不動産査定における注意点やコツ!事前に知っておくべき情報を徹底解説!

不動産査定の際に、事前に知っておきたい情報を集めました。実用的なことも重要ですが、不動産業界がどのように成り立っているのかについてもご説明しています。そして、注意点やコツも紹介していくので、不動産査定を考えている方はぜひご一読ください。この記事を読むと、不動産査定時における不安を解消することができます!

目次

  1. 不動産査定とは
  2. 事前にこれをしよう
  3. 不動産会社の選び方
  4. 査定価格が異常に高い時は
  5. 片手取引と両手取引
  6. 専任媒介契約
  7. 両手取引の利益相反
  8. まとめ

不動産査定とは

不動産査定とは、「個人が所有する土地や物が一体いくらで売却できるのか?」という観点で、第三者が査定(予想)することです。不動産仲介会社などが査定の役を担います。もちろん売却の際には少しでも多くの利益を出したいと考えるのが一般的だと思います。しかし不動産は、買い手の有無や時価による影響を受けるので売却価格を事前に確定させることができません。そこで不動産査定(価格の予想)をしてもらうことによって、ある程度の売却価格を把握しておくという方法がとられます。

事前にこれをしよう

まずは掃除をして綺麗な状態にしましょう。どのような物件も綺麗な方が高く売れます。また不動産査定担当者に、部屋を丁寧に扱う人という良い印象を持ってもらうことができます。

実際に国土交通省の指導のもとで作成された、価格査定標準マニュアル(公益財団法人 不動産流通推進センター)においても、「清掃」というチェック項目が存在しています。
目立つ汚れやマイナス評価をされそうな箇所は、事前に確認して綺麗にしておくと良いでしょう。

しかし注意点として、掃除では解決できない凹みや傷などを修復するために、先にリフォームを実施することは控えたほうがいいでしょう。まずは不動産査定のプロに部屋を見てもらい、査定価格をあげるためにどこをリフォームすべきか教えてもらってから行動に移すと良いでしょう。

不動産会社の選び方

査定を行うのは不動産仲介会社であることをご紹介しましたが、この会社選びが非常に重要です。事前に掃除やリフォームを完了させて物件価値を上げていたとしても、実際に広告などを打ち出す不動産会社によって、売却価格が大きく変わってくることがあります。しかし不動産会社は実際に街中に溢れており、どの会社を選べばいいか悩む方も多いのではないでしょうか。

もちろん不動産を非公開物件として売りに出すこともできますが、今回は公開物件としてインターネット上に売り出される前提でお話しします。インターネット上に売り出すということで、一人でも多くの人の目に留まるような広告の打ち出し方、サイトの見やすさ、そもそものサイトへのアクセス数などが重要になってきます。

そのため、不動産情報を広く世間に知らせることができるプラットフォーム(その会社のHPはもちろん、他SNSなど)をすでに保持しており、情報公開において優れている不動産会社を選ぶとよいでしょう。

査定価格が異常に高い時は

不動産会社を決定するにあたり、いくつかの会社を比較することになるかと思います。その際に、査定の見積価格が一番高い会社に決定するのは安直かもしれません。なぜなら、物件が他の不動産会社に渡ってしまわないよう、とりあえず査定価格を高めに設定して契約を迫る不動産会社も存在しているからです。高い査定価格で契約をしたものの、半年間買い手が見つからないということもあり得ます。

そのため、査定価格が異常に高い際には、何か裏があるのではないかと警戒心を抱く方が正解かもしれません。その不動産価格で買い取る買い手が、実際問題存在し得るのか、プロの意見を複数聞くこともオススメです。

片手取引と両手取引

不動産を売却する際、不動産会社は2つの取引方法を持っています。これが片手取引と両手取引です。片手取引の場合は、売り手→不動産→買い手という流れですが、両手取引の場合は、売り手と買い手の両方を不動産会社が見つけてきます。

つまり両手取引の際には、不動産会社は売り手からも書いてからも手数料を貰えることになります。不動産の売買において不動産会社が得ることのできる仲介手数料は、3%と法律で定められています。両手取引の場合は、6%の利益(仲介手数料)をあげることができるということですね。

このため、仲介手数料の利益が倍の価格になる両手取引を望む不動産会社は多く存在しています。他の不動産会社に依頼せず、1社に査定や売却を委ねることを「専任媒介契約」と言いますが、この専任が働くと両手取引になることが多いため、不動産会社は専任媒介契約を結ぶことを一つのゴールとしていることを、知っておくといいでしょう。

専任媒介契約

さて、専任媒介契約について詳しく説明します。これは例えば、売り手の自由によって色々な不動産会社に査定をお願いすることは可能ですが、いざ買い手が現れた際に、仲介手数料を得ることができる不動産会社はもちろん1社のみになります。これを避けるための契約方法が専任媒介です。

しかし専任媒介契約においても、本当に1社のみで広告掲載などを行うのかと言われるとそうではありません。グループ会社や子会社などには情報を共有し、世間に広く知らせます。

例えばもし、広告掲載をしていた子会社において買い手が見つかった際には、親会社である不動産会社は、買い手からは手数料をもらえません。売り手からだけ仲介手数料をもらうことになります。

5. 片手取引と両手取引でご紹介したように、不動産会社は基本的には両手取引を望みます。そのため、グループ会社や子会社経由で買い手が見つかったとしても、「もうその物件は売れてしまった」ことにするケースも、実は少なくないのです。違法かと言われるとグレーですが、実際に生じている現象です。

まとめると買い手が存在しているのに、不動産会社の都合で売却できないことも起こり得るということです。ここには注意したいですね。

手取引の利益相反

最後に一つの知識として、両手取引の利益相反についてご説明します。アメリカでは両手取引が禁止されています。というのも、両手取引を許可してしまうと利益が相反すると言われているからです。

s

例えば日本の不動産業界には、両手取引を行うために、売り手に不動産売り出し価格を値下げさせる会社も依然として存在しています。同時に、自分たち以外の会社には渡さない専任媒介契約で進行しているケースもあり、売り手に対しても買い手に対しても曖昧な態度になってしまっていることから、利益相反が指摘されています。不動産査定や売却において、この日本の不動産業界における実態が、売り手と買い手両方に対して様々な影響をもたらしているということです。

まとめ

不動産査定において、事前に知っておくべき情報をまとめました。実用的なところから、不動産業界のリアルまでをご説明しました。不動産業界がどのようにして成り立っているのかを事前に知っておくだけでも、査定時における心構えは変わってくるのではないでしょうか。あまりにも高く査定をしてもらった時、逆にあまりにも値下げを要求された時、このような場合には注意が必要ですね。不動産業界のカラクリを十分に理解し、どのような方法を選んで売却するのが最適なのか、ゆっくりと答えを導き出していただけたらと思います。最後までお読みいただき、ありがとうございました。