不動産に価値がなくなる築年数はいつ?売却するべきタイミングとは?

目次

  1. 築年数と査定額の関係とは?
  2. 築年数ごとに見た不動産の市場価値
  3. 不動産を売却するのによいタイミングとは?
  4. 不動産が売れない場合の対処法
  5. まとめ

築年数と査定額の関係とは?

不動産を査定したとき、査定額には不動産の所在地や劣化の状況など、さまざまな要素が影響を与えます。

今回は、築年数がいつぐらいまでならば金額がつくのかなどについて説明していきます。

築年数ごとに見た不動産の市場価値

不動産は築年数が経つと劣化するので、資産価値が下がります。そのため、築年数がたった不動産を売却しようとすると、だんだんと価格が安くなってしまうのです。それでは、築年数がどれくらいだと不動産の価格はいくらになるのかについて、説明していきます。

築年数が1年前後の場合

築年数はできるだけ経っていない方が売却価格は高くつきます。しかし、新築として不動産を購入したときの価格で売ることはできません。それは、一度でも人が住んでしまうと不動産は中古扱いになってしまうからです。とはいえ、築年数が1年ほどしか経っていない不動産には高い価格をつけることができます。やはり築年数が経っていない方が設備に劣化がないし、不動産のデザインも新しいことが多いからです。そのため不動産の価値が高く、価格をつけるならば購入したときの価格の9割以上で売れることもあるのです。また、建築されてから1年すら経過しておらず、購入者が入居する前であれば、新築物件として販売することもできるのです。

築年数が5年前後の場合

築年数が5年前後の場合は、不動産価格は新築のときの価格の7割ほどに下がります。この後もどんどん不動産の価値は下がっていってしまいます。築年数が一年経つと不動産の価値は大体5%ずつ下がっていきます。もしこの時期から売却を検討しているのであれば、早めに売却するように動くとよいでしょう。少しでも早いうちに売却した方が高く売却することができます。

築年数が10年前後の場合

築年数が10年前後になるまで、5%くらいずつ市場価値は下がっていきます。すると、不動産の価値は新築のときの半分程度にまで下がってしまいます。10年も経っていると家のあちこちが劣化してくるようにも思えますが、10年くらいであればまだ劣化は少なく、室内もきれいなので、リフォームなどをする必要はまだないでしょう。そのため、十分買い手がつく状態です。

築年数が10〜20年の場合

築年数が10年を過ぎると、不動産価値は5%ずつよりも少し緩やかに下がっていくようになります。築年数が15年前後になると新築価格の3割くらい、築年数が20年前後になると新築価格の2割くらいにまで価値が下がります。この頃から劣化や故障が起こり始め、リフォームの必要性も出てきます。外壁や水回りといった部分の大掛かりな修繕が必要になることがあります。

築年数が20年の場合

築年数が20年経ってしまうと、その不動産の価値はほとんどゼロになってしまいます。これは、木造住宅の場合ですが、築年数が20年経過した不動産は売却しても新築のときの10%程度の価格しか付けられません。それは、木造住宅の法定耐用年数は22年であると法律で定められているからです。しかし、これは減価償却期間の耐用年数であり、22年を過ぎると建物の耐久性がなくなるといった意味ではありません。

築年数が30年の場合

築年数が30年以降になると、もう不動産自体に価値は無くなります。このときに売却して価格を生み出すのは不動産が建てられている土地のみになります。さらに不動産の劣化は進んでいくので、不動産は非常に売れにくくなります。このようなときには不動産を解体して更地として売却した方が売れやすいこともあります。しかし、中には中古の不動産を購入したいというニーズもあるのです。それは、中古の不動産を安く買い取って、自分好みの物件にリフォームするのです。そのような需要もあるので、一概に「古い物件は売れない」とは言い切れません。

不動産を売却するのによいタイミングとは?

戸建ては築年数3年目以降、マンションは築年数5年目以降

これまで、不動産の築年数と市場価値の関係性についてみてきました。続いては、それを踏まえて不動産を売却するのによいタイミングについて説明していきます。築年数がどれくらい経ったときに売却するのがよいのでしょうか。
不動産の築年数と市場価値の関係からは、できるだけ新しい不動産の方が高く売れるということがわかりました。ということは、できるだけ早く売却した方がよさそうに思えます。しかし、実はそうとも限らないのです。購入して間もない不動産をすぐに売ることは、あまりないかもしれませんが、得策ではありません。それは、ほとんど新築の状態で売却したとしても、不動産の価格は2〜3割下がってしまうからです。新築の不動産は相場よりも高い価格をつけられているため、同じ価格で売却できることはありません。さらに、税制の面でもあまり得ではありません。それは、新築の不動産を購入してから数年の間は固定資産税が安くなるからです。新築の戸建ては築年数3年目まで、新築のマンションは築年数5年目まで、固定資産税が安くなるのです。そのため、この期間はせっかく購入した不動産に住み続けていた方が、税金の面では確実に得することができます。

