【京都府】琵琶湖疏水が流れる京都市 山科区で不動産投資をしたい

こんな悩みはありませんか？ 「山科区について知りたい」 「京都市や山科区で不動産投資を始めたい」 「不動産投資における山科区のオススメエリアはどこ？」 この記事は、不動産投資においてこのような悩み・考えがある人にオススメです。

今回は京都府 京都市 山科区に注目して、基本情報と不動産情報、さらに山科区で不動産投資をする際のオススメのエリアも紹介しています。

山科区は東側で接する滋賀県 大津との結びつきが強く、南側では伏見区の醍醐エリアとも接しています。
両者と山科区は同一の生活圏・経済圏を形成していることが特徴です。

山科区で不動産投資を始めようと考えている方は、早めに購入した方が良いでしょう。
なぜなら、売却価格の平均額は上昇傾向が強く、2018〜2023年の5年間で1,239円上昇しているからです。

ぜひ、不動産投資の参考にしてみてください。

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
  リースバック、買取再販、借地底地、共有持分、立退き案件を手がける

京都府京都市山科区で押さえておきたい基本情報を紹介

まずは、山科区の基本情報について紹介します。
これを読めば山科区がどんな特性を持つのか理解できます。

歴史

1889（明治22）年の町村制施行で安朱村を含む他22村がすべて山科村となり、1926（大正15）年10月には宇治郡山科町となりました。

1931（昭和6）年4月に宇治郡山科町が京都市東山区へ編入され、1951（昭和26）年6月に東山区役所山科支所が開設されました。

山科地域が交通の要衝として発展したきっかけは、1958（昭和33）年以降に始まった名神高速道路の建設でした。
国道1号線と結合する京都東ICが設けられてからというもの、山科区はますます発展を遂げていきました。

人口も急激に増加し始めた1976（昭和51）年10月、東山区から旧山科地域を山科区として分区し、現在の山科区を形成しています。
1997（平成9）年の地下鉄東西線開業にともなって、山科区は現在も発展を遂げています。

地理性

• 位置→京都市の東端
• 境を接する地域
  京都府京都市
  伏見区
  山科区
  左京区
  東山区
  
  滋賀県
  大津市
• 面積→28.7㎢（京都市全体の約3%）

山科区は自然に囲まれた地域です。

まず、区の西の境は東山連峰、北は大文字山・如意ケ獄、東は音羽山・牛尾山と三方を山々に囲まれています。
次に安祥寺川・四ノ宮川・音羽川などの水源にも恵まれており、区の南部で山科川に合流しています。
明治初期に建設された琵琶湖疏水では、花見や紅葉狩りの季節になると多くの人々が散策に訪れます。

平野部は押し流されてきた土砂の恩恵を受けて、農耕作物に適した土壌となっています。

交通網

山科区にはJR琵琶湖線・京都市営地下鉄 東西線・京阪電鉄 京津線と3つの路線が走っています。
そのため京都駅や三条河原町エリアなどの繁華街へもたいへん利便性が高いことが利点です。
それもあり、山科区は京都市中心部や大阪市のベッドタウンとして発展しています。

また、高速道路も区内東部に京都東ICが、南部には第二京阪山科ICがあり自家用車での移動にも便利です。

（例）

• 山科駅〜京都駅：約5分、190円
• 山科駅〜新大阪駅：約30分、770円
• 山科駅〜神戸駅：約1時間、1,520円
• 山科駅〜京都駅：約5分、190円
• 山科駅〜名古屋駅：約60分、5,360円
• 山科駅〜東京駅：約2時間30分、13,320円

再開発

• 地下鉄 東西線の開業
• 山科駅前再開発整備事業の完了
• エコランド音羽の杜の供用開始

近年山科区では上記のような大きなプロジェクトが成功しています。
それにともなって山科地域体育館や山科総合福祉会館なども次々に建設され、都市機能がさらに充実しつつあります。

また、2008（平成20）年度には阪神高速8号京都線（稲荷山トンネル）が開通したことでさらに交通の利便性が高まっています。

農業

山科区は山科盆地に位置しており、琵琶湖から京都府に水を引くための「琵琶湖疏水」が流れています。
農業では、古くから山科地区周辺の特産品として「京山科なす」が有名です。
京山科なす以外にぶどうの栽培も盛んで、区内には複数の農産物直売所が立地しています。

ちなみに、山科区は海に面していないため水産業はほとんど見られません。

産業

大正時代から昭和時代にかけて、山科区では繊維および染色関連の工場が進出するようになりました。

それによって山科区は京都の工業地として繁栄を遂げてきたのです。
なかでも、1921年（大正10）年に建設された日本絹布工場は大規模工場で、のちに鐘紡に吸収合併されました。
1970年（昭和45）年までカネボウ山科工場として稼働し、周辺地域の工業に大きく貢献した後、その跡地は「山科団地」として整備されています。

人口

続いて、山科区の人口と世帯数を見ていきましょう。

①山科区の人口推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
130,271	130,078	130,208	129,791	128,500	127,194

