底地の買取交渉とは?交渉を専門会社に依頼するメリットを解説!

目次

  1. 底地(そこち)とは何か?
  2. 底地は買取できるのか?
  3. 底地の買取交渉とは
  4. 具体的な交渉内容とは
  5. 交渉を専門会社に任せるメリット
  6. まとめ

底地(そこち)とは何か?

みなさんは「底地」について聞いたことはありますか。底地とは自分の土地なのですが、その土地には借り手がいて、そこには借り手の建物が建っている状態となっています。そのため、底地からは地代収入を得ることができます。しかし、底地は自分の土地であるのに、自分の好きなように建物を建てたりすることはできないのです。これが底地です。今回は、底地の買取交渉とはどのようなことをするのか、その交渉を専門会社に依頼するメリットは何かについて説明していきます。

底地は買取できるのか?

底地を売りたいと思ったら、買い取ってもらうことができます。しかし、それは簡単なことではありません。それは、底地を購入したとしても自由に建物を建てられないからです。底地の上には、底地の借り手が建物を建てて使っています。そのため、底地だけを買ってもその上に建物を建てて利用することができないのです。さらに、底地を購入すると、底地上の建物の所有者とトラブルに遭う可能性があります。そのため、底地は売却してもなかなか買い手が見つからないか、売れたとしても安くなってしまいます。このように、底地の売却は難しいのです。

底地の買取交渉とは

底地の売却は簡単ではないということがわかりました。それでは、底地はどうしたら売れるようになるのでしょうか。実は、交渉を行うと買い手がつきやすくなることがあります。ここからは、交渉の方法を紹介していきます。

借地権を持っている人に売却を交渉する

一つ目の方法は、借地権の所有者と交渉するというものです。借地権とは、底地を借りる権利のことです。借地権の所有者と交渉し、その人に底地を売却してしまうのです。そうすれば、底地とその上の不動産で所有権が異なるという問題が解消され、売却しやすくなります。底地だけで売ろうとすると買い手はつきにくいのですが、借地権を持っている人であれば、買い取ってくれる可能性が高いです。そのため、底地を手放そうと思ったら一番に借地人に交渉してみるとよいでしょう。底地は、先ほどから説明している通り自由な用途に使えないため、価値が低いとみなされます。そのため、売る際には更地の相場と比べて半分くらいの価格で売却することになるでしょう。

借地権を持っている人と同時売却を交渉する

二つ目の方法は、借地人と同時に売却するという方法です。底地が売れにくいのは、底地と建物の所有者が異なっていることが一因です。つまり、底地と建物の所有権をセットにすれば買い手がつくようになるかもしれません。そのために、自分が底地を売るのに合わせて、借地人にも借地権を売却してもらえるように交渉するのです。中には、借地人の方もちょうど借地権を手放そうと思っていたというケースがあります。それであれば、底地と建物を一緒に売却できるようになるので、より早く、より高い価格で売れる可能性が高くなります。同時売却が成功した場合、売却によって得た代金は、底地の所有者と建物の所有者で分割します。その割合は話し合って決めます。

等価交換の交渉をする

三つ目の方法は、等価交換です。等価交換は、底地の面積が大きい場合に利用できる方法です。あまりに底地の面積が大きすぎても買い手が見つからずに困ることがあるのです。または、底地が広いとはつまり、借地権を買い取るために必要な資金が高額になるということです。そのための金額が用意できない場合にも等価交換がおすすめです。等価交換とは、底地の一部と建物の一部を交換するという方法です。そうすると、完全な不動産(土地+建物)に対する所有権を持つことになります。そうすれば不動産を売却しやすくなります。または、完全な所有権を手にするので、建物の建て替えなども可能になり、売却する必要がなくなるかもしれません。

投資家に交渉する

四つ目の方法として、投資家と交渉するというものがあります。この方法は、これまでに紹介してきた借地人との交渉や等価交換の交渉がうまくいかなかったときにとる方法です。なぜなら、この方法が最も底地の価格が安くなってしまう方法だからです。底地を借地人に売却する際の価格は更地の相場の半分くらいだということは先ほども説明した通りです。しかし、投資家に売却する場合は更地の相場の10%くらいにまで下がってしまうのです。さらに、この方法では完全な不動産ではなく底地の部分にしか所有権が及んでいないため、買い手は限られてしまうでしょう。