築年数が20年になるまでに売却するべき

築年数が経っていないうちに売却した方が高い価格がつくけれど、税制の関係から戸建ては築年数3年目以降、マンションは築年数5年目以降に売却するのが良いということがわかりました。しかし、反対に築年数が経ち過ぎても今度は高く売れなくなってしまうのでよくないです。先ほど、築年数が20年を超えてしまった不動産は市場価値がほとんどゼロなうえに、買い手がつきにくいと説明しました。そのため、不動産を売却するなら築年数が20年を超えないうちに行うのがおすすめです。

住宅ローン控除が適用される間に売却する

不動産は住宅ローン控除が適応される間に売却してしまうと買い手がつきやすくなります。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用して不動産を購入した場合、入居してから10年間の間は、住民税や所得税から住宅ローン残高の1%分が控除されるというものです。この住宅ローン控除を利用すると、税金の面で数10万〜数100万円も得をすることがあります。誰もがこの制度を利用したいと考えることでしょう。しかし、築年数が年を経過してしまうとこの住宅ローン控除を受けられなくなってしまい、そうすると買い手がつきにくくなるのです。住宅ローン控除を受けられる期間は、マンションの場合は築年数が25年まで、戸建て物件の場合は築年数が20年までと決められています。つまり、マンションは築年数25年までに、戸建ては築年数20年までに売却すると買い手がつきにくくなる前に売却できるということなのです。

不動産が売れない場合の対処法

つまり、築年数や住宅ローン控除のことを考えると、不動産を売却するのによいタイミングとは築年数が10〜20年のときだということがわかります。しかし、必ずしもそのタイミングで計画的に売却できるとは限りません。多くの場合、売却について考えながら不動産を購入する人はあまりいないでしょう。また、築年数が10〜20年のタイミングで売却したとしても必ず買い手がつくとは限りません。そのように、不動産が売れない場合には次のような対処法をとってみましょう。

リフォームをしてみる

不動産に買い手がつかなかった場合には、不動産をリフォームしてみましょう。とはいえ、あまり大掛かりなリフォームをする必要は必ずしもありません。リフォームするには費用がかかり、その分を不動産の売却代金で回収できるとは限らないからです。また、築年数が20年を経過した古い不動産を購入する人には、購入後にリフォームが必要になることを覚悟して不動産を購入する人が多いです。そのため、多少の劣化があっても大丈夫なのです。しかし、あまりにもひどい破損箇所などは、リフォームをしておくと買い手がつきやすくなるでしょう。雨漏りの被害がある、外壁が剥がれている、給湯設備が故障しているといった場合にはリフォームした方がよいです。もし、どのような点を基準にリフォームを判断すればよいかわからないという場合は、自分がその不動産の買い手になることを想像してみましょう。自分がその不動産を買うとしたら、やはりできるだけきれいな状態の不動産を買いたいと思うことでしょう。

仲介ではなく買取を依頼する

古い物件が売れない場合は、仲介ではなく買取という手段を取るとよいです。仲介とは不動産業者が仲介役となって第三者の買い手に物件を売却する方法で、買取とは不動産業者が物件を買い取ってくれる方法です。不動産が古いため仲介では買い手が見つからなかったとしても、買取であれば不動産業者が買い取ってくれるので買い手を探す必要がありません。しかし、不動産業者や物件の状態によっては買取を行ってもらえないことがあるため注意が必要です。 買取と仲介の違いについて詳しくはこちらも参照してください。 【必読!】空き家を売却する場合の注意点やポイントを徹底解説!

まとめ

今回は、築年数いつぐらいまで金額がつくのかなどについて説明してきました。築年数は1年目から少しずつ減少していき、10年目には新築のときの半分くらいの価格にまで下がります。そして、築年数が20年を超えると不動産の価値はほとんどなくなってしまうのです。つまり、築年数や住宅ローン控除のことを考えると、不動産を売却するのによいタイミングとは築年数が10〜20年のときだということがわかります。その中でも、できるだけ築年数が経たないうちに売却した方が高い値段で売れる可能性があります。しかし、このタイミングであっても買い手がつかないこともあります。そのような場合には不動産業者に相談してみましょう。何よりも大切なのは、不動産を売却する場合は築年数を気にしすぎず、慎重に売却活動を進めることでしょう。


【関連記事】

不動産査定のメリットを徹底解説!〜なぜ査定をする必要があるのか?〜

【まとめ】不動産の査定について無料で相談する方法10選!

知っておくべき鉄骨造の不動産査定の流れ。耐用年数や活用法についても解説!

不動産査定ってどんな意味?分かりやすく説明します!

不動産査定にはどれくらいの時間がかかる?査定を早く終わらせるコツとは

【完全解説!】自己破産したあとの不動産査定は可能?!

事故物件の相場はいくら?事故物件を査定するときの注意ポイント!

税理士は不動産を査定できるのか?メリット、デメリットを解説!

【まとめ】不動産査定に必要な書類とは?書類を出すときの注意点を解説!

【わかりやすい】不動産を査定するために料金はかかるのか?徹底解説!