農地を査定するための流れを解説!農地の査定のポイントとは?

目次

  1. 農地を査定するための流れとは?
  2. 農地を売却するのが難しい理由
  3.  農業委員会の許可を取らなければならない
  4.  農業に従事している人にしか売却することができない
  5.  農地の売却価格は相場よりも低い
  6.  不動産会社が農地の売却に慣れている必要がある
  7. 農地を売却する2つの方法
  8.  農地として売却する方法
  9.  農地を違う目的に転用して売却する方法
  10. 農地の査定の仕方
  11.  国土交通省のサイトで検索する
  12.  不動産会社の公式サイトを参照する
  13.  一括査定サイトを利用する
  14. 農地売却の査定が決まるポイント
  15.  環境要因
  16.  土壌の強さ
  17.  農業のしやすさ
  18.  農地と集落の距離
  19.  災害のリスク
  20. 農地を査定するメリット
  21. まとめ

農地を査定するための流れとは?

みなさんは、農地を売却するために必要なことは何か知っていますか。実は、農地を売却するのは一般的な不動産を売却するのとは違って難しいのです。今回は、農地を査定するための流れについて説明していきます。

農地を売却するのが難しい理由

戸建ての物件や土地を売却するのとは異なり、農地を売却するのは簡単ではありません。それには3つの理由があります。ここでは、農地を売却するのが難しい理由をそれぞれ解説していきます。

農業委員会の許可を取らなければならない

農地を売却するときには農業委員会の許可を取らなければならないということが、農地の売却を難しくしています。
農地に関しては、農地を保護するためにその取り扱いについて定めた「農地法」という法律があります。農地法によると農地を売却するためには農業委員会の許可を取らなければならないのです。つまり、一般的な不動産と違って農地は勝手に売却したり、農地だった場所に家を建てたりすることはできません。それが農地を売却するハードルを上げてしまっているのが現状です。

農業に従事している人にしか売却することができない

許可を取らなければならないことに加えて、農地は売却する相手が限られてしまいます。農業を営んでいない人は農地を購入してもいきなり農業に従事するのは難しいです。そのため広く購入者を募ることはむずかしいでしょう。そもそも、売却相手に関しても実は農地法で決まりがあるのです。農地を売却できる相手は農地法によって農業従事者のみに限られています。つまり、農業に従事していない人は農地を購入することができないのです。農地を購入することができるのは個人のみではなく法人でも可能で、自治体や農業協同組合が購入することもあります。しかし、自治体や農業協同組合の中でも農業に従事している団体でなければなりません。
このように、農地を売却するときには制約があるため、農地を売却するのは難しいと言われています。

農地の売却価格は相場よりも低い

農地は高く買い取ってもらうのが難しいです。実際に、農地の売却価格は年々右肩下がりで下降しています。農地の価格が下がっているのは、農地は買い手が限られておりニーズがないこと、農業に従事する人が減っていること、農作物の値段が安いことなどが影響しているからだと考えられます。

不動産会社が農地の売却に慣れている必要がある

不動産会社にとっても農地の売却は簡単ではありません。農地を売却する手順は一般的な不動産を売却するのとは異なります。農地を転用して売却する場合は特に土壌の改良などが必要になります。農地を取り扱った実績がある不動産会社でないとそのような知識がないため、農地の売却は難しいのです。

農地を売却する2つの方法

続いて、農地を査定するための方法を見ていきます。農地の売却方法は二つあります。一つ目は農地として売却する方法で、もう一つは農地を違う目的に転用して売却する方法です。

農地として売却する方法

一つ目には、農地をそのまま農地として使用する目的で農業従事者に売却する方法があります。農地として売却する流れは、まず農地法に従って、農業委員会に農地を売却する相談をします。この段階で、農地として売却できる土地かどうかを審査してもらう必要があるのです。次に不動産会社に依頼して農地を査定してもらいます。査定結果に基づいて売却の条件が決まると、売却活動を開始します。買い手が見つかったら売買契約を結びますが、これまでにだいたい4ヶ月程度かかります。売却が決まったら農業委員会に農地を売却する許可を申請し、認定されるまでには1ヶ月程度かかります。許可が降りたら登記を行い、代金の精算と引き渡しを行います。このような流れで農地は売却されていくのです。

農地を違う目的に転用して売却する方法

二つ目には、農地を改良して農地以外の目的で使用するために売却する方法があります。こちらの方法でも、農業委員会に相談し、農地を転用して良いか許可を取る必要があります。許可を申請するときには、農地をどのような目的に転用するのかを細かく説明しなくてはなりません。このように、転用のための許可を取るのは簡単ではありません。

