みなさんの家は築何年ですか？家の老朽化が気になってきたとき、どのような対処法があるのでしょうか。家を売却しようと思っても、実は築20年以上の家は古家だと見なされ、建物の資産価値がほとんどなくなってしまうのです。
持ち家を利用して資金を調達する方法には「リースバック」というものがありますが、そのように価値がほぼなくなってしまった古い家でもリースバックすることはできるのでしょうか。今回は、古い家のリースバックについて説明していきます。
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家を購入し、長く住み続けていると家の老朽化を感じてくることでしょう。例えば、壁にヒビが入ってしまったり、雨漏りしたり、シロアリの被害に遭ったりする可能性があります。そうなると家を手放したり、リフォームしたりしたくなるかもしれません。
しかし、そもそも「古い家」とは、どれくらい経った家のことをいうのでしょうか。実は、戸建ての場合、築20年を超えると、建物部分について資産価値はほとんどなくなると言われているのです。
戸建ての場合、
にまで下がってしまうのです。また、マンションについては、
になってしまいます。戸建てとマンションで資産価値の下がり方に少し違いがあるのは、戸建ての方が老朽化が早いためです。多くの場合マンションは鉄筋鉄骨でできていますが、戸建て住宅は木造であることが多いです。そのため、マンションの方が耐久性等が優れているのです。
家が古くなってきたら、手放したり、欠陥点を直したくなったりするかもしれません。家が古くなったらどうしたら良いのでしょうか。
老朽化してしまった価値のない家をそのままにして土地を売却する方法があります。その場合、土地を解体しないで済む分、安い価格で売却することになります。すると買い手にとっては安く買うことができるため、買取価格を安くしたいという層にとってニーズがあるのです。
他にも、家を解体してから売却するという方法もあります。解体した後はそのまま売却しても、駐車場などにすることもできます。しかしその場合、解体のための費用が必要になってしまいます。工事に関する手配も自分で行わなくてはなりません。さらに、物件を解体した場合、固定資産税の軽減措置を受けることができなくなり、支払いが増えてしまいます。このように、家を解体することになると少し手間がかかってしまうということがわかります。
家が古くなってしまった場合は、リフォームをすればきれいな状態に戻すことができます。リフォームをして家がきれいになれば、一度資産価値がゼロに等しくなってしまった建物に資産価値が戻ることになります。そうすれば、その家に魅力を感じて買いとってくれる人が現れやすくなることでしょう。もし、たとえリフォームをしても買い手が見つからなかった場合には、自分で住み続けてしまうことも可能です。
古くなった家の対処法には、売却、解体、リフォームという手段があるということがわかりました。これらに加えて、物件をリースバックすることも可能です。
次は、古くなった家をリースバックすることについて説明していきます。
そもそも、リースバックとはどのような仕組みなのでしょうか。
リースバックとは、資産を売却して資金を調達し、その後は賃貸借をして資産を利用するという仕組みです。
あなたが今何か資産を所有している場合、それを一度売却します。そうすると売却益としてまとまった現金を受け取ることができます。そして売却した後は、賃貸借契約を結びます。それによって今後はリース料を支払っていくことで、賃貸としてこれまで通りに不動産を利用し続けていくことができるのです。
先ほど、戸建てであれば築年数が20年になると資産価値がほとんどなくなってしまうと言いました。そのような古い家でもリースバックをすることができるのでしょうか。
結論を言うと、古い家でもリースバックをすることが可能です。リースバックをするためには、
といった条件をクリアできていれば良いのです。しかし、物件を買い取ってくれる人がいないと判断された場合はリースバックを断られてしまうことがあります。その場合には例えば、あまりにも流通性のない田舎に位置する物件や、過去に事件が起こった事故物件などがあります。
リースバックをした際の買取価格には築年数が影響しています。例えば、建築されてからしばらく経って老朽化している物件と新築物件では、新築物件の方が資産価値は高いです。しかし、資産価値が高いからといって、買取価格が高いとは限りません。それは、新築物件では土地の市場価値が下がってしまうリスクがあるからです。家の資産価値は借り手がリースバックで住んでいる間にどんどん下がってしまうことが予想されます。そのため高く買い取ると後々売却をしたときに損をしてしまうのです。
