【知ってないと損!?】個人再生の後に不動産査定はできるのか?注意点や、準備しておくことを徹底解説!!

個人再生は債務整理の一つで、抱える借金を減額してもらう方法です。
債務整理とは、借金の生活から解放されるための手続きです。その手続きでは、支払いに猶予を持たせたり、借金を減額ができます。その債務整理の手続きの中には4つの種類があります。

自己破産をせずに借金を圧縮でき、自宅を手放さずに借金整理をすることが可能です。
個人再生は他の債務整理と比べて、借金の整理をしながら、住宅などの財産を維持したり、特定の職業に就けないといった資格制限などを受けることもないことが特徴です。

例えば、住宅のローンを個人再生で減額したら、借金は返しやすくなる上に、返済しながらもすみ続けることができます。財産を維持しつつも、減額できるのはメリットしかありませんよね。
個人再生についてはもちろん、その後の住宅を売却することは可能なのかなど徹底的に説明していきます。

目次

  1. 個人再生とは
  2. 個人再生に必要な手続きの種類
  3. 個人再生には住宅ローンが重要
  4. どのタイミングで、どのように自宅売却できるのか?
  5. 個人再生中、自宅を売却するときの注意点
  6. 価格設定が重要
  7. まとめ

個人再生とは

より具体的に説明すると、個人再生は法律に基づいて行われます。【民事再生法】という法律です。
裁判所によって債務の減額や返済条件の変更等を含む再生計画を認可する手続のことを民事再生法と言います。認可がおりれば、債務者の経済生活の再生を図ることができます。ただし、民事再生法に従った手続きが必要です。なので、個人的に借金が返済出来ないので個人再生したいと思うだけでは、即実行することは不可能です。

ちなみに、個人再生は2つに分類分けされます。

・個人再生
⇨会社員(サラリーマン・OL)or アルバイト社員など
・民事再生
⇨有限会社/株式会社などの企業 or 自営業など
※申請するときは気をつけましょう。

個人再生の手続きが通ると、借金が5分の1〜10分の1になる可能性がある手続きです!
多額の借金の場合に検討してみると非常に減額を見込める価値があります。

個人再生に必要な手続きの種類

個人再生での手続きは、2種類あります。

という手続きです。

小規模個人再生

民事再生法221条1項ではこのように記載されています。

個人である債務者のうち,将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがあり,再生債権額が5000万円を超えないものが行うことを求めることができる民事再生法第13章第1節に規定する特則の適用を受ける民事再生手続のことをいいます。

給与所得者等再生

給与所得者等再生の手続を開始してもらうための要件はこのようになっています。

・再生手続開始原因があること(民事再生法21条1項)
・再生手続開始申立棄却事由がないこと(民事再生法25条)
・申立てが適法であること
・債務者が個人であること
・債務者が将来において継続的に又は反復して収入を得る見込みがある者であること
・負債総額が5000万円を超えていないこと
・給与またはこれに類する定期的な収入を得ていること
・定期的な収入の額の変動の幅が小さいと見込まれること
・給与所得者等再生を行うことを求める旨の申述をすること

この2つの手続きの違いは、収入の安定性です。
もちろんどちらの手続きでも収入の安定性は重要ではありますが、給与所得者等再生がより確実な収入の安定性は必要になります。
小規模個人再生の場合、給与またはこれに類する定期的な収入を得ている給与所得者等再生ほど正確に規定がないです。
手続きをする人は小規模個人再生で申請する人が多いようです。

個人再生には住宅ローンが重要

住宅ローンが完済している場合は、個人再生は難しいです。「小規模個人再生」という手続きの場合、「清算価値保障原則」という規定を満たさなければなりません。
「清算価値保障原則」とは個人再生の弁済率が破産した場合の弁済率以上でないといけない規定です。分かりやすく言い換えると、自己破産した債権者よりも返済する借金が個人再生の方が多くなければならない制度と捉えられます。
つまり、持ち家の価値分の借金を返済しなければなりません。そうなると、返済ができずに、再生計画が裁判所から認められなくなる可能性があります。

逆に、住宅ローンが残っている場合には、「住宅資金特別条項」が利用できれば個人再生を活用できます。また持ち家をはなさずに減額できる可能性が高いです!

