結論、固定金利住宅ローン「フラット35」を使用して住宅を購入し、ローン支払い中であったとしても、売却することは可能です。
住宅ローンが残っている不動産には、抵当権が設定されています。その不動産を売却するためには、【売買代金＋預貯金】で住宅ローンの残額を完済しなければなりません。住宅ローンが残っている限り、抵当権はお金を貸している債権者が持っています。
つまり、あなたのローン返済が滞れば最悪、家は抵当権者のものになってしまいます。 しかし、住宅ローンが残っている住宅でも売却することができます。「フラット35」を使用してローンを組んでいる住宅を売却するための方法を3つ紹介します。
最も一般的な方法は、住宅の売却代金を、住宅ローンの支払いに当てることです。これは「フラット35」でローンを組んでいても、他の住宅ローンを組んでいても変わりません。
現在あなたが住んでいる家の売却額が住宅ローンの残債を超えている必要があります。売却益(売却額から住宅ローンの残債を引いた金額)は自分の手元に残るため、自由に使うことができます。
ただし、売却に伴う諸費用が売却価格の約5％程度かかること、売却益に応じて譲渡所得税がかかります。不動産を売却してローンを完済することで、抵当権を抹消することができるため、不動産登記の名義変更を行うことができるようになります。
注意点としては、売却額が住宅ローンの残債を下回る場合、その不足分を自己資金で用意する必要があります。そのため、住宅ローンの残債を上回るように値段を設定する必要があり、値引きをすることが難しくなるため、なかなか売却できないということもあります。
<メリット>
・売却益を手元に残すことができる
<デメリット>
・新居を探している期間は賃貸住宅にすむことになる
・売却額が住宅ローンの残債を下回まわってしまうと不足分を自己資金で補充する必要がある
・ローンの完済をすることが目的であるため、値引きが難しくなり、なかなか売却できない可能性がある
任意売却とは、住宅ローンを滞納し、債務超過した不動産を売却することです。任意売却を行う場合は、時間の猶予はありません。債務超過した不動産をそのままにした場合、抵当権者(金融期間)はその不動産を裁判所で競売にかけることができます。
任意売却では、仲介業者が債務者である抵当権者と契約者の間に入って、不動産を売却したお金を住宅ローンの返済に使用するという合意を得ることで、住宅ローンを残したままでも抵当権を抹消してもらい、住宅を売却することができます。
通常の不動産売却と同様、不動産の所有者が売却を進める必要があるため、次のような手続きを自身で行わなければなりません。
そもそも任意売却は、住宅ローンの返済が厳しくなった、何らかの理由によって不動産を売却しなければならないものの残債の返済が困難になった場合に行うもので、できるだけ早く抵当権者に相談した方が良いです。
任意売却を行うか、もう一方の競売を行うかどうかは、抵当権者に決定権があり、任意売却を選択するには、抵当権者の協力が絶対に必要となるからです。
すでに住宅ローンの滞納額が大きく膨らんだ状況では、任意売却による住宅ローンの残債の分割返済を認めた場合でもまた滞納するかもしれないと判断されるため、任意売却に応じてもらえるかどうかが難しくなってしまいます。
また、早く相談した場合には、抵当権者から任意売却以外の提案が受けられる可能性があります。例えば、住宅ローンの返済額の減額や、返済期間の延長などがそれに当たります。
住宅ローンの返済が困難になり、金利の高い消費者金融でお金を借りてしまうと、多重債務により状況が悪化してしまうので、慎重に考えて行うようにしましょう。このように後で問題が大きくなることを未然に防ぐためにも、なるべく早く対策を練っておくことが重要となります。
<メリット>
・不動産会社に仲介を依頼して売却するため、市場価格で売却できる
・金融機関との合意の上、住宅ローンの残債の分割返済を選ぶことが可能
・金融機関の合意の上、最大30万円の引っ越し費用を売却代金から確保できるため、引越し費用を抑えることが可能
<デメリット>
・任意売却を行えるかどうかは、住宅ローンの契約者ではなく、抵当権を持っている金融機関であるため、絶対に任意売却できるとは限らない
・競売と比べて、任意売却は売却の時間と手間がかかる
現在の住宅を売却し、新しく不動産を購入する方法です。新しい住宅を購入するために、「フラット35」を使用して、住宅ローンを組む場合には注意が必要です。
