【賃貸と比較】リースバックでも定期借家契約があるのか?

不動産を賃貸するときには家賃や賃貸期間に関して契約書で取り決めます。家賃はいくらか、どれくらいの期間借りていられるかなどは契約内容に左右されます。つまり、不動産の賃貸借において契約書はとても重要なのです。
不動産を賃貸借する仕組みには「リースバック」という方法もありました。リースバックをするときにも、普通の賃貸物件のように、定期借家の契約をするのでしょうか。 今回は賃貸物件の契約とリースバックの契約について説明していきます。

目次

  1. 土地を借りる「借地権」とは
  2.  普通借地とは
  3.  定期借地とは
  4. 家を賃貸する流れ
  5.  ①物件の条件を決める
  6.  ②物件を探し、内見する
  7.  ③入居申込、入居審査
  8. 賃貸物件の契約とは
  9.  定期借家契約
  10.  普通借家契約
  11. リースバックとは
  12.  リースバックでも普通/定期借家契約があるのか
  13.  【普通/定期借家契約】リースバックと賃貸の違い
  14.  リースバックでも借地契約があるのか
  15.  【借地契約】リースバックと賃貸の違い
  16. まとめ

土地を借りる「借地権」とは

マンションを建てたり、商業施設を建てたりするために、土地を借りるとき、その権利を「借地権」といいます。借地権には「普通借地契約」と「定期借地契約」があります。

普通借地とは

普通借地契約とは、土地を借りて、建物を建設するための契約です。契約が30年以上という長期間に渡っているのが特徴です。その期間は更新することができます。借りた土地にはどのような建物を建てても構いません。契約を終了するときには建物を解体して土地を返却することになります。

定期借地とは

定期借地契約とは、普通借地契約と同じく土地を借りて、建物を建設するための契約です。相違点は、契約を更新して期間を延長することができない点にあります。しかし契約期間は50年以上と長いです。最終的に土地を返却するときには建物を解体することになります。定期借地契約には「一般的借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」の3つがあります。

家を賃貸する流れ

賃貸する際にはこのような二つの契約のうちどちらかを結ぶということがわかりました。それでは、不動産を賃貸しようと思ったときにはどのような流れで進んでいくのかを見ていきましょう。

①物件の条件を決める

まずは住みたい物件の条件を決めます。物件を選ぶ際の条件には例えば

といったものがあります。これらの基準に基づいてインターネットなどで物件を探します。

②物件を探し、内見する

物件の希望条件が決まったら、不動産会社に相談に行きます。可能であれば、希望のエリアの物件情報を多く持っている不動産会社であると良いです。気になる物件が見つかったら内見に行きます。その際は複数の物件を見比べて検討しましょう。他の人に先に押さえられないよう、気に入った物件があったら早めに決断できると安全です。

③入居申込、入居審査

物件を決めたら申込書へ記入します。入居のためには収入面の審査に通る必要があります。収入を審査されるのは、家賃を滞納されると困るからです。事前に収入証明書類などから、家賃を支払っていく能力があるかということを審査されます。連帯保証人が必要な場合はその人の年入証明書類なども必要になります。審査に通った場合は手付金を支払います。
最後に重要事項を説明され、賃貸借契約書を確認します。そして、期日には物件が引き渡され、やっと入居することができるのです。

賃貸物件の契約とは

賃貸物件では、入居審査の後に契約を結びます。定期借家契約と普通借家契約があります。
家を賃貸するためには「普通借地契約」または「定期借地契約」を結ぶことになります。この二つの契約は土地を借りるときの条件を定めた契約です。

定期借家契約

まずは定期借家契約についてです。定期借家契約では、契約を更新することができません。そのため、期間を延長することができないのです。再び契約を結び直せば入居期間を延長することもできますが、貸し手は再契約を拒否することができます。
定期借家契約には、五つの必要事項があります。
一つ目は、契約期間を延長することができないことをしっかりと買い手に説明することです。
二つ目は、契約期間を定めることです。定期借家契約の契約期間は一般的には2〜3年であることが多いですが、その期間は家の借り手が決めることができます。とはいえ、リースバックの定期借家契約ではあまり長期間の契約はできないため、「希望するかぎり」や「50年」といった契約はできません。
三つ目に、契約は書面で作成する必要があります。口約束では定期借家契約を結ぶことはできません。定期借家契約はそれだけフォーマルな契約なのです。 四つ目に、契約期間が満了する頃にはその旨を借り手に通知しなければなりません。通知は、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に行われます。
五つ目は、途中解約について定めることです。それによって借り手の権利を守ることができます。
これが賃貸物件の定期借家契約に関するルールです。

