リースバック型で不動産を売却する注意点とは?住宅ローンはどうなる?

目次

  1. リースバック型の売却とは?
  2. リースバックの仕組みについて
  3. リースバックをすると住宅ローンを完済できる?!
  4. 注意するべきポイント
  5. 「売却」と「リースバック型の売却」の違い
  6. まとめ

リースバック型の売却とは?

不動産を買い取ってもらうときには「リースバック」という方法があります。しかしリースバックという言葉を聞いたことがある人は少ないかもしれません。
今回は、リースバック型で家を売却するときのポイントについて解説していきます。

リースバックの仕組みについて

「リースバック」とは

「リースバック」とは、家を売却する方法の一つです。売却した後に貸借するというのが特徴です。
資金が必要になったときには家を売却することを考えるかもしれません。しかし、中には家を売却するのが難しい場合もあるでしょう。例えば、引越しのための資金がない、転職はしたくない、今住んでいる家に愛着があるといった場合などです。
そのようなときにリースバックをすると、引越しをすることなく、資金を調達することができるのです。

リースバックの流れ

リースバックをするためにはまず不動産会社へ相談に行きます。不動産会社では物件の査定をしてもらいます。その査定結果をもとに契約書が作成されることになります。
まずは売買契約を結びます。これによって家を売却することになるのです。そして家の代金を受け取ります。次に、賃貸借契約を結び、売却後にはその家を賃貸として利用していくことになるのです。これがリースバックの流れです。

リースバックできる不動産とは

リースバックできる不動産にはさまざまなものがあります。 例えば、個人の住宅としては、戸建てやマンションをリースバックする例があります。特に持ち家率の高い高齢者が老後の資金需要に対してリースバックを利用することが多いです。さらに、個人の住宅のみならず、オフィスや自社ビル、工場などもリースバックすることができます。そのため、経営難に陥った企業が自社ビルを売却して資金を調達し、経営状況を回復させるといったことがあります。
このようにリースバックでは様々な資産を対象にすることができるため、個人だけではなく法人にも利用されているのです。

リースバックはどんなときにするのか

リースバックは、資金が必要だけれど今の家を離れることが難しいという場合によく利用されます。例えば、

といった場合にリースバックを利用する人が多いです。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは、まとまった現金を一括で受け取れることです。多くの場合、融資を受けるには様々な条件がありますが、リースバックでは年齢や収入による制限はありません。資金の使い道も自由です。そのため、広く誰もが資金を調達しやすくなっています。現金を受け取るまでの時間が早いので、早急に資金が必要になった場合には特に便利です。さらに、リースバックでは家を売却した後もこれまで通りの場所で住むことができます。それゆえ引越しによる悪影響を受けることもなく、家を売却したことが周囲に知られる心配もありません。また、資金が貯まった場合は売却した家を買い戻すこともできます。リースバックには金銭的な面でもメリットがあります。それは、不動産を所有しているとかかるコストが軽減されるという点です。家を持っていると税金や維持費がかかってしまいます。しかし、リースバックをしていれば家の所有権を手放すことになるので、そのようなコストはかからなくなるのです。

リースバックのデメリット

一方で、リースバックにはデメリットもあります。それは、家賃の支払いが必要になるということです。家を売却するまでは、家賃を支払う必要はありませんでした。しかし、リースバックをするとその後は賃貸物件となるので家賃を支払うことになります。さらに、その家賃は相場より割高になってしまいます。そのため、長く賃貸していると損になる可能性もあるのです。賃貸借期間には2〜3年以内という制限がされていることが多く、長く住みたい場合には向いていないかもしれません。加えて、家賃は高い一方で、家の売却価格は低く設定されてしまいます。家を売却するときには相場より安い価格でしか買い取ってもらえないのです。

リースバックをすると住宅ローンを完済できる?!

