高くて少しの額しか手元に残らない、という残念な事態にもなりかねません。そうならないためにもかかる費用のことを知っておくのはとても重要なのです。一般的に不動産売却でかかる費用は売却価格の4〜6%程度と言われています。では具体的に手数料がいくらかかるのか、また、それはどのタイミングで支払うべきなのか。それらのことを以下に記していこうと思います。
自宅売却の際にかかる費用で、一番割合が大きいのが仲介手数料です。仲介手数料とは、不動産会社に物件の販売活動を行ってもらい、無事に売れた場合に仲介業務の報酬として支払われる手数料のことです。仲介手数料に含まれるのは通常業務で発生する費用で、物件情報サイトに情報を載せたり、チラシ配布などの営業活動を指します。ただし、通常で行わない測量や建物の解体など特別な活動をしてもらうと別途費用が請求されます。仲介手数料の相場は、不動産の売買価格によって変動します。それぞれ売買価格が、
という計算で算出されます。多くの不動産会社は、自社の利益を最大化するために仲介手数料は上限いっぱいで設定しています。そのため、これより安く抑えることもできなくはありません。
次に、支払いのタイミングについてです。仲介手数料の性質は、成功報酬です。したがって、売主と買主を無事に仲介し、不動産の売買契約が成立して初めて不動産会社への仲介手数料が発生することになります。
よって、買主を見つけることができなかった場合や、買主を見つけたものの契約に至らなかった場合には、仲介が成功しなかったことになり、原則として仲介手数料は発生しません。ただ、仲介手数料は成功報酬ですが、場合によっては売却がキャンセルになっても支払う必要があります。売主が自宅や土地などの不動産売却をやめたり、買主が代金を支払わなかったりする、債務不履行による契約の解除がなされたときに、仲介手数料を請求されてしまうのでご注意ください。それから、仲介手数料には、消費税が加算されます。その理由は、消費税の課税対象が「事業者が事業として行うもの」とされており、不動産売買の仲介も、不動産会社（事業者）が行う事業であるためです。ちなみに、「土地」「個人が売主である中古マンション」などの不動産の売買価格に消費税はかかりませんが、その場合でも仲介手数料には消費税がかかります。また、売主から不動産を直接購入する場合は、不動産会社が仲介しないため、仲介手数料はかかりません。
このように、不動産を売る際は、仲介手数料がかかってしまいます。しかし、かかる費用はこれだけではありません。次の項目では、売り出しから契約までの間で発生するその他の費用について説明させていただきます。
費用の大半を占めるのが、前述した仲介手数料であるが、まだまだかかる費用はこれだけではありません。第二に、司法書士に支払う、登記手数料という物があります。登記とは、不動産を売買した時、相続や贈与などで取得した時に行う手続きのひとつです。登記を行うことで、不動産に対する所有権や、土地や建物の大きさや構造を証明することができます。不動産は高額なので、現金で購入する人はほとんどいないので、銀行などで住宅ローンを組みます。買主が銀行で住宅ローンを組む場合は、司法書士に依頼することが絶対条件になっているため、ほぼ全ての契約は司法書士に依頼しているのが実情です。売主の場合だとローン残高が残っている場合は、決済日と同時にローン残高を返済して、抵当権抹消の手続きを行いますが、これらも司法書士が同席することになります。なので、この費用は言ってしまえば司法書士の報酬に値します。抵当権抹消の費用は、数千円〜数万円と言われています。
第三に、印紙税というものも発生します。これは、1万円以上の契約をする際、契約書や領収書などの文書に貼付する収入印紙代です。不動産を売却する際に作成する不動産売買契約書も印紙税の課税対象になり、契約金額に応じた税額が課税されます。それぞれの契約金額が、
の、印紙税が発生することになります。印紙税は税金ですので、印紙を貼って消印しなければ納税していないとみなされます。印紙税を納付しなかった場合は、印紙税の額と、その2倍の額の合計額（つまり、納めるはずだった税額の3倍）の税金を過怠税として徴収されますので、注意が必要です。
そして最後に、法務局に登記申請するための登録免許税という費用も発生します。買主が決済日に、売買代金を支払い所有権移転に必要な書類を司法書士に渡したら、司法書士は法務局に所有権移転登記を申請します。
