【知ってないと損!?】銀行による不動産査定とは?不動産会社との比較してみて

不動産とは売買で大きなお金が動くため、後悔をしないように注意をすることは必須です。しかし、不動産の売買が初めてで不安に感じている方は多くいるのではないでしょうか?

売買するにあたって、最初にするべきことは「不動産査定」です。不動産について知識が全くない人でも、不動産査定の方法をわかりやすく説明していきます

目次

  1. 不動産査定とは
  2. 土地の評価基準(不動産会社と比較してみて)
  3. 建物の評価基準(不動産会社と比較して)
  4. まとめ

不動産査定とは

不動産査定とは端的に伝えると、売買する時にかかる価格を予想するために審査してもらうことです。

不動産査定とは、売買前に不動産会社などに依頼する売却予想価格を割り出すこと。

不動産を売買するときに「いくらになるのか」という問題が必ず出てきますが、最初に査定を行っておくことで価格設定の問題が解決しやすくなります。
安くなってしますと損をしますし、高すぎてしまうとなかなか売り手、買い手が見つからない状況になります。

よって損することなく、確実になるべく早く買い手を見つけるためには適切な価格を設定することがとても重要です。そのために不動産査定をする工程が必須になります。不動産会社などは一般的には無料です。査定は不動産会社にとっては、営業行為の一環であるため、査定だけで費用を請求することはありません。見積もりと同じようなものですので、基本無料ですし、売買などの依頼を断っても問題ありません。
不動産を高く売るには、複数の不動産会社に査定して、最も高い価格で売買する不動産会社を探すことになります。

査定をしてくれる会社は不動産会社だけではありません。

上記のように査定の方法は様々あります。

土地の評価基準(不動産会社と比較してみて)

査定の方法は様々ですが、その中でも銀行で行われている査定について詳しく説明していきます。
不動産を査定するのは不動産会社ですが、銀行では担保評価と一般的に言われるそうです。不動産会社が査定するのに対して、銀行が行う担保評価はという呼び名が違うだけでなく、「評価手法」が大きく違うようです。

どのように評価手法が違うのでしょうか。

評価手法(銀行の場合)

銀行では、土地の評価手法は比準法で評価されています。 国が公表する公示地(または、県が公表する基準地)を選定して、評価物件との優劣を比較して評価物件価格を算出していきます。
比較項目は下の図の通りです。

比較項目具体的に
地型整形地(整った形状、地形であること)、不整型(整形地の逆)等々
交通の利便性バス停や駅等への接近性等
全面道路との接面状況無道路、一方路、二方路、角地、三方路、等々
その他商業施設等への接近性、

他にもかなりの項目で比較して、評価額を算出していきます。「担保評価システム」に入力して、各項目をシステムで計算して、評価書で評価される仕組みとなっています。

評価手法(不動産会社の場合)

不動産会社で行う評価手法は、売買比例法が主流です。 売買制約事例(過去の成約内容を資料としてまとめたもの。具体的な情報が記載されいて売買する予定の不動産と似た条件で成功事例を知ることができる。)や現在販売中の事例を選定して対象物件と優劣を比較して査定価格を割り出しています。

比較するという点では、銀行も不動産業界も一緒ですが、比較の軸となるのが、銀行は基準値価格、不動産業界では成功事例・販売中の事例ということになります。

評価の基が異なっている。銀行は国や県が定めた評価で、不動産業界は今までの制約された事例か、今、販売されている事例になっている。

建物の評価基準(不動産会社と比較して)

建物評価についての評価も不動産会社とは異なっています。銀行は税務上の端用年をベースにした経年残価率

※「建物」評価については、銀行は、税務上の耐用年数をベースにした経年残価率で評価されています。アパート、マンション等の収益物件だとしても同様です。収益還元法(利回り)での評価は対応していません。

不動産は建設後、年数が経つにつれ価値が下がっていくものと考えられています。不動産売買の際にはこれを前提とし、その物件にどれくらいの価値があるかを判定する材料として「耐用年数」という基準を用いています。

不動産は建設後、年数が経つにつれ価値が下がっていくものと考えられています。不動産売買の際にはこれを前提とし、その物件にどれくらいの価値があるかを判定する材料として「耐用年数」という基準を用いています。

耐用年数とは

不動産は建設されてから、年数が経つにつれて価値が下がっていくものであると考えます。不動産売買の際にはこれを前提とし、その物件にどれくらいのがあるのかを判断する材料の基準となり用いられます。
耐用年数は3種類あります。

法定耐用年数

最も判断材料になりやすく、それぞれの不動産価値を正当に算出するために、国が設定したものです。不動産の構造や種類、用途によって一定に決められています。

経済的残存耐用年数

対象となる不動産が継続的にどの程度使用できるか、不動産としての価値がなくなるまでの期間を示すものです。劣化の状況、建物の機能だけでなく、先行き見込まれる補修や修繕費用などによっても算出されます。

物理的耐用年数

構造物の仕組みも含めて、材質の品質が維持できるかという建物が劣化して使用できなくなるまでの年数を示しています。

不動産の端用年数で最もよく利用される法定端用年数/span>は法定であります。
種類によって異なりますので下記の表を見てみましょう。

種類用途端用年数
一戸建て木造・合成樹脂造のもの・住宅用22年
一戸建て(中古)耐用年数を超えている、木造・合成樹脂造のもの・住宅用4年
マンション木造モルタル造のもの・住宅用47年
アパート木造モルタル造のもの・住宅用20年

建物の評価基準(不動産会社の場合)

不動産業界は種類ごとに軸にしている評価基準が異なっているようです。下記の一覧表をみてみましょう。

種類方法
戸建て住宅端用年数を軸に評価
マンション売買事例を軸に評価
アパート収益還元法(利回り)を軸に評価

※あくまで軸に評価しているだけですので、それぞれの評価基準が商品によって異なってきます。

以上が建物の評価に関する評価手法で、不動産業界の方が、様々な評価手法を幅広く活用しているように感じます。

また、銀行が取得する不動産などの担保は融資金(金融機関が必要な資金を貸すこと)の最終的な回収手段のために担保評価の価格はかなり低く評価されます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。不動産会社しか無料で査定してもらえるだけでなく、銀行などでも査定をすることは可能だということ、そして評価する軸が異なることを理解していただけたのではないでしょうか。不動産を売買される際は、1つの会社だけでなく複数の会社に査定(評価)依頼することをお勧めします。