土地の売却方法やその流れを解説!共有名義や古家付きの場合は?

目次

  1. 土地を売るにはどうしたらよいのか?
  2. 土地を売却する方法とは
  3. 土地を売却する流れ
  4. 共有名義人がいる土地を売却する方法
  5. 古家付きの土地を売却する方法
  6. まとめ

土地を売るにはどうしたらよいのか?

引越しを検討しているときや、有効に利用できていない土地を所有しているときには、土地を売却しようと思うことがあるかもしれません。みなさんは土地の売却方法を知っていますか。今回は、土地を売却する方法やその流れなどについて説明していきます。

土地を売却する方法とは

土地を売却する方法は三種類あります。それは仲介、不動産業者による買取、国による買取の三つです。それぞれについて説明していきます。

仲介

仲介とは、不動産業者に売却活動を依頼して、第三者の買い手を探す売却方法です。これが不動産の売買において最も一般的な方法だといえます。仲介では、多くの人に不動産の情報を届けられるので、よりよい条件を提示してくれた相手と契約することができます。そのため、一般的には相場以上の価格で売却できるようになります。その一方で、売却までに時間がかかるという点と、仲介手数料が必要になるという点はデメリットです。

不動産業者による買取

土地を売却する二つ目の方法である買取とは、不動産業者が買い手となって、不動産の所有者から直接物件を購入する方法です。買取では、仲介では売れなかった土地でも買い取ってもらえる場合が多いです。仲介では売れない土地とは、例えば、広すぎる土地、狭すぎる土地、土地の形状が歪な土地、立地が悪い土地などのことです。買取では、不動産の売り手が接する相手は不動産業者のみです。そのため、仲介手数料がかからないうえに、買い手と契約について交渉する必要もありません。そのため、早く売却が終わり、その後のスケジュールを立てやすいというメリットがあります。一方で、不動産を売却した場合、買取では仲介よりも2〜4割ほど低い価格をつけられてしまうというのがデメリットです。

国による買取

不動産業者に買い取ってもらう方法だけではなく、国が土地を買い取ってくれることもあります。しかし、これは一般的な方法ではなく、国から提案されたタイミングでしか売却できません。国はその土地を買い取ったら、道路などの公共施設を建設します。国が買い取る際には高い金額で買い取ってもらえるケースが多いです。

土地を売却する流れ

土地の相場を調べる

土地を売却しようと思ったら、不動産業者を訪れる前にまずは自分で土地の価格を調べます。それによって土地に適正な価格をつけることができ、スムーズに売却できるようになるのです。また、不動産業者が土地に見合わず安い価格を提示してきたときに、気付いて指摘できるようになります。自分で土地の相場を調べる方法としては、一括査定がおすすめです。一括査定では、不動産に関する情報を専用のサイトに入力すると、複数の業者の査定結果を見ることができます。そのため、幾つもの不動産業者とやり取りをする手間がかからないし、よりよい条件で取引してくれそうな業者を探しやすいというメリットがあります。土地を売却する前に、一括査定サイトで土地の相場価格を調べてみましょう。 不動産一括査定サイトについて詳しくはこちらを参照してください。 【不動産買取を有利に進める?!】一括査定のメリット、デメリットとは?
不動産査定を複数まとめて出すには?査定を一括で済ませる方法を紹介!

不動産査定を複数まとめて出すには?査定を一括で済ませる方法を紹介!

不動産の売却には必要な書類がいくつかあります。 まずは、不動産の間取り図や測量図、固定資産税納税通知書、境界確認書が必要です。それは、売却予定の不動産に価格をつける際に、その不動産に関する情報がないと正確な価格をつけられないからです。
また、不動産を売るのは所有者本人にしかできないため、不動産の所有者を明らかにするために登記済権利証が、また、本人確認書類として運転免許証またはパスポートなどが必要になります。これらに加えて、契約を結ぶ際には実印と印鑑証明が必要になるので、早めに用意しておくと安心かもしれません。
不動産を売却するときに必要となる書類について詳しくはこちらを参照してください。 買取25

査定を依頼する

書類を準備したら、不動産業者に査定を依頼します。査定には机上査定と訪問査定という二種類があります。机上査定は、過去の売買を参考にして土地の相場価格を査定する方法で、簡易査定とも呼ばれます。それが終わると訪問査定を依頼するため、不動産業者と日程調整を行います。訪問査定によって実際に土地を見に行くことで、査定額は机上査定のときとは大きく異なることがあります。しかし、訪問査定の方が正確な結果なので、必ず机上査定と訪問査定の両方を依頼するようにしましょう。 査定の結果はだいたい1週間後に電話やメールで届きます。結果を受けとったら、なぜその査定額になったのかを聞いておきましょう。それによって、査定を依頼した不動産業者が信頼に足るかどうかを判断できます。もし査定結果の理由を丁寧に教えてくれなかった場合、その業者は信頼できない可能性があります。
不動産の査定について詳しくはこちらを参照してください。
【不動産査定の方法】不動産を査定するやり方や査定額の算出方法とは?

