【必見】訳あり物件とは?売却の事例や注意点をわかりやすく解説!

目次

  1. 訳あり物件の売却について知ろう!
  2. 訳あり物件とは
  3. 訳あり物件は売却できるのか?
  4. 訳あり物件を売るときの注意点
  5. まとめ

訳あり物件の売却について知ろう!

訳あり物件を売るときには、一般的な不動産を売るのとは少し異なります。今回は、訳ありの不動産の売却にはどのようなケースがあるのか、訳あり物件を売却するための注意点などについて解説していきます。

訳あり物件とは

そもそも訳あり物件とはどのようなものを指すのかというと、瑕疵(かし)がある土地や建物のことをいいます。瑕疵とは、取引予定の不動産についている、機能や品質の面における欠点や欠陥のことです。瑕疵には心理的瑕疵、物理的瑕疵、法的瑕疵、環境的瑕疵の4種類があります。それでは、これら4つの瑕疵についてそれぞれ説明していきます。

心理的瑕疵とは

心理的瑕疵とは、心理的に嫌悪感を抱かせてしまう事柄のことです。例えば、過去の自殺や他殺、事故死などが心理的瑕疵の一例です。そのような、心理的瑕疵がある物件のことを一般的には「事故物件」といいます。

物理的瑕疵とは

物理的瑕疵とは、物理的な欠陥がある土地や建物のことを指します。物理的な欠陥には目に見えるものも含まれています。例えば、地盤沈下している土地や、雨漏りの被害がある建物、傾いている建物などがその一例です。このような目で見てわかる物理的瑕疵はわかりやすいですが、中には一見するとわからない瑕疵もあります。例えば、地盤の歪み、地下の埋設物、土地の汚染、シロアリの被害、アスベストの使用などは、目で見るだけではわかりづらいです。このような物理的瑕疵を明らかにするためには、住宅診断を受けるとよいです。

法的瑕疵とは

法的瑕疵とは、建築基準法や都市計画法、消防法などの法律への違反や、不動産の利用に関して設けられている制限のことをいいます。例えば、再建築不可の物件や、建蔽率をオーバーしている物件、容積率をオーバーしている物件などが法的瑕疵のある不動産だとみなされます。

環境的瑕疵とは

環境的瑕疵とは、物件の周辺環境にある問題のことです。環境的瑕疵が不動産の広告には記載されないことが多いので、不動産を購入する際には見逃さないように気をつけなくてはなりません。環境的瑕疵のある不動産とは例えば、近くに墓地や火葬場、葬儀場、暴力団事務所などがある不動産、近くに線路や道路があるせいで騒音被害がある不動産などがあります。

訳あり物件は売却できるのか?

訳あり物件であっても売却は可能です。しかし、訳あり物件には買い手がつきにくいため、結果として高い価格では売れないことが多いです。また、どのような瑕疵なのかによってもいくらで売れるかは変わってきます。中には瑕疵があることを隠して売却すればよいのではないかと思う人もいるかもしれません。しかし、瑕疵については、重要事項説明のときに買い手に対して告知しなくてはならないという義務があります。もし告知しなかった場合は損害賠償を請求され、高額な支払いを命じられることがあるので、必ず告知するようにしましょう。

訳あり物件を売るときの注意点

訳あり物件を売るときの注意点

訳あり物件を売るときには、その業者が宅地建物取引業の免許を持っているか確認しましょう。宅地建物取引業の免許を持っていれば、その業者は信頼に足る業者だということがいえます。不動産を売買するにはこの免許が必要なのですが、中には無免許で不動産を売買している業者がいるのです。そのような悪徳業者は、一般的な取引では買い手がつきにくい、訳あり物件の売買に介入してくることがあります。悪徳業者のせいでトラブルに遭ったり、安く買い叩かれて損をしたりしないよう、必ずその業者が宅地建物取引業の免許を持っているか確認しましょう。そのためには、担当者の名刺を見たり、国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム(URL:https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/kensetuKensaku.do)」を検索したりすると確認できます。

