【必読!】二世帯住宅をリースバックできるのか、親子で利用できる?

家を売却する仕組みの一つにリースバックというものがあります。近年リースバックをする人は増加してきています。特に高齢者が自宅をリースバックしたり、経営難に陥った企業が自社ビルをリースバックしたりする例を聞いたことがある人もいるかもしれません。
自宅やマンションはリースバックができそうですが、二世帯住宅に住んでいる場合でもリースバックはできるのでしょうか。
また、リースバックをするときの買い手は不動産会社または投資家になるケースが多いイメージがありますが、リースバックを親子で利用することは可能なのでしょうか。
今回はこれらのことについて説明していきます。

目次

  1. 二世帯住宅とは
  2.  二世帯住宅のメリット、デメリット
  3.  二世帯住宅を売るには
  4. 二世帯住宅はリースバックできるのか
  5.  リースバックとは
  6.  リースバックできる資産
  7.  二世帯住宅もリースバックができる!
  8. 親子でリースバックできるのか
  9.  リースバックに関わるアクターとは
  10.  親子でリースバックできるのか
  11.  親子間でリースバックした事例
  12.  親子間リースバックは難しい?
  13.  親子間でのリースバックメリット
  14.  親子間でのリースバックのデメリット
  15. まとめ

二世帯住宅とは

二世帯住宅と一言にいっても、いくつかの種類があります。二世帯住宅には「完全共有型」、「部分共有型」、「完全分離型」の三種類があります。「完全共有型」とは一軒家を共有する形で、多くの設備を共有することになります。「部分共有型」では玄関を共有し、そのほかの設備は必要に応じて共有します。「完全分離型」は、全ての設備を分離させているタイプです。

二世帯住宅のメリット、デメリット

二世帯住宅では、もしものときに助け合うことができるというメリットがあります。家族がそばに住んでいるため、家事や育児を協力して行うことができます。その反面、プライバシーを守りにくいというデメリットがあります。二世帯住宅では同じ設備を使用するため、生活をする上で接点が多くなります。完全分離型もあるとはいえ、互いに干渉してしまってトラブルが発生する可能性があります。

二世帯住宅を売るには

市場に出回っている二世帯住宅は非常に少ないです。二世帯住宅は一般的な一軒家とは間取りが異なり、一軒家ほどには需要がないためそもそも建設されている量が違うのです。そのため、賃貸したり、購入したりするために二世帯住宅を探すことは難しいといわれています。
さらに、二世帯住宅は売却するのも難しいです。なぜなら、二世帯住宅は間取りが複雑で需要が限定的だからです。

二世帯住宅はリースバックできるのか

それでは、二世帯住宅をリースバックすることはできるのでしょうか。まずはリースバックの仕組みについて説明していきます。

リースバックとは

そもそもリースバックとは持ち家を活用した資金調達方法です。さまざまな原因でまとまった資金が必要になったときにリースバックを利用します。家を売却することで現金を調達しそれぞれの目的で使用します。そして、一度売却した家はその後は賃貸として利用を続けていきます。これがリースバックの仕組みです。

リースバックできる資産

リースバックすることができる資産には、さまざまな動産や不動産があります。
例えば個人が所有している不動産としては、戸建てやマンションなどがその一例です。 他に企業がリースバックをするケースでは、事務所を兼ねる家、社員の自宅等、自社で所有しているビル、本社ビル、事務所、オフィス、店舗、工場、倉庫、寮のようなものを対象とすることがあります。
不動産以外には、車、飛行機、パソコン、医療機器、産業機械、ロボット、クレーン、船、作業車などがあります。
このようにリースバックではさまざまな資産を対象にすることができるのです。

二世帯住宅もリースバックができる!

リースバックではさまざまな資産を対象にすることができるため、もちろん二世帯住宅であってもリースバックすることができます。二世帯住宅をリースバックする場合も普通の一軒家などをリースバックするときと同様に、業者に相談をしに行けば良いのです。
しかし、リースバック業者によっては対象の物件を制限している場合があります。公式サイトを調べて「マンション専門」などの記載がある業者は、全ての物件を扱えるわけではありません。そのような場合は、二世帯住宅をリースバックすることができない可能性があります。そのため、リースバックするときにはその業者が取り扱える物件を事前に確認してから行くと安心です。

親子でリースバックできるのか

続いて、親子でのリースバックは可能かどうかについて説明していきます。

リースバックに関わるアクターとは

多くの場合リースバックでは主にどのようなアクターが登場するのかというと、家の所有者と不動産業者です。
例えば、持ち家をリースバックする場合を考えてみましょう。まず家の所有者は不動産業者に持ち家を売却します。すると、売り手は不動産業者から家の買取金額を受け取ります。家を売却した後は、不動産業者と賃貸借契約を結びます。それによって、これまで自分が所有していた物件は今後は賃貸となるのです。そのため不動産会社に対してリース料を支払って家の利用を続けていくことになります。

