不動産査定における流通比率とは?

目次

  1. 不動産の査定の流通比率について知りたい!
  2. 不動産の査定の流通比率とは
  3. 流通比率が高い不動産、低い不動産とは
  4. 流通比率が低いと値下げをしなければならないのか
  5. 流通比率の注意点
  6. 流通比率が低い不動産を売るためには
  7. まとめ

不動産の査定の流通比率について知りたい!

不動産の査定の流通比率について聞いたことはありますか。不動産の売却を検討している人でも流通比率について知っているという人は少ないかもしれません。今回は、不動産の流通比率について説明していきます。

不動産の査定の流通比率とは

不動産の流通比率とは、その不動産がどれくらい売れやすいか、売れにくいかを数値で示したものです。流通比率は不動産を査定するともらえる査定書に記載されています。その数値は0.85から1.1で表されていて、数値が高いほど売れやすいということを示しています。1.0から1.1であれば売れやすい不動産、0.9以下であると売れにくい不動産だといえます。流通比率は不動産を売却するときの販売価格に大きな影響を与えます。それは、不動産業者が査定結果を出すときには相場価格に流通比率を掛け合わせた金額が提示されるからです。不動産を売却する前には不動産業者に査定を依頼します。そのとき不動産業者は過去に売買した事例などをもとに「この価格であれば買い手がつくだろう」という金額を予想します。その際、流通比率が高い不動産は、予想金額を下げて提示します。一方、流通比率が低い場合は、予想金額を高めに提示するのです。このように、流通比率は不動産の売却価格に大きな影響を与えているのです。

流通比率が高い不動産、低い不動産とは

それでは、どのような不動産であると流通比率が高いのでしょうか。例えば、希少性の高い不動産だと流通比率が高くなります。高級なタワーマンションの中でも最上階や角部屋などは人気が高いため、流通比率が高くなります。

一方、流通比率が低い不動産とは、例えば、s

などがあります。これらの不動産は流通比率が低い、つまり売れにくい不動産だということになります。流通比率が低いと判断された場合には、売却価格を下げることを検討することになります。

流通比率が低いと値下げをしなければならないのか

流通比率が低いとはつまり不動産が売れづらいということです。しかし、流通比率が低いからといって値下げをしなくてはならないというわけではありません。確かに不動産に見合った額をつけないと買い手がつかず売れ残ってしまう可能性が高いです。しかし、値下げをすれば必ず売れるようになるという保証もありません。流通比率はあくまでそれを参考に売却価格を決めるためのものなのです。

流通比率の注意点

流通比率は相対的なものである

流通比率とは、過去の取引事例をもとにして、売却したい不動産がどれくらいの値段であるべきかという相対的な結果です。比較する事例によって流通比率は増減してしまうのです。そのため、流通比率は必ずしも高い方が良いというわけではありません。流通比率が高いのに売れ残ってしまうこともあります。あくまで相対的な指標として参考にしましょう。

流通比率は手動で変更できる

実は、流通比率は手動で変更することが多いです。不動産を査定するときに不動産業者の担当者は、査定のためのシステムを利用します。そのシステムでは査定結果と流通比率を入力し、それらを掛け合わせた結果が提示されます。そのときの流通比率の初期設定は1.0になっていて、査定者がその数値を変更することになるのです。そのため、流通比率は査定を行った不動産業者の担当者が感覚で決めているともいえるのです。

査定額の調整に使われることがある

流通比率は査定額の調整に利用されることがあります。それは、流通比率は手動で変更できてしまうからです。先ほど説明した通り、流通比率の値は査定を行う担当者が設定します。査定のシステムによって査定結果を出すと、中にはその結果が査定者の予想とずれていたという場合もあります。そのようなときには本来、査定をし直すなどして査定の正確性を上げていく必要があります。しかし、それは面倒なので流通比率の数値を意図的に変更することで査定結果を合わせる人がいるのです。このように流通比率によって査定結果を合わせてしまうとその結果は正確な査定額だとはいえません。しかし中には流通比率をこのような方法で利用する査定者もいるのです。

流通比率の根拠を尋ねてみる

査定書を受け取った際には流通比率がなぜその値になるのかを不動産業者に確認してみましょう。それは、中には流通比率を自社にとって都合のよいように利用している不動産業者もいるからです。
根拠を説明できない業者や説明をごまかすような業者は信頼できない業者である可能性が高いため、他の不動産業者に相談し直した方がよいかもしれません。不動産をよい条件で売却するには優良な業者と契約するのが最善の方法です。時間がかかってもよいので、業者選びには手を抜かずに行いましょう。不動産業者選びについてはこちらを参考にしてください。
不動産査定ってどんな意味?分かりやすく説明します!