訳あり物件の取り扱い実績がある業者を選ぶ

業者選びの際は、訳あり物件の売買を行ったことがある業者を探しましょう。それは、訳あり物件の売買には特別なノウハウが必要だからです。一般的な住宅やマンションであれば、過去の売買事例を参考に査定額を算出することができます。しかし、訳あり物件の場合は一概に価格をつけることが難しいです。適切な価格をつけなければスムーズに買い手を探すことはできません。そこで、過去の実績が必要となるのです。過去に訳あり物件を売買したことがある業者であれば、その経験から訳あり物件を売却することが可能でしょう。その業者が訳あり物件を取り扱ったことがあるかどうかは、ホームページやチラシを見ると確認できます。もし過去の実績が公開されていない場合は直接聞いてみるか、すぐに候補から外してしまうというのもありかもしれません。

買取を依頼する

不動産の売却方法には、買取と仲介という二つの方法があります。訳あり物件を売却する場合は、仲介ではなく買取がおすすめです。
その理由の一つ目は、買取では契約不適合責任を免除してもらえるからです。仲介では、一定期間内に不動産の欠陥が見つかった場合、売り手は買い手に対して責任を取らなければなりません。しかし、買取の場合はその責任を負う必要がないのです。
二つ目の理由は、買取では近所の人に知られずに売却することができるからです。仲介では、不動産を売るために売却活動を行います。売却活動とは、不動産の情報を広く一般の人が見られるように、インターネット上やチラシ広告に掲載します。それでは訳あり物件を売却するということが近所の人に知れ渡ってしまう可能性があります。訳あり物件の場合は特に、売却していることを近所の人に知られたくないという人も多いでしょう。その点、買取では訳あり物件の買い手は不動産業者となり、売却活動を通して買い手を募ることがないため安心です。

その地域に精通している業者を選ぶ

訳あり物件の売却を依頼する際は、その地域に精通している不動産業者を選びましょう。それは、地域の情報に詳しい業者の方がより高い価格で売却ができる可能性が高いからです。まず査定をして物件に価格をつける際には、その地域の交通アクセスなどについて熟知していれば、より実態に合った価格をつけることができます。また、その地域の不動産の相場も理解していれば、訳あり物件の場合どれくらい値下げをすれば買い手がつきやすいか予想することも可能です。そのため、地域の情報に詳しい業者の方がより確実に、より高い価格で売却できる可能性が高いのです。地域の情報に詳しい業者の探し方は、不動産業者を探すサイトなどで、対象の訳あり物件がある地域に絞って業者を検索するとよいでしょう。

過去の宅地建物取引業法違反を確認する

訳あり物件を売却する際には、必ず不動産業者が過去に行政処分を受けていないか確認しましょう。これは、訳あり物件のみならず、普通の戸建て住宅やマンションを売る場合にも確認した方がよいです。不動産を売買するためには、宅地建物取引業許可を取り、宅地建物取引業法に従って売買する必要があります。もし宅地建物取引業法に違反した場合、その業者は行政処分を受けることになります。過去の違反履歴は国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト(URL:https://www.mlit.go.jp/nega-inf/index.html)」に掲載されるので、確認してみましょう。過去に何かしらの処分を受けた業者に売却を依頼してしまうと、うまく売却ができなかったり、トラブルに遭ってしまったりするかもしれません。特に訳あり物件の売買は難しいため、悪質な業者が介入しやすくなっています。中には、訳あり物件は売れづらく、そもそもの相場が安いのをよいことに、さらに安い価格で買い叩こうとしてくる悪質な業者もいます。過去の宅地建物取引業法違反を調べることで、信頼できる不動産業者に依頼するようにしましょう。

まとめ

今回は、訳ありの不動産を売却する場合にどのようなケースがあるのか、訳あり物件を売却するための注意点などを解説してきました。訳ありの不動産を売却するケースとしては、

といった不動産を売るケースなどが挙げられます。このような不動産を売却するときには、

といった点に注意しましょう。

【参照】 国土交通省「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム
(URL:https://etsuran.mlit.go.jp/TAKKEN/kensetuKensaku.do)

国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」
(URL:https://www.mlit.go.jp/nega-inf/index.html)


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