住宅ローンが住宅資金貸付債権であること
・持ち家に住宅ローン以外の抵当権がないこと
・個人再生をする本人が所有する居住用の不動産であること
・床面積の1/2以上が居住用面積であること
・代位弁済から6か月を経過していないこと など

どのタイミングで、どのように自宅売却できるのか?

個人再生中ではいつ自宅売却ができるのでしょうか。

の2つあります。
ここで注意点が3つあります。
1つ目は、自宅に住宅ローンがある場合売却してしまうと、住宅ローンの処分も大きく変わってしまいます。
2つ目は、再生計画が受諾されるまでの期間には自宅を勝手に売却することはできません。
3つ目は、自宅を所有することを前提で再生計画を申請した場合は、計画通りに進めないといけませんので、売却すると、住宅ローンの残債は減額されることはないということです。さらに売却できたとしても住宅ローンの残債は残ったままですので、購入希望者とのまっっチングは注意を払って、慎重に選びましょう。
売却はできるので、ローンの残債は減額されないことをお忘れなく。

個人再生中、自宅を売却するときの注意点

上記で説明したとおり、個人再生中、売却はできるのですが、注意点を非常に気をつけながら進めることをおすすめします。逆に高く売ることができれば、返済に有利です。また資産運用を考えている人は利回りを期待できます。

まず、査定額を提示してくれた不動産会社は、予想額でしかないということです。実際の売却価格と必ずしもイコールではありません。
実際に査定額通りに売った場合は全体の5〜6割ほどで、それ以上になる可能性もあります。

「高く売りたい!」と売主が思っても、不動産会社の力によって大きく異なります。
契約した不動産会社の実績がよくないといくら売主が強い熱意があっても意味がないです。慎重に不動産会社を選び、高く売りましょう。

またリースバックとしての活用方法もあります。リースバックとは、今の持ち家を借主に賃貸として貸すことにより安定した家賃収入を得るという方法です。まとまった資金が一括で得られるわけではありませんが、収入は安定します。借主がすぐに見つかれば、すぐに借主が出ていく可能性は非常に少ないです。長期間の収入を借主から得た後に、売却することも可能なのでとても資産運用としては非常に優れています。

価格設定が重要

個人再生で自宅を売るのであれば、不動産会社が査定した額よりも、高く売ることをおすすめします。自宅を高く売るためには、価格設定には細心の注意を払いましょう。
自宅を高く売るためには、相応しい物件とみなされることが必要です。誰だって「良いものを安く買いたい」と考える人が多いので価格設定は重視します。

自宅を高く売るために、2つのポイントがあります。
1つ目は、一括査定サイトを使って、査定額を比較しましょう。
業者と比較することによってどれくらいの住宅が売られているかを見定めることができるからです。
中には、根拠が曖昧な部分を提示して査定しているケースもありますので、そこは売却する場合は買主に合わせて、付加価値になる可能性もあります。複数の業者の査定を比較して価格設定をするべきでしょう。

2つ目は、自宅の掃除や整理整頓をしておくことで第一印象が格段に上がります。
家の管理は丁寧にケアをしていないと、汚れたり、傷んだりしますので、まめに掃除や整理整頓することをお勧めします。資金に余裕があれば、ハウスクリーニングなどに頼るのも1つの手です。

まとめ

個人再生について、売却や資産運用のことは理解できましたでしょうか? ただ売却するだけでなく、入念な注意と準備をして、売却をすることが自分の住宅を有利に売ることができます。また資産運用としても、不動産は重宝しますので、慎重に活用しましょう。

https://saimuseiri-pro.com/columns/kojin-saisei/372/
https://www.fudousan-plaza.com/article/914/
https://izumi-saimu.jp/column/kojinsaisei/seisan-kachi
債務整理
https://www.adire.jp/keyword/debt.html
小規模個人再生とは?
http://www.shakkinseiri.jp/shoukibokojinsaisei/


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