底地買取について完全解説!

今回は、底地の売却についてご説明いたします。底地を借地の関係性をご説明し、それぞれが保持する権利についても詳しく解説していきます。底地売却を視野に入れている方、ぜひご一読ください。

目次

  1. 底地とは
  2. 権利について
  3. 地主、借地人でいることのデメリット
  4. 底地を買い取ってもらう
  5. 底地売却にあたって
  6. まとめ

底地とは

「借地権付き建物が存在する土地」のことを底地といいます。建物が立っている土地自体のことを表している言葉です。「借地」は漢字の通り「借りている土地」ですので、底地を第三者が借りると「借地」になるということです。そしてこの場合の第三者を、借地人といいます。底地保持者(地主)は底地を貸すことで、借地人から利益を得ることができます。
底地と借地は土地の所有者と使用者が異なるという点で、不動産の中でも珍しいケースとして位置付けられています。

権利について

続いて、権利のご説明をします。地主の方には底地権が、借地人の方には借地権が発生します。つまり物件など、1つの対象物に対して2つの権利が同時に発生するということです。借地権が発生する場合は、建物がその底地に立っている場合に限ります。つまり、駐車場や畑など、土地自体をそのまま使用する目的の場合は、借地権という権利は発生しません。

底地権とは、地主が借地人に対して土地を貸し、建物を立てて使用することを認める代わりに、対価として地代という賃料を受け取ることができる権利のことです。個人が保有する土地に対して発生する固定資産税は、地主が払います。

一方で借地権とは、底地権の裏返しとも言えますが、賃料を地主に支払う代わりに、その土地に建物を立てることができるという権利のことです。

地主、借地人でいることのデメリット

それぞれに権利が発生していることをご説明しましたが、ご紹介した権利はメリットに含まれると思いますので、続いてデメリットについて述べます。
底地と借地という関係性は、トラブルになりやすいと一般的に言われていますが、なぜでしょうか。それは、借地人の権利が法律で強く保証されているからです。特に、契約期間が終了したとしても建物が存在する限り、借地人がその立場を失うことは無いとされています。そのため地主から、「一度貸したら二度度帰ってこない土地」という声も出ているとのことです。

つまり地主のデメリットとしては、土地が半永久的に帰ってこないことであり、借地人のデメリットは地代を払い続けたとしても、地主になることはできないという点です。

底地を買い取ってもらうs

一般的に底地を買い取ってもらうという行為は、権利などが複雑に絡み合うこともあり、非常に手間がかかると言われています。かつ他の不動産に比べても底地は流動性が低く、いつでも売買取引ができるというわけでないため、扱いにくい不動産の代表格として認識されています。

前提として、底地を買い取ってもらう際の売値は非常に低いです。上記で述べた通り、地主になったとしても底地の流動性が低く、底地の活用が難しいからです。
そのため第三者に底地を買ってもらう場合、更地価格の10%程度にまでなることもあります。しかし、借地人に買い取ってもらう場合にはより高く売却することができます。

借地人が底地を買い取る目的にもよりますが、その目的が第三者に土地を貸す際に許可を得る手間を省きたいなど、地主としての権利を行使したい場合、借地人にとって底地権を得るメリットが大きいので、高く売れることがあります。
全く関係性のない第三者に売却する際と比較して、4倍ほど高い値段で売れることもあります。

さらに底地を買い取る際に、第三者の場合は住宅ローンを組むことが原則できないのですが、借地人の場合はローンを組むことが可能になります。借地人からしてみても、底地は買い取りやすい仕組みになっています。

底地売却にあたって

底地を売却する相手は借地人が最良であることを述べましたが、実際に手続きを行っていく上で気をつけたいポイントを2つご紹介します。

まずは、不動産会社に仲介してもらうということです。
地主と借地人の契約は個人間で完結させることも可能ですが、書類ミスや何かトラブルの元になる契約を結んでしまう可能性はゼロではありません。トラブルを防ぐという観点からも、不動産会社に介入してもらうことをオススメします。

次に、抵当権がある場合は抹消しておくということです。
抵当権とは、金融機関が不動産などを担保にできる権利のことです。もし底地に抵当権がついていた場合、住宅ローンの返済が滞った場合などに差し押さえられることを意味するので、底地を買い取る側からすると大きな不安要素になります。
そのため売りに出す前に、抵当権を抹消しておきましょう。そしてこのような複雑な手続きを正確に進めていくためにも、不動産会社に頼ることが非常に重要になってきます。

まとめ

今回は、底地売却に焦点を当ててご説明しました。すでに述べた通り、地主と借地人はそれぞれの権利を保持しており、かつ権利適用対象が同じであるため、不動産の中でも複雑な一件です。地主の方は固定資産税を払い続ける義務がありますし、税金だけでなく土地を保有していることによって生じてくるタスクも必然的に出てきます。このようなことを踏まえた上で、底地売却をお考えの方は、まずは借地人や不動産会社に相談してみることをオススメします。第三者に売却するよりも、借地人に買い取ってもらうのが最も高値で売却できるため、今からでも借地人との関係性を良好に保つ努力というのも必要になってくるかもしれません。この記事が、底地売却をお考えの皆様にとって参考になると嬉しいです。それでは、最後までお読みいただきありがとうございました。


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