リースバックとは何か知っていますか。リースバックとは、資産を活用して現金化する仕組みの一つです。リースバックに関してはトラブルの事例をよく聞くことがあるかもしれません。リースバックは最近広まってきた仕組みなので、利用者側も不動産業者側も制度をよく知らずに利用している人がいます。特に高齢者の利用が多く、そこに漬け込んでくる悪徳業者もいるのです。
それでは、リースバックを利用する際に一番やばいトラブルとは何なのでしょうか。今回は、リースバックのトラブルの事例と、どうすればそのようなトラブルに遭わないで済んだかを解説していきます。
目次
一番多いのは買い戻しに関するトラブルです。
「買い戻せると聞いてリースバックしたのに、申し出たら買い戻させてもらえなかった」、「聞いていたより高い金額を指定されて、結局買い戻せなかった」、「結局買い戻すことができないのなら家賃の安い賃貸に移ればよかった」といったケースが多いです。
このようなトラブルに遭わないようにするためには、契約内容に買い戻しについての規定を定めておくと安全です。リースバック売却をするときの条件は全て契約に従って決まります。買戻しができるのか、買い戻しにはいくら必要なのかといったことは契約を結ぶときに明確に決めて、契約にも記載しておくようにしましょう。口約束では後から条件を変えられてしまう危険性があります。
利用制限の少ないリースバックですが、中には利用できないケースがあります。それなのにリースバックできると言われて契約を進めると、直前で「やはりできない」と断られるのです。
このようなことをされて最も困るのは、住宅ローンを早く返済しないと家が競売に掛けられてしまうというような緊急性のある場合です。リースバックでは他の資金調達方法よりも早く現金を受け取ることができるというメリットを聞いて、いざ契約しようとすると、直前で実はリースバックをすることができないということがわかるのです。リースバックができないケースには、住宅ローンの残債が家の売却価格を上回るオーバーローンの状態などがあります。十分な知識を持ち合わせていない不動産業者や、営業ノルマが厳しい不動産業者では、実際にはリースバックができない人にでも勧誘をしてきます。その結果結局リースバックすることはできず、家も競売にかけられてしまうのです。
このような事態を避けるために、どのような場合にリースバックをすることができるのかを知っておきましょう。オーバーローンの場合はリースバックはできません。
リースバックをするための条件についてはこちらの記事を参照してください。
⇒ 【リースバック検討者必見！】どんな人が利用できる？必要な条件とは？
リースバック後は家賃を支払って家に住むことになりますが、そのときの家賃は「（買取価格）×（利回り）÷12か月」という式で決まります。リースバックでは家賃の負担が相場より割高になります。そのため、長く住めば住むほど家賃の負担額はどんどん膨らんでいくのです。もし家賃を支払うことができなければ、最悪の場合は強制退去になってしまいます。
そうならないために、家賃を確実に支払っていくことができるかを契約前に確認しましょう。もし支払いが難しそうであれば、リースバックでない方法を選んだ方が良いです。
強制退去の流れについてはこちらを参考にしてください。（URL：記事19）
リースバックでは売却と賃貸のために諸費用がかかります。いくらくらいかかるか知っていますか。まず、家を売却するときに、
がかかります。さらに、賃貸借契約を結ぶときには、
といった費用がかかります。このように、リースバックには実は結構細かい費用がかかるのです。
しかし、悪質なのは、諸費用がかからないと言っておきながら、契約の直前に高額な諸費用を提示してくる業者がいることです。
そのような被害に遭わないために、リースバックにかかる諸費用について事前に自分で調べておきましょう。また、リースバック業者に見積もりを出してもらうときには、諸費用も含んだ見積もりを出してもらうと良いです。
不動産業者が倒産してしまった場合などに、急に不動産の所有者が変わることがあります。所有者が変わることはオーナーチェンジという現象です。それによって賃貸借の方針が変わり、契約の更新を拒まれたり、急に立ち退きを要求されたり、家賃を値上げされたりする危険性があります。オーナーチェンジは事前に報告されませんし、事後にも伝えられないこともあります。