通比率が低い不動産を売るためには

内覧希望者を増やすために工夫する

流通比率の低い不動産が売れなかった場合は、内覧希望者を増やす工夫をしてみましょう。住宅を売却するためにはまず内覧の申し込み者が増えないと難しいです。内覧希望者があまり来ない原因としては、住宅の魅力を伝えられていない可能性があります。チラシや不動産屋に貼る広告などを通して物件をPRするとよいでしょう。その際、広告に利用している写真には特に注意しましょう。写真の印象で不動産のイメージは大きく変わります。暗い写真やわかりづらい写真を利用していたらその不動産を購入したいとは思いません。チラシや広告の写真がよい印象を与えられているかを確認し、写真がよくない場合は明るく、不動産の様子がわかりやすい写真に変更しましょう。そして内覧の申し込み数を増やしていくことが大切なのです。

内覧に来た人に不動産の魅力を伝える

内覧に来る人は多いけれどなかなか買い手がつかない場合は、不動産の魅力を十分に伝えられていない可能性があります。内覧では、長い間その物件に住んでいたからこそわかる魅力を伝えるようにしましょう。例えば、日照量や交通アクセス、近くに商業施設はあるか、治安は良いかなどの情報は書面や写真を見るだけではわかりません。これらの情報に関しては不動産業者の担当者も、その物件に住んでいたわけではないので詳しく説明することはできません。せっかく内覧者が来てくれたのだから、不動産の魅力を正しく伝えられるようにしましょう。

部屋をきれいに片付ける

内覧者に不動産の魅力を伝える方法の一つとして、内覧者が来る前に部屋を片付けるとよいです。部屋が散らかっていると不動産全体の印象が悪くなってしまう危険性があります。内覧者は生活感を感じるとその不動産の購入意欲が減少してしまいます。みなさんも内覧に行った物件に乾いた洗濯物がそのままにされていたり、食器が片付いていなかったりするのをみたら、その物件を購入する気は減退してしまうでしょう。一方、新築のモデルルームのようにきれいな部屋だったら、ここに住みたいと思うかもしれません。新築物件ほどにきれいにする必要はありませんが、モデルルームを意識してきれいに片付けるようにしましょう。

値段を付け直す

内覧希望者向けにPRを工夫しても不動産がなかなか売れないときは、価格が適正でないのかもしれません。売却価格を付け直してみましょう。そうすると動きがあるかもしれません。優良な業者に査定を依頼してつけた価格だとしても、不動産が売れ残ってしまっているのならば価格が適正でない可能性があります。特に、そもそも誰も内覧希望者が出ないという場合は価格が原因なのかもしれません。不動産の購入希望者は、たくさんある不動産の全てを内覧することはできません。そのため、最初は不動産のPR写真や価格で物件を絞ることが多いでしょう。不動産の情報を見て価格が高いと感じる場合やそもそも予算オーバーの場合、購入希望者は内覧しようとは思いません。いくら手を打っても買い手がつかず、売却活動開始から3か月以上が経過しても不動産が売れ残ってしまった場合は価格の付け直しを試してみましょう。

不動産業者を選び直す

内覧希望者向けにいくつか工夫をしてみても売れない場合は、不動産業者を選び直してみることも一つの方法です。不動産業者は売却のプロであるのに売却がうまくいかないというのはその不動産業者はあなたの不動産の売却に強みがないのかもしれません。再度査定を行って不動産業者を探し直しましょう。一度査定を依頼してある担当者と関わってしまうと他の不動産業者に相談し直すのはまるで裏切っているように感じられるかもしれません。しかし、不動産業者を変えることは可能です。業者にとっても売り手が変更することはよくあります。希望通りの売却ができなかった場合は不動産業者を変えることを検討してみましょう。

まとめ

今回は、不動産査定における流通比率について説明してきました。流通比率とは、その不動産の売れやすさ、売れにくいかを数値で表したものです。その数値は0.85から1.1で表されており、その値が1.0から1.1であれば売れやすい不動産、0.9以下であると売れにくい不動産だということになります。流通比率をもとに不動産の売却価格が算出されるのですが、流通比率は査定の担当者が恣意的に変更することができてしまいます。そのため、査定後には査定書に記載された流通比率の数値を見て、なぜその値になっているのかを確認しておくと安心でしょう。


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