【リースバック初心者必見!】売買契約書の雛形とは?

リースバックをするときは、売買契約と賃貸借契約を結びます。そのときの内容によってリースバックの条件が決まるので、契約書はとても重要になります。契約書というと煩雑で面倒なイメージがあるかもしれませんが、リースバックの契約書はどのようなものなのでしょうか。今回は、リースバックの売買契約書の雛形について説明していきます。

目次

  1. リースバックとは
  2. リースバックの流れ
  3. 売買契約書の内容
  4.  契約者は誰か
  5.  売買する資産の面積
  6.  売買代金の決め方
  7.  売買価格はいくらか
  8.  売却代金の受け取り方
  9.  手付金について
  10.  所有権の移転について
  11.  売買する物件の状態
  12.  税金や火災保険料に関して
  13.  買い戻しのための条件
  14. 売買契約書を結ぶときの注意
  15. まとめ

リースバックとは

まず、リースバックの仕組みについて説明します。リースバックは、持ち家を有効活用して資金を調達するための方法です。主に、急に資金が必要になったときに利用されます。
例えば、持ち家をリースバックする場合は、まず不動産業者に持ち家を売却します。すると、家の売却代金としてまとまった現金を受け取ることができます。家を売却した後は、自分がこれまで所有していた物件を賃貸として利用していきますこれがリースバックの仕組みです。
家を売却した後もこれまで通りの場所に住むことができる、売却した家を将来買い戻すことができるなどのメリットがあります。一方、家賃が割高である、家の所有権を手放すことになるといったデメリットもあります。

リースバックの流れ

リースバックをしようと思ったら、まずは業者に問い合わせます。物件の情報をもとに簡易査定をしてもらい、リースバックに興味を持ったら現地調査を依頼します。それらの結果からリースバックするかどうかを判断します。もしリースバックすると決断した場合は、業者と相談して契約の内容を決めていきます。その内容に合意したら売買契約と賃貸借契約を結びます。

売買契約書の内容

ここで、売買契約書の内容に関して詳しく説明します。売買契約書に記載されているのは、

といった内容です。それぞれを詳しく見ていきましょう。

契約者は誰か

まず、売買契約書には売り手と買い手が明記されます。書面上では誰が売り手で誰が買い手になっているかを確認できます。
実は、リースバックでは不動産業者とやり取りをするにもかかわらず、買い手が不動産業者でないこともあり得るのです。買い手は相談していた不動産会社だと思い込んでいると、その関連会社だったり、提携先だったり、別会社、または個人の不動産投資家が買い手であるという場合があるのです。買い手は会ったこともない、聞いたこともない人の場合もあります。買い手は賃貸契約の相手でもあるので、どのような相手か知っておいた方が良いです。もし買い手が取引をしていたリースバック業者でない場合は、買い手が誰なのかを業者に確認してみましょう。

売り手に関しては、売却する不動産に自分以外の共有名義人がいる場合、全員分の名前を記載し、署名、捺印する必要があります。

売買する資産の面積

次に、売買契約書には、売買する資産についての記載があります。
まずは対象の資産の面積に関してです。取り扱う資産の大きさが記載され、それをもとに売却価格が決まります。ここで隣の物件との境界を明確にしておく必要があります。それは、万が一他人の土地を勝手に売却してしまうことがないようにするためです。境界が不明な場合には測量をするなどして境界を明確にします。また、境界を超える物がある場合は、その所有権について明らかにしておきます。

売買代金の決め方

売買価格には築年数や市場価値、貸借期間その後の家賃などが影響します。売買価格はだいたい市場価値の7割から9割ほどになることが多いですが、どのように価格が確定されるかは売買契約のときに決められます。また、売買価格を確定させるタイミングについての規定も記載されます。

売買価格はいくらか

規定された方法に基づいて決められた売買価格が記載されます。契約を結ぶ前には、自分が合意した売買価格と相違がないかを確認しましょう。間違いがあったり、故意に値上げされてしまったりする場合も考えられます。その場合はそのまま間違った方の金額で取引することになってしまうので注意が必要です。