農地の査定の仕方

国土交通省のサイトで検索する

自分で農地を査定する場合には、国土交通省の国土交通省の「不動産取引価格情報検索」というサイトを利用することができます。このサイトでは過去の農地が売却された事例を見ることができるので、自分が売却しようとしている農地に類似した土地の売却価格を参考に、農地の価格を予想します。

不動産会社の公式サイトを参照する

また、各不動産会社の公式サイトからも農地の査定額を調べることができます。不動産会社の公式サイトには国土交通省のサイトと同じように、過去に取引された農地の売却価格が掲載されています。それらの中から自分が売却しようとしている農地に類似した土地を探し出せば、それを参考に農地の価格を推測することができます。

一括査定サイトを利用する

不動産の売却価格を調べる際には一括査定サイトというツールがあります。一括査定では、一度不動産の情報を入力するだけで複数の不動産会社から見積もりを出してもらうことができます。一括査定サイトが特に便利な理由は、複数ある不動産会社の中でもおすすめの不動産が提示されるという点です。つまり、自分が所有している農地の情報を入力すると、農地の売却に適した不動産会社を教えてもらうことができるのです。どの不動産会社が農地の売却に適しているのかを自力で探すのは難しいですが、一括査定サイトを利用すれば簡単に探すことができます。

農地売却の査定が決まるポイント

農地の査定で測るものは面積だけではありません。査定ではその農地が農業をしやすい場所であるかどうかを測っていきます。農業に適した土地であれば査定額は高くなり、状態が悪ければ査定額は下がってしまいます。

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環境要因

農地の査定では、まずはその農地の環境に関する状況を確認します。日照量や降雨量、土壌の状態などから農業のしやすさを判断します。より農業に適した状態であれば査定額が上がります。

土壌の強さ

土壌は強い方が査定額が上がります。それは、農業のためだけではなく、もし農地を転用することになった場合、ビルや家を建てるときにも地盤は強い方が良いためです。

農業のしやすさ

農業に適した土地の方が査定結果は良くなります。農業のしやすさとは、例えば農道の状態で測ります。もし農道の幅が狭いと農業機械が通れない可能性があります。農業ではさまざまな機械を使用するのに、農道が狭くて通れないと機械を使用できません。また、農道が舗装されていなくても作業がしづらくなってしまいます。 他にも、外部から水を引きやすいかどうかや、田畑を耕しやすいかどうかといった点から、農業のしやすさを測ることができます。 これらのさまざまな判断基準によって、農地の査定結果に影響が出るのです。

農地と集落の距離

農地と集落の距離も農地の査定結果に影響します。農地と集落の距離が近い方が査定額は上がります。また、農地と集荷地の距離に関しても、集荷地が近い方が農作物を人々に届けやすくなるため、査定結果が上がります。

災害のリスク

災害のリスクが高いところでは査定の結果が低くなってしまいます。農地の災害リスクとしては、地震、土砂崩れ、浸水、火災などが考えられます。これらの災害に遭う可能性が高いと農業を行う上で支障をきたすため、たとえ農地が広かったとしても高く買い取ってもらえないかもしれません。

農地を査定するメリット

農地を査定すると、正確な売却価格を知ることができるというメリットがあります。査定の結果は、査定を依頼した不動産会社によって数百万円もの差が出ることがあります。そのため、査定をしないとおおよその売却価格すら知ることができません。しかし査定をすれば、どの不動産会社に依頼をすれば高く農地を売却することができるのかを予測することができます。このようなメリットがあるため、農地を売却するときには必ず査定をした方が良いでしょう。

まとめ

今回は、農地を査定するための流れについて説明してきました。農地を売却するには、まずは農業委員会の許可を取り、次に不動産会社に依頼して査定をすることになります。
農地を査定するためには国土交通省の「不動産取引価格情報検索」や、各不動産会社の過去の取引事例、一括査定サイトなどを利用します。農地の査定額には土地の面積だけではなく、日照量や土壌の状態などが影響して変動することがあります。

農地を売却するのは難しいため、農地を売却する際には一括査定などを通して農地を売却した実績がある不動産会社を選ぶと良いでしょう。
また、査定の結果は絶対にその価格で売却できるというものではありません。あくまで「この時期に売却したらこれくらいの価格で売れるだろう」という予想でしかないのです。そのため、いくつかの不動産会社に査定を依頼すると百万円単位で差が出ることもあります。査定結果を見るときにはこの点に注意するようにしましょう。


【参考】
国土交通省「不動産取引価格情報検索」(https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet


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