家を相続したいときには生前贈与や相続といった方法があります。しかし不動産を相続するためには贈与税や相続税がかかってしまいます。
そこで、「リースバック」という方法がおすすめです。リースバックでは家を手放し、現金を受け取ることができます。そのため、税金などの面でメリットがあるのです。しかし、リースバックをした後に相続することはできるのでしょうか。今回は、リースバックによる相続対策について説明していきます。
目次
所有している家を整理する方法の一つとして「生前贈与」があります。
生前贈与とは、生きている間に資産を譲り渡すことです。実は譲り渡す相手は親族でなくても良いのです。生前贈与する相手に制限はなく、その金額にも上限はありません。
「贈与税は、個人から贈与により財産を取得した場合に、その取得した財産に課される税です。生前に贈与することで相続税の課税を逃れようとする行為を防ぐという意味で、相続税を補完する役割を果たしています。」
という税金です。 また、贈与税に加えて、贈与された不動産の名義を変更するためにかかる費用と、不動産取得税が課されます。ちなみに不動産取得税とは、財務省によると
「土地や家屋の購入、贈与、家屋の建築などで不動産を取得したときに、取得した方に対して課税される税金です。有償・無償の別、登記の有無にかかわらず課税となります。ただし、相続により取得した場合等、一定の場合には課税されません。」
という税金です。
生前贈与をすると贈与税がかかります。せっかく不動産を贈与してもらうのに税金が高ければ実際に受け取る金額が減ってしまうので、できるだけ税金は低くしたいものです。贈与税を少しでも減らす方法はあるのでしょうか。贈与税を非課税にできる方法には暦年課税制度と相続時精算課税制度というものがあります。
暦年課税とは、1年間（1月1日から12月31日）の間に贈与する額が110万円以下であると贈与税が非課税になるという制度です。もし贈与額が110万円を超える場合は数年にわけて贈与をすれば贈与税をゼロにすることができるのです。しかし元所有者が死亡すると、その前の3年間に贈与された分は課税対象になります。これは、直前に贈与税逃れをする人が出ないようにするためです。つまり、贈与は早めに行っておくと贈与税を低く抑えることができそうです。
次に、相続時精算課税制度というものがあります。この制度では贈与額2,500万円までが非課税になります。しかし、元所有者が死亡したときには非課税になった分の税金を支払うことになります。これでは一見意味がないように思えますが、もちろんメリットがあるのです。それは、元所有者が亡くなったときの不動産の価値が、贈与を受けたときの価値よりも上がっている場合です。例えば、2,500万円の贈与を受けて、贈与税をゼロに抑えたとします。そして元所有者が亡くなるとその2,500万円分に税金が課せられます。しかしそのときには不動産の価値が変動し、2,500万円以上の価値になっていたとします。その場合本来は変動後の資産価格に対して課税されるのですが、相続時精算課税制度では贈与を受けた2,500万円に対して課税されるだけで済むのです。このように、相続時精算課税制度では不動産の価値が上昇した場合に節税効果を発揮します。
生前贈与をするメリットの一つ目は、自分が希望する相手に財産を渡せるということです。相続の場合は遺言がないと法定相続人以外の人に相続させることはできません。しかし生前贈与であれば親族でない相手でも自分が望む相手に贈与することができます。
生前贈与をするメリットの二つ目は、税金控除を受けられるということです。110万円以下を非課税にできる「暦年課税制度」や、2,500万円までを非課税にできる「相続時精算課税制度」を適応して、税金の負担を小さくすることができます。
生前贈与のデメリットは、さまざまなコストがかかることです。生前贈与のためには贈与税、司法書士報酬、不動産取得税、登録免許税、登記手数料がかかります。
もし暦年課税制度を使って毎年110万円ずつ贈与していると、その度に税理士に依頼することになります。すると、税理士への報酬が毎年かかることになります。つまり贈与する額が大きくて年数がかかればかかるほどコストもかかってしまうのです。
相続とは、亡くなった人の資産を相続人が引き継ぐことです。その際には相続税がかかります。
財務省によると相続税とは、
「相続税は、相続等により財産を取得した場合に、その取得した財産に課される税です。財産の価額が高くなるほど税率が上がる累進税率を適用することで、資産の再分配を図るという役割を果たしています。」
という税金です。
これまで生前贈与や相続という方法を見てきましたが、他に「リースバック」という方法でも資産を相続することができます。
リースバックとは、資産を活用した資金調達方法です。まとまった資金が必要になったときに、所有している資産を売ることで現金を受け取ります。さらに、賃貸契約を結ぶことで、売却した資産を賃貸として利用し続けます。このように、リースバックとは資金を手にしつつ、売却した資産を使い続けることができるという点が特徴的です。
リースバックをした物件を相続することは可能です。その際には物件の貸借権を相続することになります。契約内容はそのまま引き継ぐことになります。引き継ぐ過程で契約内容が不利になってしまうようなことはありません。
また、相続人が契約を解除したくなった場合は、名義人全員の同意があれば解除することもできます。
リースバックをすると相続の時に発生する問題を解決することができます。
相続の際には如何に平等に相続するかで揉めることがあります。しかし、リースバックをすればそのようなトラブルを防げます。
家は資産として持っていても分割相続がしづらいです。それは、もし相続人が複数人いた場合、家は分割することができないからです。複数の相続人のうち今も住んでいる人がいたとすると、さらに相続がややこしくなってしまいます。
そこで家をリースバックすると現金を受け取ることができます。その現金を相続すれば簡単です。人数分で平等に相続することができるようになります。
リースバックをすると相続税が減ります。なぜなら、リースバック後には資産の所有権を手放すことになるからです。所有権がないということは、相続税の課税対象となる資産が減るということです。このようにリースバックをすることで相続税の支払いを減らすことができるのです。
相続のために家を現金化しても、リースバックであれば同じ家に住み続けることができます。そのため、引っ越しのための手間もかかりません。愛着のある家に住み続けることができます。
リースバックによって受け取った資金はさまざまな目的に使うことができます。相続、入院、医療費、生活費、旅行など、自分のために使うこともでき、老後の生活を少しでも豊かにすることができます。
相続人がいない場合には、自身が亡くなった後に自宅を残す必要がありません。そのようなときに自宅が残ってしまうと最終的には国庫に帰属することになります。それであれば現金にしてしまえば生活費の足しにすることもでき、老後の生活を豊かにできるでしょう。
家をリースバックすると、相続問題が楽に解決するということがわかりました。しかし、独断でリースバックをしてしまうとかえってトラブルに発展する可能性があります。なぜなら、子供が相続を受けたかったのに受けられなくなってしまうというトラブルがあるからです。家をリースバックすると家の所有権がなくなってしまいます。それでは家を誰かに相続することはできないのです。子供は家をもらうつもりでいたのに、気づいたら親が家をリースバックしていて、相続してもらえなかったと言って揉めることがあります。
そうならないためにも、リースバックを利用するときには事前に家族に相談するようにしましょう。
今回は、リースバック後に相続することはできるのかについて説明してきました。
リースバックした家は相続することができます。リースバックを利用すると、相続対策になります。平等に相続しやすくなり、トラブルを避けることができるのです。
相続に困ったときにはリースバックをぜひ検討してみてください。
【参考】
財務省「もっと知りたい税のこと」
https://www.mof.go.jp/tax_policy/publication/brochure/zeisei0110/04.htm
東京都主税局「不動産取得税」
https://www.tax.metro.tokyo.lg.jp/shisan/fudosan.html