親子でリースバックできるのか

結論をいうと、親子間でもリースバックをすることが可能です。リースバックの仕組みを親子間での不動産売買に置き換えるのです。家を売買するとき当事者同士が親族であってはならないという決まりなどありません。売り手と買い手の合意があれば売買を成立させることができます。 親子間リースバックのアクターは、売り手と不動産会社ではなく親と子供になります。親が所有していた家を売却し、子供が買い、親が住み続けるのです。もちろんその逆のケースで、子供が所有していた家を売却し、親が買い、子供が住み続けるという場合もあり得ます。このように親子間でリースバックをするケースも実際に存在しています。 さらに、親子の他にも、兄弟、祖父母といった親族との間や、夫婦間でのリースバックが行われる事例もあります。このようにリースバックの買い手は必ずしも不動産会社であるとは限らないのです。

親子間でリースバックした事例

親子間でのリースバックは、例えば、ローンの返済が滞ってしまったときなどに利用します。親が住宅ローンを抱えているけれど、収入の減少により支払えなくなってしまうことがあります。そのときには子供が不動産を買い取り、その買取価格で住宅ローンを返済するのです。そうすれば自宅を競売の危機から守ることができます。そして親がこれまで通りに住み続け、資金が貯まったら自宅を買い戻すこともできます。もしくは最終的には子供とその家族に家を譲ってしまうこともできます。

親子間リースバックは難しい?

しかし、親子間でリースバックをするのは簡単ではありません。なぜなら、親族に金銭的な余裕がないと親子間リースバックはできないからです。リースバックでは家を購入することになりますが、その資金を一括で用意できる資金力が必要なのです。一般的なリースバックであれば家を買い取るのは不動産業者であるため、買取りのための資金調達に悩むことはありません。しかし、親子間リースバックでは、親族の誰かが家を購入することになるのです。売却された家を買い取るだけの資金力を持った親族がいなければリースバックはできません。
さらに、親族間売買では住宅ローンを借りづらいというのも親子間リースバックの難しさの一つです。家を買い取るだけの資金力がないからといって、そのために住宅ローンを借りることはほとんどできません。

親子間でのリースバックのメリット

メリットの一つ目はコストを抑えられるということです。不動産業者とリースバックをすると、敷金、礼金や手数料がかかりますが、親子間リースバックではそのようなコストはかかりません。手数料を少しでも減らそうとするならば親子間リースバックの方がおすすめです。
メリットの二つ目は、家賃を滞納してしまっても退去を迫られにくいというメリットがあります。不動産業者とのリースバックでは家賃を支払わなくなって約3ヶ月が経った頃に強制退去の手続きが始まります。しかし親子間リースバックでは、家の貸し手は自分の親族になります。家賃を支払わないからといって法的手続きは取らないことが多いです。 このように、親子間リースバックは不動産業者とのリースバックよりも柔軟な対応ができ、さらにコストを抑えることができるというメリットがあります。

親子間でのリースバックのデメリット

親子間のリースバックでは、もしものときに家族関係に亀裂が入ってしまう危険性があります。親子間のリースバックでは柔軟な対応ができるというメリットがある一方、そのせいで家族に迷惑をかけてしまうことがあります。例えば、借り手が家賃を支払わなかった場合、貸し手は損をしてしまいます。しかし、支払われなかったからといって貸し手は督促するのをためらうでしょう。それに甘えているとますます家賃を滞納し、貸し手からの信頼を失ってしまうのです。
親族とは不動産業者とのリースバックよりも柔軟な対応ができるからといって、親族に甘えすぎないようにしましょう。

まとめ

今回は二世帯住宅のリースバックと、親子間でのリースバックについて説明してきました。
リースバックというと戸建てやマンションを扱うのが一般的のように思われますが、二世帯住宅でもリースバックすることが可能です。二世帯住宅を売却したくなったときはリースバックも検討してみましょう。
また、親子間でリースバックをすることも可能です。さらに親族間、夫婦間でもリースバックをすることがあります。しかし、誰と契約を結ぶとしても一番大事なのは家賃の支払いを滞納しないことです。家賃を滞納すると自分自身だけではなく不動産会社や保証人、親族などにも迷惑がかかってしまいます。家を賃貸するときには家賃が確実に支払っていける金額であることを確認するようにしましょう。


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