売却代金の受け取り方

契約書には、売却代金の受け取り方についても記載されています。一般的には、リースバックでは契約締結時に買い手から手付金を受け取ります。それは、その手付金によってローンの残債や未納の税金を支払うためです。そして、家の引き渡しの際に売却代金の残りを受け取ることが多いです。
このように、契約をした日と売却代金を受け取る日は異なっている場合が多いのです。決済の日は売り手の希望に合わせてもらえることが多いです。希望のタイミングがあれば伝え、それを契約書でも約束してもらうようにすると確実です。

手付金について

売買契約をするとまず手付金が支払われることになります。手付金とは、契約を解除したくなった場合に備えるもので、買い手から売り手に支払うものです。手付金は最終的には売買代金に充てられることになります。買い手は自身が支払った手付金を放棄すれば、契約を解除することができます。一方、売り手は買い手に手付金の倍額を支払えば解約することができるのです。
手付金についてもリースバック業者とよく相談して売買契約書に記載します。

所有権の移転について

物件の所有権を移転させたり、実際に引き渡したりといった手続きに関する内容もあります。一般的には、所有権が買い手に移行するのは決済が終わってからになることが多く、売買契約をした日に移行するとは限りません。また、引き渡しに関しては、「売却が済んだタイミングではなく賃貸借契約を結んだ後に引き渡される」と約束されることが多いです。

売買する物件の状態

さらに、売買契約書には物件の故障に関する記載事項があります。もし破損している部分や故障している設備があればそのことについて契約書に記載しておきます。破損を確認する必要があるものには、照明、エアコン、トイレ、キッチン、給湯器、浴槽、壁などがあります。
それは、もし設備に故障があることが契約後に見つかった場合、その修理責任が誰にあるのかをわかりやすくするためです。修繕費に関しては、入居後についてしまった傷であるのに「契約前からついている傷なので自分で修理してほしい」と言われてしまうトラブルが数多く発生しているのです。すでについている傷などがあれば物件の状態を事前に契約書に記載しておくことで、このような修理費に関するトラブルを防ぐことができます。

税金や火災保険料の支払いに関して

固定資産税などの税金や火災保険料の支払い義務が、いつまでは売り手にあって、いつからは買い手に移行するのかといったことについて取り決めがされます。契約書に明示しておかないと、誰が支払うべきなのかが曖昧になってしまい、結局誰も支払わなくなってしまう可能性があるからです。実際に支払い義務が移行するのは、引き渡し日が境になることが多いです。

買い戻しのための条件

買い戻しについての条件は売買契約書に記載されます。もし契約書上に取り決めがないと、最悪の場合買い戻しができなくなってしまいます。買い戻しに関しては、そもそも買い戻しができるのかどうか、買い戻しができるタイミング、必要な費用などについての記載をします。買い戻しに関して口約束で済ませていると、「買戻しができると言われていたのに実際に申し出たら拒否された」、「買い戻しのための費用が聞いていたより高くて結局買い戻すことができなかった」といったことになってしまいます。そうなることを防ぐために、資産を買い戻すための条件をはっきりと契約書上に示しておきましょう。

売買契約書を結ぶときの注意

売買契約を結ぶ際には次の三つの点に注意してください。 一つ目は、契約を結ぶ前に内容に間違いがないことを十分に確認します。もし内容が間違っていたとしても契約書にサインをしてしまった後だと、解約をすることは難しいです。その間違った状態のままで取引をすることになってしまう可能性が高いのです。自分が認識している内容と相違がないことを確認してから契約を結ぶようにしましょう。中にはただの間違いではなく故意に契約内容を変えているという悪質なケースもあります。契約内容はよく確認することが大切です。
二つ目に、売買契約書の内容に納得できない点がある間は契約をしてはいけません。リースバック業者に相談をして、納得できない点は解消するようにしましょう。それは、一度自宅の売買契約を結んでしまうとクーリング・オフはできないからです。納得できるまで交渉をするか、別の方法を頼るようにしましょう。
三つ目に、契約に関わる内容は明確にしておきましょう。条件を曖昧にしておいたり、口約束で済ませてしまったりすると、後で条件を変えられてしまって困ることがあります。支払いについてや買い戻しに関することなど、必要な条件は契約書上に明示しておきましょう。

まとめ

リースバックで結ぶ売買契約書には、

といったことが書かれているということがわかりました。
これらの内容に基づいてリースバックが行われます。希望通りの条件でリースバックを利用することができるように、口約束ではなく書面上で約束させておくことが大切です。


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