リースバックは家に住宅ローンが残っている場合にも利用することができます。さらに、リースバックをすると住宅ローンを完済することができるのです。

住宅ローンの残債が家の売却価格を下回る場合、つまりアンダーローンとなった場合にはリースバックを利用することができます。
家をリースバックして得た売却代金で住宅ローンを返済すれば良いのです。家を売却することでも住宅ローンを返済することができるかもしれません。ですが、その場合は引越しをしなくてはならなくなってしまいます。しかし、リースバックであれば引越しをする必要はなく、これまでの生活を維持することができます。これがリースバックのメリットです。
このように、リースバック型の売却では、売却代金で住宅ローンを完済し、それまでの生活を維持できるのです。

注意するべきポイント

リースバック型の売却には仕組み上、次のような問題点があります。リースバックをするときには、リースバックはそもそもこのような仕組みになっているということを理解して利用するようにしましょう。

買取価格が相場より低い

リースバック型の売却をすると、一般的に不動産を売却するよりも家の買取価格が低くなってしまいます。これはリースバック業者の利益を守るためです。リースバック業者は、購入した物件を自由に売買できないという不利を抱えています。その分、買取価格が低くなってしまうのです。

家賃を支払わなければならない

リースバックをすると家が賃貸扱いになるため、家賃の支払いが必要になります。もし家賃を支払えなくなったら強制退去となります。毎月の家賃を支払う能力がないとみなされると、リースバック型の売却を利用することはできません。

家賃が相場より高い

リースバックでは家賃が相場より割高に設定されます。これはリースバック業者が悪徳なわけではありません。家賃が割高である理由は、リースバック業者が損をしないようにするためです。リースバック業者は家を自由に売買することができず、売り手に貸すことしかできません。また、売り手の代わりに維持費や税金を負担することになります。この不利益を補うため、家賃が高く設定されるのです。

所有権がなくなる

リースバックをすると家の所有権がなくなってしまいます。家を売却したタイミングで家の所有権がリースバック業者に移行するのです。そのため、家を後で誰かに相続したい場合や、大規模なリフォームを行いたい場合にはリースバック型の売却はしない方が良いでしょう。

永久に住めるわけではない

リースバックでは賃貸借期間に制限がある場合が多いです。そのためリースバックをしてもずっとその家を借り続けられるわけではありません。リースバック型の売却では一般的には定期借家契約という契約を結ぶので、契約期間は2〜3年であることが多いです。2〜3年以上は住み続けられない場合がほとんどなので、リースバックを利用するときにはそれを覚悟して利用する必要があります。

買い戻し価格が高い

リースバックでは売却した物件を買い戻すことができますが、そのときの価格は高額になることが多いです。買い戻し価格は一般的に買取価格の1〜3割増しになってしまいます。そのため、資金が貯まらず買い戻しができないというケースもよくあるのです。

業者によって条件が異なる

リースバックでは、買取価格や家賃に正解がありません。その家の状態や所在地など、さまざまな条件によって価格は変わります。また、対象にできる物件も、業者によって異なります。そのため、契約した業者によって提示される条件が大きく変わってしまうことがあるのです。

「売却」と「リースバック型の売却」の違い

売却価格はいくらになるか

不動産を「売却」するのと「リースバック型で売却」することの違いをまとめていきます。まずは、売却したときの価格が異なります。一般的な売却よりもリースバック型の方が売却価格が低くなってしまいます。もしリースバックの特徴にメリットを感じず、少しでも売却価格を高くしたいと思う場合は、普通に売却してしまった方が良いでしょう。

転居するかどうか

次に、家を転居することになるかどうかが違います。家を売却した場合は転居が必須になります。一方、リースバック型の売却では、売却後も同じ家を賃貸します。そのため、転居は必要ないのです。

買い戻しができるかどうか

家を売却してしまうと家は売買市場に流れてしまいます。そのため再び手元に戻すことは難しいです。しかし、リースバック型の売却では契約内容次第で家を買い戻すことができるのです。買い戻しができる時期や買い戻しのための費用は契約に記載されています。買い戻しを希望してリースバックをする場合には、買い戻すための条件を契約内容に明示するようにしましょう。

まとめ

今回は、リースバック型で家を売却するときのポイントについて説明してきました。リースバック型を利用すると、家を転居する必要がない、将来家を買い戻すことができるといったメリットがあります。 家を売却しようと思ったら、その方法は一つではありません。自分に合った方法を選べるようにいくつか調べてみると良いでしょう。 もし今回の記事でリースバックにメリットを感じたら、ぜひリースバック型の売却も検討してみてください。


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