【わかりやすい】借地権買取とは?流れやメリットを徹底解説!

目次

  1. 借地権とは何か
  2. 底地権と借地権の違いとは
  3. 借地権の買取とは何か
  4. 借地権買取までの流れ
  5. 借地権買取のメリット
  6. まとめ

借地権とは何か

借地とは、土地の所有者(地主)から土地を借りている土地のことです。そして借地権とは、その借地を自由に使用してよいとする権利のことをいいます。この借地権を買い取ってもらうことはできるのでしょうか。今回は、借地権買取とはどのようなものなのかについて説明していきます。

底地権と借地権の違いとは

まずは、借地権について理解しましょう。借地権とは、地主から借りている土地を利用するため
の権利のことでした。その土地を借りている人のことを借地人といいます。 しかし、借地人が所有しているのはその土地の利用権であって、所有権ではありません。土地を保有する権利は、借地権とは区別して「底地権」といいます。底地権は地主が保有しています。そのため、借地人は借地を利用するために、地主に対して地代を支払う義務があります。
つまり、一般的な不動産では土地を保有できる人と利用できる人が同じで、その人が持つのは「所有権」となりますが、借地では土地を所有できる人と利用できる人が異なり、それぞれが底地権と借地権を持っているのです。

借地権の買取とは何か

このように、借地権は一般的な所有権とは異なっています。そのため買取のための方法も少し異なります。ここからは、借地権買取の方法について紹介していきます。

地主に買い取ってもらう

借地権買取の一つ目の方法は、地主に買い取ってもらうという方法です。地主が借地権を買い取れば、地主はその土地の所有権を持つことになります。そうすれば土地の活用がしやすくなるので、地主が買い取ってくれる可能性は高いといえます。

その際は、土地の利用権(借地権)だけ売る方法と、そこに建っている不動産も一緒に売る方法の二つがあります。借地権だけを売る場合には、建っている不動産は解体して更地にしなければならないので、解体費用がかかってしまうというデメリットがあります。

実は、地主は借地人が借地権を売るときに、優先的に借地権を買い取ることができると借地借家法に定められているのです。そのため、借地権を売ろうと思ったならば、まずは地主に買取を提案してみましょう。

第三者に買い取ってもらう

二つ目の方法として、地主ではない第三者に買い取ってもらうという方法があります。第三者とは、個人の場合や不動産業者の場合もあります。この方法をとるのであれば、まず第一に地主に許可を取らなくてはなりません。もし地主から許可が降りなければ、残念ながら借地権を売却することはできません。許可をもらえた場合は承諾料として、借地の価値の10%に当たる金額を地主に支払う必要があります。このように承諾料がかかるため、地主に売却するのと第三者に売却するのではどちらが得かはよく検討した方がよいでしょう。

等価交換を行ってから買取を行う

三つ目の方法は、等価交換をしてから買い取ってもらうという方法です。等価交換とは、借地権の一部と底地権の一部を等価の分だけ交換する方法です。そうすることで、土地の保有権と利用権、つまり所有権を持つことができるのです。そうすれば、不動産の売却や、新たな建物の建設がしやすくなります。

地主と同時に買取する

これまでに紹介してきた三つの方法は、土地の保有権と利用権を揃えてから買い取ってもらうという方法でした。しかし、四つ目の方法は、地主と協力して売却する方法です。そのためには、地主に底地権を売却するように説得しなくてはなりません。ちょうど地主側も底地の売却を考えていたというケースでない限り、この交渉は簡単ではありません。しかし、成功すれば、高い価格で買い取ってもらうことができ、買い手がつくまでにも時間がかからずに済むでしょう。地主と同時に売却したことで得た代金は分割して受け取りますが、その割合は話し合って決定します。

借地権買取までの流れ

続いて、借地権を売るための流れについて説明します。

不動産会社を選ぶ

まずはどの不動産会社に借地権を買取してもらうか決めます。借地権買取では、不動産会社を選ぶ段階が特に重要です。それは、借地権の売買には知識や経験が必要だからです。借地権を売るためにはまず、地主に許可を取らなければなりません。その際の交渉は簡単ではないため、不動産会社に仲介役をやってもらうとよいでしょう。つまり、地主との交渉をうまく行ってくれる不動産会社でないといけません。借地権の買取はどの不動産会社でも行っているわけではないので、不動産会社を選ぶときには、借地権買取の実績がある会社を選ぶようにしましょう。

地主と交渉する

不動産会社を決めたら地主と交渉して借地権売却の許可をとります。地主から許可が降りなければ、せっかく不動産会社を見つけてきても買い取ってもらえなくなってしまいます。