普通借家契約

次に、普通借家契約の場合を説明します。普通借家契約とは、契約期間を延長できる契約になっています。つまり、入居者が希望するのであればずっとその家に住むことができるのです。定期借家契約とは異なり、契約は書面ではなく口頭でも可能です。
普通借家契約でも定期借家契約と同じく、契約期間や途中解約について確認します。

リースバックとは

それでは、リースバックとはどのような仕組みだったでしょうか。リースバックとは、持ち家を活用した資金調達方法です。まとまった資金が必要になったときに、所有している資産を売ることで現金を手に入れることができます。さらに、賃貸契約を結ぶことで、その後は売却した資産を賃貸として利用します。このように、リースバックとは資金を手にしつつ、売却した資産を使い続けることができるという仕組みなのです。受け取った資金の使い道に制限がないことや、現金を手にするまでの時間が短いというのがメリットです。そのため、「滞納してしまった借金を返済したい」、「急に入院することになってしまったが手元に資金がない」、「事業資金に充てたい」などといった様々な場面で利用されることが多いです。

リースバックでも普通/定期借家契約があるのか

リースバックでも普通借家契約や定期借家契約を結びます。リースバック業者に持ち家を売却した後、その不動産を賃貸として利用を続けていくために、業者と賃貸借契約を結びます。
リースバックでは多くの場合、普通借家契約ではなく定期借家契約を結びます。そのためリースバックの利用期間は2〜3年であることが多いです。しかし、再契約が可能な場合もあります。また、業者によっては、リースバックで定期借家ではなく普通借家契約ができるところもあり、その場合期間は自分の好きなだけリースバックできます。そのため長く済み続けたい場合は普通借家契約を結べる業者を探して契約することが大切です。

【普通/定期借家契約】リースバックと賃貸の違い

リースバックの普通借家契約や定期借家契約では、賃貸とは違って買い戻しができること、一度売却した資産を使い続けていることといったメリットがあります。これまで使い慣れた資産を手放さずに使うことができるのです。これは普通の賃貸にはないリースバックのメリットだといえます。

リースバックでも借地契約があるのか

リースバックには借家契約だけではなく借地契約を結ぶこともあります。その場合は「建設協力金方式」とも呼ばれます。
リースバックでは様々な資産を扱うことができ、対象となるのは建物だけではありません。車や飛行機、産業機械、そして土地も対象となる場合があります。土地をリースバックする際には借地契約を結ぶことになります。その際のことは「土地のリースバック」、または「建設協力金方式」などと呼ばれます。

建設協力金方式とは、土地の所有者から土地を借りて、そこに自由に建物を建設する仕組みです。そして事業者はその建物を使用して事業を行うことができます。
土地のリースバックを利用すると、コンビニ経営、福祉施設経営、駐車場経営、アパート経営、テナント経営などを行うことができます。本来、このような施設を経営するには知識が必要になります。しかし、土地をリースバックすることで、経営ノウハウがなくてもこれらの施設を運営できるようになるのです。

【借地契約】リースバックと賃貸の違い

それでは、借地契約とリースバックでは何が異なるのでしょうか。
まず、借地契約とは違ってリースバック方式では建物を賃貸することになります。もともと建物が建っているので建設費用を負担する必要はありません。そのため建物の所有権は土地の所有者に帰属します。借り手との契約期間が終了したときには、建物を解体することはありません。建設した建物はそのままで土地を所有者に返却します。返却後に建物を解体するのだとしたら、その費用は不動産の所有者が支払うことになるため借り手には解体のための費用負担がかかりません。
一方、借地契約の場合は、土地だけを貸す仕組みです。つまり建物の所有権は土地の借り手に付与されるのです。それは、建物を建設するために費用を支払ったのは借り手だからです。最終的に土地を返還するときには、建物を解体し、更地に戻します。そのため、解体費用がかかるというデメリットもあります。

まとめ

普通の賃貸と同様、リースバックでも定期借家契約や普通借家契約、借地契約を締結することになります。しかし、賃貸よりもリースバックの方が契約書が複雑であるといったことはありません。必要な書類を持ってリースバック業者に行けば、柔軟に手続きしてもらうことができます。

契約内容はリースバックをするうえでとても重要になります。契約内容に記載されていないと、後で条件を変更されてしまったり、退去や買い戻しができなくなったりしてしまいます。そのため、契約を締結する前には誤りがないかをよく確認するようにしましょう。


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