一方、古い物件では価値の下落が起こりにくいです。そのため、古い物件は建物の価値は低く算定されるけれど、代わりに土地の値段が高めに設定されます。たとえ古い物件であったとしても、購入した後に自分でリフォームをすれば自分の好きな家に住むことができるようになります。
そのため、築年数が古い家が市場価値の90％くらいで売れる一方、新築物件が70％くらいの値段でしか売れないということもあるのです。このように、家主にとって買取価格が売却価格を上回るリスクを軽減するため、築年数が経っていても高く買い取ってもらえるケースがあります。つまり、リースバックを利用する上で最も大事なのは市場価値と需要があるかどうかなのです。リースバックをするには古い物件こそ逆に有利になる場合があるということがわかりました。
古くなってしまった家には売却、解体、リフォーム、リースバックという4つの選択肢がありました。しかし、それ以外に、リースバックにリフォームや建て替えの要素を合わせたサービスも生まれているのです。それらは「リフォームリースバック」と「新築リースバック」と呼ばれています。「リフォームリースバック」や「新築リースバック」を使用すれば、これまでの家に住み続けることができるというだけでなく、家をきれいにしてもらって住むことができるというものです。家の築年数が経ってきて家の至る所が老朽化してしまっている場合などには、新しい家に住みたいと思うことでしょう。しかし、リフォームしたり建て替えたりするには金銭的に負担がかかります。そこで、「リフォームリースバック」や「新築リースバック」が役に立つのです。
「リフォームリースバック」とは、リースバックで売却した物件をリフォームしてもらえるというサービスです。そして、リフォーム後のきれいになった家に住むことができるのです。なんと、リフォームにかかる費用はリースバック業者が負担してくれます。
リフォームリースバックの流れは、まず、持ち家を不動産業者に売却します。すると、家の所有者となった不動産業者がリフォームをしてくれます。リフォームにかかる費用は全てリースバック業者が負担してくれます。その後は元所有者が賃貸契約によってリフォームされた物件に住みます。このように、費用がかからずに自分の家をきれいな状態に直してもらえるというのは大きなメリットです。
リフォームの他にも、建て替えの費用を負担してくれるリースバック業者もあります。そのサービスは「新築リースバック」と呼ばれています。持ち家を不動産業者に売却すると、家の所有者となった不動産業者が新築に改装してくれます。その後は借り手が新築となった我が家を賃貸借することになります。新築リースバックの場合も、リフォームリースバックと同様、かかる費用は業者が全て負担してくれます。新築リースバックのメリットは、今までの場所から引っ越すことなく、建て替えの費用を負担することなく、新築に住むことができるということです。
リースバック業者がリフォームや建て替えの費用を負担してくれる理由は、それによって物件の資産価値を上げることができるからです。家やマンションなどの不動産は築20年ほどで資産価値がほぼゼロになってしまいます。しかし、リフォームやリースバックをすれば家の魅力が増し、買いたいと思ってくれる人を増やすことができます。このように、買い手探しを楽にするために、リースバック業者はリフォームや建て替え代を負担してくれるのです。
しかし、実はその費用はリースバックのときに家賃へ上乗せされる仕組みとなっています。そのため「リフォームリースバック」や「新築リースバック」にはこれまでの自宅をきれいにしてもらって住み続けることができるというメリットがある一方で、家賃負担が高めになってしまうというデメリットもあるのです。
家は古くなってしまっていてもリースバックをすることができます。リースバックをするためには「新築でなければならない」と言った条件はありません。しかし、買い手がつくような状態であることは必要です。
家が古くなってしまった場合には、売却、解体、リフォーム、リースバックという4つの方法から選ぶことができます。さらに、リースバックの中には、業者の負担でリフォームや建て替えをしてもらえるというサービスもあります。家が古くなってしまった場合は、これらの中からいちばん自分にとって得になるものを選びましょう。もしリースバックを選んだ場合、どのような流れで手続きを進めていけば良いのかについてはこちらの記事を参照してください。
⇒ 【完全解説！】リースバックの流れ〜契約締結から退去までのすべて〜