不動産の所有者が変わることはあり得ますが、「勝手に売却をしない」という約束をしていたのに売却されてしまうという悪質なケースもあります。つまり、この場合は家を転売されているのです。その際、「所有者が変わったところで契約内容は変わらない」と言われていたにも関わらず、後々家賃が値上がりしたり、再契約を断られてしまったりと結局契約内容を変更されてしまうことがあります。
オーナーチェンジが起こってもリースバックの契約内容は変わらないのが一般的です。そのため、契約を結ぶときに「もしオーナーチェンジが起こっても最初に結んだ契約内容を維持する」という内容を書面で約束させておきましょう。
リースバックでは家の修繕費の支払い責任があいまいになりがちです。
基本的には、家の室内に関しては自分で対応しますが、大掛かりな修繕は不動産の所有者に修繕義務があります。それは、リースバックをすると家の所有権が入居人から所有者に移行するからです。しかし、中には「もともと付いていた傷なので自分で直してほしい」と言ってくる不動産業者があるのです。
このような件でトラブルにならないように、修繕責任の所在を事前に明らかにしておいたり、リースバック前にどのような傷がついていたかがわかるように写真に残しておいたりすると良いでしょう。
リースバックでは家の売却価格は売却の相場より低くなります。それを知らずにリースバックをした後に、実際はもっと高く売ることができたのだと後悔するということがあります。
そうならないように、リースバックをする前には家の市場価値を調べておきましょう。また、リースバック以外にも不動産を活用して資金を調達する方法はたくさんあるので、それらを比較してから決めるようにしましょう。
「契約を更新してもらうことができなかった」、「家賃が値上げされて困った」というトラブルがあります。それは、契約内容の確認不足である可能性があります。契約更新に関しては、普通借家契約であれば契約を延長することができますが、定期借家契約であると再契約ができない場合があります。家賃の変更に関しても、契約内容で定めておくことができます。契約を結ぶ際に決めてしまったことは後から変更することは難しいし、取り決めておくのを忘れた場合は、後から変更されても文句を言えなくなってしまいます。
契約内容は十分に確認して、自分に不利にならないような内容になるように交渉をすると良いでしょう。
勧誘があまりにもしつこく、根負けしてつい契約してしまうというトラブルもあります。なんと夜の 11 時頃まで説明を聞かされたというケースもあります。安価な売却契約を強引に結ばされてしまい、後から解約を申し出ると断られたり、高額な解約料を請求されたりするのです。
勧誘がどんなにしつこくても、納得していない内容なら契約しないように注意しましょう。
高齢の親が知らないうちにリースバックをしていたというケースがあります。制度についてよく理解していなかったために、市場価格よりだいぶ低い価格で売却してしまっていたのです。本来判断能力がない人にはリースバックはできませんが、悪質な業者であれば判断能力のない人や高齢者を狙って、不利な契約をさせることがあります。後から家族 が気づいても、解約するためには高額な解約料を請求されてしまいます。また、親が知らない間にリースバックをしていたことで、相続問題で揉めるというトラブルもあります。それは、リースバックをすると家を相続することができなくなってしまうからです。リースバックをすると所有権が買い手に移行するため、子供がいずれ家を相続したいと考えていた場合にも相続することができなくなってしまうのです。
リースバックをする際には家族に一度相談してみると安全です。また、相続に関しても家族でよく話し合っておくと良さそうです。
リースバックにはこのようなやばいトラブルが発生する危険性があります。しかし、気をつけて利用すればリースバックには何も怖いことはありません。リースバックをする際には、
というようにすれば、トラブルに遭う危険性を減らすことができるでしょう。
このようにリースバックにはやばいトラブルの事例がたくさんあります。リースバックは最近広まってきた仕組みなので、利用者側も不動産業者側も制度をよく知らずに利用している人もいます。しかし、リースバックは正しく使えばとても便利な仕組みです。
よくわからないうちに契約をしてしまうと後で後悔する原因になってしまうので、リースバックを利用する際には最新の注意を払う必要があります。
【参照】
独立行政法人国民生活センター「高齢者の自宅の売却トラブルに注意 」
https://www.kokusen.go.jp/pdf/n-20210624_1.pdf