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「人」

②山科区世帯数推移

2018年	2019年	2020年	2021年	2022年	2023年
64471	65117	66033	66706	66822	66976

京都市統計ポータル「住民基本台帳人口」より
単位は「世帯」

上記の表から、山科区の人口は減少傾向にあり、反対に世帯数は増加傾向にあることが分かります。
これは単身世帯の増加を示しており、全国的に増えている傾向です。

また、男性よりも女性の方が6,000人ほど多いことも特徴です。

山科区の相場はどれくらい？売却価格と家賃に注目

①山科区と周辺地域の家賃相場

	1R	1K/1DK	1LDK/2K/2DK	2LDK/3K/3DK	3LDK/4K～
京都市伏見区	3.6	4.9	6.4	6.9	8.0
滋賀県大津市	3.8	4.5	5.9	6.5	8.1
京都市山科区	4.5	4.6	6.8	7.7	8.3
京都市左京区	4.5	5.0	7.0	8.9	10.8
京都市東山区	4.5	5.2	8.5	11.9	14.0

物件情報サイトSUUMOより
単位は「万円」

②山科区の売却価格

	最低価格	最高価格	平均価格	昨年度との差
2018年	55,000円/m²	168,000円/m²	130,650円/m²	ー
2019年	53,400円/m²	170,000円/m²	130,735円/m²	0.06%上昇
2020年	52,100円/m²	172,000円/m²	130,985円/m²	0.19%上昇
2021年	51,000円/m²	172,000円/m²	130,231円/m²	0.58%下落
2022年	50,000円/m²	173,000円/m²	130,300円/m²	0.05%上昇
2023年	49,300円/m²	177,000円/m²	131,889円/m²	1.22%上昇

国土交通省地価公示・都道府県地価調査より住宅地の公示地価のみの調査価格

京都府内での山科区の家賃相場は、中間よりもやや高めの価格帯であると言えます。

山科区で最高価格の地域は「京都市山科区音羽初田町17番20」です。
山科区で最低価格の地域である「京都市山科区大宅岩屋殿3番36外」とでは約13万円もの差が開いています。

また、売却価格の平均額は2020〜2021年にかけて一時下落したものの上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で1,239円上昇となりました。
山科区で不動産投資を始めようと考えている方は、早めに購入した方が良いでしょう。

では、山科区で不動産投資を始めるにはどこがオススメなのでしょうか？ それは、以下の2つです。

• ①山科エリア
• ②椥辻エリア

次項からその2つについて紹介していきます。

山科区でオススメの投資先①山科エリア

山科エリアにある山科駅からはJR・地下鉄・京阪の3つが利用でき、京都の市街地・滋賀方面へアクセス可能です。

商業施設やレストラン、カフェが立ち並ぶ落ち着いた雰囲気の町並みを形成しています。

山科エリアの特徴といえば、山科駅直結の巨大ビル群「ラクト山科」です。
ラクト山科は1998年に開業したビルで、市街地再開発事業「山科駅前地区第一種市街地再開発事業」によって再開発されました。

ラクト山科は、
「ラクトA」
「ラクトB」
「ラクトC」
「ラクトD」
と、4棟の建物およびその周辺の公園や駐輪場などからなる巨大ビル群です。

それぞれの施設が地下道で結ばれており、それらもラクトを構成する要素の1つとされています。
各棟のそれぞれの移動はかなり便利な造りになっていることが特徴です。

2019年3月に大手百貨店「大丸山科店」が撤退したものの、後継テナントとして小売大手の「無印良品」が入居、改装工事を終えて同年11月にオープンしました。
新たにオープンした無印良品は3フロアにまたがり、売り場面積は当時関西最大規模を誇りました。

山科区でオススメの投資先②椥辻エリア

山科区の真ん中あたりにある椥辻（なぎつじ）は、山科区役所をはじめ公園や大型スーパー・コンビニなど、生活に必要な施設や店舗が揃っていて交通の便も良いエリアです。

それと同時に田園風景の悠々とした町並みも持ち合わせています。

椥辻駅から京都駅までは約20分と京都市街地へのアクセスは問題なく、大阪方面へも約1時間でアクセス可能なためベッドタウンとしての側面も兼ね備えています。

椥辻エリアでは、2019年12月に「イオンタウン 山科椥辻」がオープンしました。

以前は「グルメシティヒカリ屋」が立地していましたが、2018年11月30日に閉店し、改装して3階建てのイオンタウンとしてリニューアルしました。
テナントには食品だけでなく、京都初出店の3店を含んだ22の専門店が出店しています。

イオンタウン山科椥辻は椥辻駅から徒歩で約3分と近く、バスでも立ち寄れます。
平日の仕事終わりにも立ち寄れて、買い物の利便性が向上するため地価の上昇も期待できそうですよね。

まとめ・京都府京都市山科区で不動産投資するなら？

いかがでしたでしょうか？ 今回は山科区に注目して、基本情報と不動産情報について紹介しました。
山科区の人口は減少傾向にあり、反対に世帯数は増加傾向にあることが分かります。
これは単身世帯の増加を示しており、全国的に増えている傾向です。

山科区で不動産投資を始めるのなら、

①山科エリア
②椥辻エリア

の2つがオススメです。

山科区で不動産投資を始めようと考えている方は、早めに購入した方が良いでしょう。
なぜなら、売却価格の平均額は2020〜2021年にかけて一時下落したものの上昇する年が多く、2018〜2023年の5年間で1,239円上昇しているからです。

山科区での不動産投資が気になる方は、ぜひ参考にしてみてください。

【参照】

山科区公式ホームページ

記事執筆・監修

エキスパート職 山口智暉

• -資格-

  宅建士、不動産コンサルティングマスター、FP2級、定借プランナーR、認定空き家再生診断士

• -経歴-

  株式会社MDIにて土地活用の提案営業に従事
  東洋プロパティ㈱にて不動産鑑定事務に従事
  株式会社リアルエステートにて不動産買取再販事業に従事
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