具体的な交渉内容とは

底地の価格について

底地の買取交渉において最も争点となるのはその価格についてです。もちろん買い手は少しでも安い価格で底地を買い取りたいと考えるでしょう。そして、その反対に、売り手は少しでも高い価格で売却したいと考えるのが普通です。そのため交渉では、買い手と売り手が底地の価格について話し合うことになります。売り手側としては、底地の所有権を得ることのメリットをうまく説明できれば、価格が思っていたよりも多少高くても、買い手は納得してくれるかもしれません。

しかし、価格の交渉は難しく、両者が譲らなければスムーズに進むことはないでしょう。さらに、当事者同士だけでは底地売却について専門的な内容を理解しきれていないこともあるかもしれません。その場合には、底地売買のプロフェッショナルである不動産業者に仲介してもらうとよいです。プロの意見であれば参考になるし、仲介役がいると話し合いが穏便に進む可能性が高いです。

地代収入について

投資家とは、地代収入について交渉することになります。投資家にとって一番大事なことは、底地を買い取った場合いくらの収益を見込めるのかです。なぜならこれが投資家が底地を買った目的だからです。底地から得られる地代収入について尋ね、それが思ったよりも少なかった場合は、地代収入の値上げを交渉されることがあります。もし値上げ交渉が行われそうだと思った場合は事前に地代収入を見直しておくと交渉が楽になります。

売買条件について

底地を買取業者に売却する場合、売買の条件について交渉します。売買の条件とは、底地をいくらで買い取ってもらえるのか、その代金の支払い方はどのようにするのかなど様々です。買取では、業者が買い手となるため、買い手探しの手間がかかりません。しかし、その代わりに安く買い取られてしまうというデメリットがあります。それは、買取業者は買い取った底地を第三者に売却し、その差額が儲けとなるからです。つまり、できるだけ安く買い取り、高く売却すれば、買取業者の儲けは大きくなるのです。底地の買取では安くなってしまうのが一般的ですが、その価格が妥当かどうかはよく確認する必要がありそうです。そして、もし価格が不適切だと思った場合は交渉しましょう。

交渉を専門会社に任せるメリット

このように、底地買取を依頼するにはいくつかの点で交渉しなくてはなりません。それを当事者同士で行うのはかなり大変です。それは、一方は少しでも高く売りたいと考えており、一方はできるだけ安く買いたいと考えているからです。このように真逆の考えを持っている両者が直接交渉してしまうと、話が進まないどころかトラブルに発展してしまうかもしれません。そのため、交渉には専門会社に仲介役を依頼するのがよいでしょう。交渉を専門会社に任せるメリットは、話し合いが穏便に進むということです。交渉をする際には第三者が間に入った方が話し合いが円滑に進みます。また、その第三者が底地買取に精通していれば、その人のアドバイスには信頼性があるので、どちらかが逆らうことは考えにくいでしょう。このように、話し合いを争うことなく円滑に進めることができるので、底地買取について交渉するときには専門会社に仲介してもらうとよいでしょう。仲介してもらうには手数料を取られてしまいますが、交渉をまとめるためには仕方のない出費だといえます。

まとめ

今回は、底地の買取交渉とはどのようなことをするのか、交渉を専門会社に依頼するメリットは何かについて説明してきました。底地買取を行う際には、借地人や投資家と、底地の価格や地代収入、売買条件について交渉することになります。そのような件について交渉しようとするとトラブルにつながりやすいので、専門会社に仲介してもらうと安心です。

底地の売却を検討したら、相談は無料なので、まずは底地の状況や売却に関する希望などについて気軽に相談してみましょう。また、その相談先は、底地買取の実績がある買取業者に相談するようにしましょう。それは、底地買取では、契約の仕方が特殊な場合があるからです。もし底地買取の知識がない業者に相談してしまうと、うまく売却できないかもしれません。底地買取の実績が豊富な買取業者を探してみましょう。


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