不動産査定ってどんな意味?分かりやすく説明します!

目次

  1. 不動産査定とは?
  2. 不動産査定の流れ
  3. 不動産査定は2種類ある
  4. 不動産査定の考え方
  5. まとめ

不動産査定とは?

よく耳にする「不動産査定」について、そもそもどういう意味なのか、その概要を解説します。
建物や土地などを売却しようとしているときに、必ずしも売主側の希望価格で売れるとは限りません。
売主と買主のそれぞれの希望価格をすり合わせてお互いの合意が取れるラインに立って初めて、買取価格が成立します。
その際、不動産仲介会社が、その不動産が売れるであろう適切な価格を見積り、算出します。その一連の過程を「不動産査定」という風に呼びます。

売主は、この不動産査定額を基準にして、その不動産の売出価格を設定します。
その不動産査定で出された金額は、不動産仲介会社が「その価格であれば、購入する人がいるだろう」と判断した金額ですので、売買が実際に成立する価格(成約価格)と同じ金額とは限りません。

売買価格は、買取価格とは異なり、その価格で絶対に売れるものではないということです。不動産仲介会社によって、得意とする不動産の分野や、販売方法などが大きく異なるため、どの会社に任せるかによって不動産査定の金額には差が生まれます。
一般的に、この不動産査定金額と売出価格の間に大きな隔たりがある場合、実際に売買が成立するまでに時間がかかってしまうことが多いようです。

不動産査定の流れ

不動産査定は一般的に、どのような流れで進んでいくのかご紹介します。

①査定依頼

どの不動産査定会社に依頼するかによって、その査定金額が異なります。そのため複数の査定会社に同時に依頼を出すのが一般的です。一度入力すれば、いくつもの査定会社に一括で問い合わせが可能な問い合わせサイトなどを利用すれば、何度も問い合わせる手間が省かれるので便利です。

②訪問日時の決定

一括問い合わせサイトなどを通して簡易査定を実施した場合、その簡易査定の結果をもとに訪問査定を行います。不動産査定では、この訪問査定を行わなければ査定結果が出ません。簡易査定を行わずに、いきなり訪問査定から依頼しても問題はありません。この簡易査定と訪問査定も、どちらも複数の不動産仲介会社に依頼するのが基本です。

③現地調査

訪問査定の当日は、不動産仲介会社の担当者が実際に現地で調査を行います。現地調査では、立地や日照条件、設備等の状態、風通しなど、複数の項目にわたって調査確認を行います。この際、不動産仲介会社の担当者からいくつか質問をされることがあります。この回答内容によっては査定額に影響することもあるため、けっして虚偽の回答にならないよう、正直に受け答えしましょう。

④必要書類の確認

測量図、土地権利書、建築確認書類など、物件に関する必要書類は基本的に売主が用意する必要があります。事前にどのような書類が必要になるのか、担当者に確認しておきましょう。

⑤査定結果

以上の流れをもとに、最終的な不動産査定金額が出ます。この査定額は、不動産仲介会社によって異なるため、なぜその金額になったのか、不明な点が残らないように担当者に確認しておきましょう。複数の査定結果を基に、どの仲介会社にどのような条件で依頼するかを検討します。依頼したい仲介会社が決まったら、売却時期や売却理由などを相談して、最終的な売り出し価格を決めます。

不動産査定は2種類ある

不動産査定の方法は2種類あります。「訪問査定」「簡易査定」です。どちらも異なる査定方法なので、その内容を踏まえて依頼しましょう。
簡易査定は、実際に不動産の現地確認を行わずに、資料やデータに基づいて査定結果を出す方法です。すべて机上で完結するため、「机上査定」と呼ばれることもあります。
簡易査定の場合、査定額の根拠としてその不動産があるエリア、築年数、周辺の不動産取引価格、市場動向などを鑑みます。マンションなどの集合住宅であれば、部屋の広さや向きも考慮されます。戸建て住宅の場合は、土地の広さや建物の総面積などです。

この簡易査定の場合、実際に現地で確認しないため、日程調整や事前準備は必要ありません。また、簡単に査定結果を見ることができるので、まずは気軽に確認してみたい方や、まだ検討し始めたばかりの方などに良いでしょう。ただ、この簡易査定の場合は、実際に現地を確認しないため、査定精度はやや劣ります

一方で訪問査定とは、不動産仲介会社の担当者が実際に物件や土地を確認して査定する方法で、「実査定」とも呼ばれています。この訪問査定の場合、簡易査定の時に使用するデータはもちろん、資料だけではわからない詳細なポイントを確認します。隣接地との境界線や接道状況、マンションであれば、建物の管理状況や共用部分の状態、採光など、確認ポイントは多岐に渡ります。
訪問査定の場合、日程調整を行い、事前準備などに少し手間がかかりますが、査定結果としての精度は高まります。実際に担当者とも顔を合わせることができるので、仲介会社の対応を見るという点でも良い機会となります。

不動産査定の考え方

不動産の価格を決めるにあたっては、不動産独特の考え方を理解しておく必要があります。その考え方の一つに、「同じ不動産は一つもない」という考え方があります。
例えば食料品や、携帯、パソコンなどの商品は、同じ性質のものであり、同じ値段になっています。当たり前のようですが、この考え方は不動産には通用しません。不動産は、同じものが存在しないのです。例えば、同じ間取りの、同じ築年数のマンションだったとしても、階数や部屋の向きが異なれば、日照時間や利便性が全く異なります。その結果、不動産としての価値が異なり、価格に影響するのです。不動産価格は、立地条件や物件自体の特徴で全く価格が変わってくるので、不動産ごとに検討する必要があります。

また、不動産価格は時期によって変動するものです。株式市場が変動するように、不動産市場も相場がある世界です。この流れを見極めることはとても難しい事ですが、不動産市場全体の動向をできるだけとらえて、その流れを踏まえて検討するようにしましょう。

まとめ

今回は、不動産査定について、全体的な概要を説明しました。車やパソコンなどの画一化された商品とは異なり、不動産はまるで生き物のように異なり、変化します。不動産の売却や購入をご検討されている方は、できるだけご自身で情報収集することもとても重要ですが、まずは一度、お気軽に不動産仲介会社などに相談してみるのもよいかもしれません。