この申請の時に一緒に法務局に支払う税金のことを、登録免許税と呼びます。これは言わば、法務局で不動産の登記をする時にかかる税金のことを指します。不動産売却では売主に抵当権抹消のための登記費用が発生します。 抵当権抹消の登録免許税は不動産1個につき1,000円です。 仲介手数料・登記手数料・印紙税・登録免許税、これら４つが、売り出しから契約までの間にかかる費用です。しかし、自宅売却でかかる費用はまだまだあります。次の項目でそれらを紹介させていただきます。
これから紹介する費用は、場合によってはかかる諸費用です。まず、住宅ローンの繰上げ返済手数料という物があります。住宅ローンが残っている家を売却したときは、売買代金で住宅ローンを返済することが多いため、ローンの繰り上げ返済手数料が必要です。これは、住宅ローンを借りた金融機関によって異なるのですが、5,000円〜数万円かかることもありますので、あらかじめ金融機関に確認しておくと、比較的安心できると思います。
次に、譲渡所得税というものがあります。家を購入したときの金額よりも高く売却して利益が出た場合は、翌年の確定申告で利益に対する所得税と住民税の納税が必要です。この、不動産を売却した時の利益を、譲渡所得といい、それに課せられる所得税が譲渡所得税です。ただこれは、自宅売却をして一切利益が発生しなかった際は支払う必要はございません。譲渡所得税と住民税の税率は不動産の所有期間によって異なり、所有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得、5年超えの場合は長期譲渡所得となります。 長期譲渡所得の場合は、所得税（復興特別所得税含む）と住民税の合計39.63％、短期譲渡所得の場合は合計20.315％となります。そのため、家の売却により大幅な利益が生まれるようであれば、譲渡所得税の観点からも売却のタイミングを考えておくことが大切になってきます。
さらに、場合によっては処分費や解体費もかかる時があります。一般的なケースとしては、廃棄物の処分費が10万円〜50万円程度、敷地の測量費が50万円〜80万円程度、建物の解体費が100万円〜300万円程度、ハウスクリーニング費が5万円〜15万円程度と言われています。
このように、不動産売却の際にかかる費用には、仲介手数料や印紙税等、必ずかかるものから、住宅ローンの繰上げ手数料や浄土所得税等、場合によって追加でかかってくるものなど、様々な物が存在し、その額はいずれもとても大きい物です。これを知らないで自宅売却をしてしまうと、思いもしなかった出費が嵩んでしまい、非常に勿体無い結果となってしまうでしょう。ただ、仲介手数料は、売買価格によっては高額になることもありますが、意味のあるお金といえます。そのため、仲介手数料にこだわり過ぎると、その分リスクが発生することもあるでしょう。仲介手数料の安さにとらわれて、よい物件を見過ごしたりしないように注意することが大切だと思います。また、仲介手数料には、下限額の設定はないため、交渉によっては値引きしてもらうことも可能です。ただ、むやみな値引き交渉は禁物です。仲介手数料を割り引くと熱心に販売活動をしなくなる可能性があるからです。満額支払って不動産会社にしっかり動いてもらった方が結果的に利益は大きくなるかもしれません。どうしても仲介手数料を安くしたいなら、値引きをしても不動産会社が熱心に販売活動をしてくれる理由が必要です。例えば、不動産会社と媒介契約を締結する際に専属専任媒介契約を選んで、1社のみに仲介を依頼する、と意思表示をするのは有効な手段の1つでしょう。それから、売却利益が出た場合には、確定申告をして譲渡所得税を納める必要もあるのでそちらも注意が必要です。忘れずにしましょう。家やマンションなどを売却したあとで、手元にいくらお金が残るかについては、売却代金−（仲介手数料＋印紙代＋登記費用）で大まかな計算ができます。まず、自信が不動産を売る時には、いくらぐらいで家が売れるのか、しっかり調べて、公式に沿って計算してみるといいと思います。ご検討中の方々は後々後悔しないよう、まずは親身に相談に乗ってくれる会社を探すことが、ミスや見落としのない安全な売却をする近道になると思います。是非探してみてください。