しかし、だからといって、事前に地主に相談することなく不動産会社とのやり取りを進めてしまうと、地主との関係が悪化し、借地売却を許してもらえなくなってしまうことがあります。もし交渉に不安があるならば不動産会社に相談しながら進めるとよいでしょう。

借地の査定を行う

地主から許可をもらえたら、いよいよ売却のための手続きを進めていきます。まずは査定を行います。査定を行う目的は、借地にいくらの価格をつけて売却するかを決めるためです。査定では、机上査定と現地調査が行われます。

しかし、借地権は権利の問題で扱いが難しいため、一般的な不動産に比べて買い手がつきづらいです。そのため、査定結果も低く見積もられてしまうことが多いです。もし価格に不満がある場合は、なぜその査定結果になったのか、理由を聞いてみましょう。査定の根拠をしっかりと説明してくれない場合は、その不動産会社は借地権売買に強みがないのかもしれません。また、あまりにも査定額が低かった場合は、地主が売却に反対してくるかもしれません。そのため、できるだけ高い価格を提示してくれる不動産会社を探すとよいでしょう。

地主に承諾料を支払う

査定が終わったら地主に承諾料を支払うのですが、この承諾料は地主と相談していくら支払うかを決めることになります。この承諾料は、地主に借地権の売却を許可してもらったときに支払うものです。普通、地主が借地権の売却に賛成するケースはあまり多くありません。借地権を与えていれば定期的に地代収入を得られるのだから当然でしょう。それなのに借地権の売却を許してもらうことになるので、代わりに承諾料を支払うのです。この承諾料がいくらになるかは法律で定められているわけではないので、地主と借地人で話し合って決めることになります。承諾料が高すぎると借地人にとって困るけれど、安すぎると地主が借地権売却に同意してくれなくなってしまうので、この交渉は非常に難しいです。もし交渉がうまくいかない場合は、不動産会社に仲介に入ってもらい、プロの意見を参考にすると交渉が進むかもしれません。

借地権の買取が成立する

無事に地主との交渉が終わり、買取条件が決まったら、借地権の買取について契約を交わします。地主と借地人は譲渡承諾書を、借地人と買い手は売買契約書を交わします。さらに、買い手に対しては重要事項説明を行わなければなりません。これらの手続きには専門知識が必要となるので、自分で全てを行うのは困難です。しかし、一般的には不動産会社が行ってくれるので安心して任せましょう。このように不動産会社とは長く関わることになるので、不動産会社を探す最初の段階では時間をかけてでも優良な不動産会社を探しておくとよいでしょう。

借地権買取のメリット

これまで借地権買取について説明してきました。借地権は完全な所有権とは異なっているため、扱いにくい面があります。しかし、借地権だからこそ買い取りたいというニーズもあるのです。ここでは、借地権買取のメリットについて説明していきます。

不動産を安く購入できる

借地権は一般的な不動産と比べて安く購入することができます。借地権は通常より2〜4割ほど低い価格で取引されることが多いです。そのため、少しでも安く不動産を買いたいという人にとっては魅力的な物件なのです。借地権に定期的にかかる地代を考慮しても、一般的な不動産を購入するよりは安く買い取ることができます。

固定資産税の負担が減る

一般的に不動産を所有すると固定資産税を支払わなければなりません。しかし、借地権では土地に対する固定資産税は不要です。それは、固定資産税がかかるのは土地の保有者に対してであり、つまり支払いの義務は地主にあるからです。しかし、底地に建物が建っている場合、その建物に対してかかる固定資産税は借地人が支払うことになるので、固定資産税がゼロになるわけではないことに留意しましょう。

借地を追い出される心配がない

借地では、契約を更新することができれば借地を追い出されることがありません。正当な理由がないのに地主側から契約解除することはできないのです。もしどうしても地主側から借地人を契約解除したい場合には、高額な立退料を支払わなければならないこともあるくらいです。しかし、例えば地代を支払わなければ、契約を更新できず借地権を失ってしまうので注意しましょう。

まとめ

今回は、借地権買取とはどのようなものなのかについて解説してきました。借地権買取は、一般的な不動産を売るのとは違って複雑です。買い手がつきにくいため、等価交換を行ったり、地主と協力したりと、少し工夫をする必要があります。そして、何よりもまず、借地権買取のためには地主に許可をとらなくてはなりません。また、地主と交渉しなければならないこともあるので、円滑に買取を進めるためにも不動産会社に相談するとよいでしょう。


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