【完全解説!】リースバックの流れ〜契約締結から退去までのすべて〜

リースバックとは、所有している資産を活用してまとまった資金を手にすることができる仕組みです。リースバックを利用する人は個人、法人を問わず増えてきています。しかし、リースバックの仕方について詳しく知っているという人はあまりいないかもしれません。それでは、もしもみなさんがリースバックをしようと思った場合はまず何をすれば良いのでしょうか。今回は、リースバックの流れについて説明していきます。これを読めば誰でも簡単にリースバックをすることができるようになります。

目次

  1. こんなことを思ったらリースバックを検討しよう
  2. リースバック業者を選ぼう
  3. 不動産の査定をしてもらう
  4. 不動産業者と契約を結ぶ
  5. 家賃を支払って不動産を利用する
  6. 資産を買い戻す
  7. 契約満了に伴って退去する
  8. 私物を片付ける
  9. 引越しをする
  10. まとめ

こんなことを思ったらリースバックを検討しよう

人生のさまざまなライフイベントの際には、急にまとまった資金が必要になることがあります。リースバックはそのようなときに役立ちます。 みなさんは

といったことを思ったことはありませんか。そんなときはリースバックを検討してみると良いかもしれません。

リースバック業者を選ぼう

リースバックをしてみようと思ったら、まずはどのリースバック業者に依頼するかを決めましょう。
リースバック業者には大手企業と中小企業があるので、まずそのどちらにするかを選びます。大手企業の特徴は知名度があって信頼できるという点で、中小企業の特徴は地域の情報に精通している点です。それぞれにメリットやデメリットがあるので、よく検討しましょう。

リースバック業者を決めたら、相談に行ってみましょう。その際、一社しか見ていないと、その業者のサービスが良いか悪いのかを判断することはできません。複数の業者に相談に行って見積もりを出してもらい、それを比較するようにしましょう。相談は無料で対応してくれる業者が多いです。

いくつかの業者に相談に行き、一つの業者に絞る際には①契約内容、②付帯条件、③サービス内容の3つから判断すると良いです。
まず、契約内容では、買取価格、家賃などを確認します。リースバックはこの契約内容に従って行われます。ここで決めた内容によっては、買い戻しができなくなるなど、希望の条件でリースバックをすることができなくなってしまう可能性があります。また、手続きのためにどのような諸費用がかかるのか、敷金や礼金は必要か、保証人は必要か、といった付帯条件はリースバック業者によって異なります。対応の速さ、親身さや、過去にどれくらい実績があるかといったサービス内容も業者によって違います。
相談を重ねて、自分の希望を最大限いかしてくれる不動産業者を選ぶようにしましょう。

不動産の査定をしてもらう

リースバック業者を選んだら、資産の査定をしてもらいます。査定には仮査定と本査定の二段階があります。
まずは仮査定です。氏名、住所、年齢のような基本情報と物件の情報をもとに資産価値を計算してもらいます。この段階では現地調査は行わないため、最短で1〜2日以内に査定結果を知ることができます。結果は電話やメールで教えてもらうことができるのでとても楽です。
仮査定の結果に納得した場合は、次の本査定に進みます。本査定では現地調査が行われます。仮査定と本査定の結果は一致するとは限りません。それは、仮査定の結果はあくまで概算であるからです。
本査定の結果が提示されたら、売却価格や家賃のみならず、リースバックの条件も確認しましょう。管理費は誰が支払うことになるのか、手数料はいくらかかるのか、買い戻しはできるのかといった内容も契約の段階で決定されます。

不動産業者と契約を結ぶ

査定内容に合意したら、契約を締結します。契約には「売買契約」と「賃貸借契約」の二種類があります。まずは売買契約を結びます。売買契約とは不動産をリースバック業者に売却するための契約で、家の売却価格などが記載されています。これを締結することで家の売買が完了します。
次に、賃貸借契約を結びます。賃貸借契約とは、一度売却した家を賃貸として使い続けるという契約です。家賃の支払いについてや、契約期間が終わったときの手続きなどに関する記載があります。
賃貸借契約にはさらに「普通借家契約」と「定期借家契約」という二種類があります。リースバックでは定期借家契約の方を結ぶことが多いです。この契約では普通借家契約とは異なり、契約期間の更新ができません。そのため、同じ家に住み続けることができるのは基本的には2〜3年であることが多いです。