法改正が行われたことにより2020年4月1日から新しいルールとなっています。大きな変更点は以下の2つになります。
2つの大きな変更点に関して、それぞれ詳しく説明していきます。
総返済負担率とは年収に対する年間の返済額の割合のこと指します。【フラット３５】の総返済負担率の上限は、年収400万円未満の人は30％、年収400万円以上の人は35％となっています。ここでの年収は額面の年収です。
年収350万円の人なら年間の返済額は105万円、年収500万円の人なら225万円が上限となります。
総返済負担率には、新しく利用する【フラット３５】以外に、他に借り入れがある場合、すべての借入金の返済額の合計で計算されます。
自動車ローンを毎月3万円ずつ返済していれば、年間の返済額36万円も「年間返済額」に含まれます。総返済負担率を計算する時の「ほかの借入金」には、教育ローン、カードローン、クレジットカードによるキャッシング、分割払いやリボ払いによる商品の購入なども含まれます。
【フラット３５】の「年間返済額」の対象となる借入金の対象が4月1日から広がりました。住宅ローン返済中の自宅を賃貸にしていて、新たに【フラット３５】を利用して住宅を購入する場合、2軒目の住宅を購入する場合も「年間返済額」の対象となります。今まではすでに借りている1軒目の住宅ローンの返済は、新しく購入する住宅の審査では「年間返済額」に含まれていませんでした。
例えば、賃貸の自宅の住宅ローンの返済額が年間100万円、新たに購入する自宅の返済額が年間200万円の場合、新たに購入する自宅の住宅ローンの200万円だけが「総返済負担率」の計算時の「年間返済額」の対象でした。
しかし、4月1日以降申し込み分については、100万円と200万円を合わせた300万円が「年間返済額」の対象となり、総返済負担率35％以内とすると、約860万円以上の年収が必要になるため、注意が必要です。
また、現在の自宅を売却しても住宅ローンが残る場合は、新たな住宅ローンを借りるときの借入額に住宅ローンの残債が加わります。
2000万円で売却予定の自宅の住宅ローンの残債が2,500万円であった場合、住宅を売却しても500万円残ります。
新たな住宅を購入するための住宅ローンとして2,500万円借りるとすると、売却予定の住宅の残債の2,500万円も審査対象の借入額に加えられるため、合計5,000万円のローンを借りたとして総返済負担率を計算することになるので、希望金額を借りることが難しくなっています。
【フラット３５】も含む住宅ローンにおいて、法改正で2本の住宅ローンを同時に借り続けることはできなくなりました。
住宅ローンは自分が住むことを目的に住宅を購入するために用意されています。「住む家」に限定することで、金利が低く、借りやすいことが特徴です。
自宅として住宅ローンを利用して購入した住宅も、転勤や住み替えを理由に賃貸住宅とした場合、「住む家」という定義からは外れてしまいます。そのため、賃貸中、または賃貸予定の自宅の住宅ローンを、アパートローンなど事業用のローンに切り替える必要があります。
アパートローンは、住宅ローンと比べると金利が高めとなり、家賃収入など収益性も審査の対象となるため、審査の基準が上がります。新しく購入する住宅の住宅ローンとあわせて、賃貸にする住宅の住宅ローンをアパートローンに変更するための相談や手続きも行う必要があります。
「フラット35」では住宅ローン返済中であっても自宅を売却することは可能です。
一般的には、他の住宅ローンと変わらず、売却額で住宅ローンを返すことで、ローンを返済し、抵当権を抹消します。もし、売却額が住宅ローンの残債より少ない場合は、自己資金から不足分を補充する必要があります。
もし、住宅ローンの返済が困難になってしまった場合は、できる限り早く抵当権者(金融機関)に相談しましょう。相談が遅くなってしまうと、裁判所での任意売却ができなくなり、競売での売却となってしまい、売却額が少なくなってしまう可能性があります。なるべく早く動き始めることがポイントです。
また、住宅を住み替える際、フラット35を使用している方は、要注意です。法改正により、「年間返済額」の対象となる借入金の対象が変更されているため、ご自身が今いくら返済しているのかどうか、しっかり計算して考える必要があるでしょう。