媒介契約を結ぶ会社を決める

査定の結果が出揃ったら、どの不動産業者と契約を結ぶかを決めます。査定額だけではなく、契約内容や、査定結果を出すまでの担当者の態度などから判断します。すべての不動産業者が真摯に対応してくれるわけではなく、中には悪徳な業者もいるので注意が必要です。

契約を結び、売却活動を依頼する

不動産業者を一社に絞ったら、その業者と媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産売買の仲介を依頼するために、売り手と不動産業者が結ぶ契約です。その契約には、どのように売却活動を行うか、不動産の価格をいくらにするか、どこまでが不動産業者の役割なのか、仲介手数料はいくらになるかなどの内容が記載されています。
媒介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専任専属媒介契約の三種類があり、その中から自分に合うものを選ぶことになります。この三つの契約の違いについてはこちらを参照してください。
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媒介契約を結んだら、不動産業者は売却活動を開始します。売却活動では売却する土地のPRや内覧対応を行いますが、それらは業者が行ってくれるので、売り手がやるべきことは特にありません。

売買契約を結ぶ

売却活動を通して購入希望者が現れたら、契約内容を話し合って決めます。その際は不動産業者が間に立ち、売り手と買い手のそれぞれの希望条件をすり合わせていきます。契約内容が決まったら、売買契約を締結します。そして、不動産業者の担当者は買い手に対して重要事項説明を行います(重要事項説明についてはこちらを参照してください

【不動産を売りたい人必見!】不動産買取の重要事項説明とは?
実際に土地を引き渡す日を決めて、手付金の受け渡しを行います。

土地を引き渡す

最後に、決済を行い、土地を引き渡します。不動産の代金から、既に受け取っている手付金代を引いた金額を受け取ります。そして、引き渡しが行われた日の当日に所有権の移転登記を法務局で申請します。この手続きは司法書士が行うのが一般的です。

共有名義人がいる土地を売却する方法

土地は、複数人が名義人になっている場合があります。その場合、まずは土地の所有者が誰かを確認しなくてはなりません。そのためには、法務局で登記事項証明書を取得すると、土地の所有者を確認できます。 共有名義人がいる土地を売却する方法は三つあります。

個人名義の土地を売却する

一つ目の方法は、自分が名義人になっている部分の土地だけを売るという方法です。しかし、この方法では分割された一部分だけを売ることになるので、買い手がつきにくいという欠点があります。

分筆して売却する

二つ目の方法は、共有名義になっている土地を分けて、個人名義の部分を売る方法です。この、共有名義になっている土地を分けることを「分筆」といいます。分筆すれば一つ目の方法と同じように売却できるようになります。

土地の全体を売却する

三つ目の方法は、複数人で共有している土地を全て売却する方法です。しかし、この方法をとるためには、名義人全員の同意を得る必要があります。この場合、名義人の全員が土地の売り手ということになります。そのため契約書には全員の押印が必要になります。売買が成立したときには代金を土地の持分に従って分割します。

古家付きの土地を売却する方法

売却しようとした土地に建物が建っている場合、建物をそのままにして売るのと解体してから売るのではどちらがよいのでしょうか。その建物が築20年を超えた古家の場合は、不動産自体の価値がないとみなされてしまうので、解体を検討する人もいるかもしれません。

解体して売却する

建物を解体して土地を更地の状態にしてから売却する場合は、

というメリットがあります。一方、

というデメリットがあります。

建物と土地を売却する

土地に建っている建物はそのままにして、土地と一緒に売却するという方法もあります。この方法には、解体費用がかからないというメリットがある一方、土地を購入した後に新しい家を建てたいという人にとっては建物が邪魔である、売却が完了するまで古い物件のために管理費がかかるというデメリットがあります。 建物付きで売却するのか、建物を解体してから売却するのかはよく検討する必要がありそうです。

まとめ

今回は、土地を売却する方法やその流れなどについて解説してきました。土地の売却方法には、不動産業者による仲介・買取と、国による買取という方法があります。
不動産業者に依頼する場合は、まず土地の相場を調べ、必要書類を準備してから査定を依頼します。そして媒介契約を結ぶ不動産業者を決め、その業者と媒介契約を結び、売却活動を依頼します。買い手が見つかったら売買契約を結び、土地の引き渡しを行います。これが土地を売却する流れです。


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