家賃を支払って不動産を利用する

賃貸借契約を結んだ後は、賃貸料を支払って不動産を利用していくことになります。もし支払いを滞納してしまった場合にそのまま賃貸を続けるためには、滞納した分の家賃を滞納から3カ月以内に支払う必要があります。もし資金調達が難しい場合は親族から借りるか、公的融資制度を利用してみましょう。公的融資制度には例えば、生活保護、緊急小口資金、総合支援資金、住宅確保給付金のようなものがあります。また、急な失業などの際には行政から補助金をもらえることもあります。急な資金不足に困ったときは補助金の活用も検討してみましょう。
それでも家賃の支払いが難しい場合はリースバック業者に相談してみましょう。家賃を支払う意思があることを示せば、何か対処法を提案してもらえる場合があります。

家賃の支払いをやめてから3ヶ月間何も対処を取らないと、強制退去となります。強制退去の手続きが取られるまでには最短で6ヶ月ほどかかります。その間に退去をしなければなりません。

資産を買い戻す

もし、途中で強制退去となることがなく、さらに資金を用意することができれば、売却した不動産を買い戻すことができます。しかし、一度でも家賃を滞納してしまった場合や、買い戻しのための資金を用意できなかった場合、契約を結ぶ際に買い戻しについて取り決めておかなかった場合は買戻しができなくなってしまうことがあるため注意が必要です。
もしリースバック後に資産の再購入を考えている場合は、このような事態にならないように注意してください。

契約満了に伴って退去する

契約期間が終了した際には、再契約、買い戻しという選択肢の他に、退去をすることもできます。
退去すると決めたら、不動産リースバック業者に退去を宣言します。いつまでに伝えるべきかは不動産リースバック業者との契約によって異なりますが、退去をする日の1カ月前までに伝えれば良いケースが多いです。中には2週間前までに申告すれば良いとする不動産リースバック業者もあるので、いつまでに退去を伝えるべきかは不動産業者に確認しておく必要がありそうです。

私物を片付ける

退去をする際は、家の中に私物を置いたままにすることはできません。それは、入居人が退去した後には建物を壊し、更地にして売買される場合が多いからです。私物が残っていると解体の際に邪魔になってしまいます。もし私物を置いたままにしてしまうと、私物を撤去するための費用を取られてしまうこともあります。ですが、リースバック業者によっては私物を残しておいて良い場合があるため、確認してみる必要があります。
さらに、リースバックでは退去に際して原状回復を行う必要がない場合がほとんどです。それは、家は結局解体してしまうことが多いからです。
原状回復とは、家の借り手が退去する前に家をきれいにすることです。原状回復というと家に入居したときと全く元通りにするというイメージがあるかもしれませんが、そうではありません。原状回復とは、借り手の故意や過失でできた傷や汚れのみを修復することを指します。原状回復をしなくてはならないのは、例えばカーペットのへこみや食べ物をこぼしたシミなどです。賃貸物件から退去をする際には原状回復が必要となることが多いですが、リースバックでは原状回復をする必要はありません。

引越しをする

退去をした後は新しい家に引越しをします。退去後に住む新しい住まいを探したり、引越しの手続きを行ったりする必要があります。
そして、現在の電気、ガス、水道等の契約を解約します。
退去の当日には、鍵を不動産業者に返却して終了となります。

まとめ

これがリースバックの流れです。大まかには、リースバックは「業者の選定、査定依頼、契約締結、賃貸借、退去」という形で進んでいくということがわかりました。その際の流れや必要な手続きは、契約内容や業者の方針によって異なることが多いです。そのため、何か疑問に思った場合は、契約内容を確認したり、業者に問い合わせてみる必要があります。
リースバックには煩雑な手続きはありません。また、利用者には年齢や所得の制限もありません。そのため、誰でも簡単にリースバックを利用することができます。さらに、リースバックは借金ではないし、利用してもブラックリストに載ったりしないため、気軽に資金調達方法として利用することができるはずです。資金に困った際にはぜひリースバックの利用を検討してみてください。


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