【リースバック/審査】リースバックには審査があるのか?その内容とは

融資を受ける際には金融機関の審査に通る必要があります。審査に落ちてしまったら融資を受けることができません。金融機関の審査に落ちてしまった場合はどうしたら良いのでしょうか。資金が必要な状況には変わりありません。そのようなとき、リースバックが解決の糸口となる可能性があります。リースバックとは資金調達方法の一つでしたが、リースバックをするためにも審査はあるのでしょうか。リースバックにはどのような審査があるのでしょうか。今回は、リースバックにおける審査の内容について見ていきましょう。

目次

  1. 住宅ローンを借りるときの審査内容とは?
  2. 住宅ローンの審査に落ちてしまう場合
  3.  80歳までに完済することが難しそうな場合
  4.  購入する物件の資産価値が低い場合
  5.  返済が困難な状況である
  6.  連帯保証人が見つからない
  7. リースバックをするときの審査内容とは
  8.  物件に価値があるか
  9.  オーバーローンになっていないか
  10.  家賃を支払っていく能力があるか
  11.  名義人全員からの同意を得られるか
  12.  保証人を用意することができるか
  13. まとめ

住宅ローンを借りるときの審査内容とは?

リースバックの審査について知るために、まずは住宅ローンの審査について見ていきましょう。一般的には、融資を受ける際には金融機関から審査を受けることになります。その審査には事前審査と本審査という2段階の審査があります。まずは、銀行などの金融機関によって事前審査が行われます。事前審査では、ローンを借りる人の名前や住所のような基本情報に加えて年収、職業などが審査されます。さらに、購入する物件の資産価値も査定され、ローンを確実に返済していく能力があるのかという点が審査されます。
事前審査に通ると次は本審査に進みます。本審査は、信用保証会社などによって行われ、事前審査よりもより厳密な審査となります。審査の際にはたくさんの書類を確認することになります。例えば、源泉徴収票や住民税の課税証明書、収入証明書、印鑑証明書、物件の売買契約書、登記事項証明書などが必要です。これらの書類を確認し、問題がないことがわかれば、やっと住宅ローンを借りることができるのです。

住宅ローンの審査に落ちてしまう場合

このように、審査の際には自分の信用情報が見られます。信用情報とは、名前、住所に加えて、過去の金融取引についてです。過去に受けた融資の総額、それらの返済状況、残債の有無、支払いを滞納したことがあるかなどを審査されます。事前審査に通ることができても本審査で落ちてしまうことがあり得ます。住宅ローンは人によっては審査に通りにくいものなのです。例えば次のような場合は、審査に通らず、ローンを借りられないかもしれません。

80歳までに完済することが難しそうな場合

住宅ローンには借入時や、完済時の年齢に上限が設定されている場合が多いです。住宅ローンの完済は80歳前後を期限としている金融機関が多いです。もしそれを守れそうにない場合は審査に落ちてしまう可能性があります。
住宅ローンの借入は、場合によっては60代、70代でも借りることができます。しかし、希望金額を完済時年齢までに返済することが難しいと総合的に判断されてしまうと、審査に通るのは難しくなります。そのため、借入時の年齢が高い場合には注意が必要です。

購入する物件の資産価値が低い場合

購入しようとしている物件の資産価値が低い場合は、審査に通ることができません。それは、家を売却したときに不動産会社が利益を得られなくなってしまうためです。住宅ローンの支払いが滞った際には、家を売却することで住宅ローンの分を回収することになります。しかし、もし物件の資産価値が低いと、家を売却したところで不動産会社は住宅ローンの代金を回収することができなくなってしまいます。そのような事態を防ぐために、物件の資産価値があまりにも低い場合は住宅ローンの審査に通れないことがあります。

返済が困難な状況である

返済が困難そうな状況であった場合、住宅ローンを借りることはできません。返済が可能かどうかは年収などによって判断されます。年収が不安定な場合や、借入額に対して年収が不足している場合は、審査に通るのは難しいです。収入が不安定な場合とは、転職して間もない場合、開業直後、個人事業主などがその一例です。他にも、持病があるなど健康に問題を抱えているときには、支払いが困難だと判断されることがあります。これらの場合は審査で落ちてしまい、住宅ローンを借りることはできなくなってしまいます。

連帯保証人が見つからない

返済が困難そうだと判断された場合であっても、保証人をつければ住宅ローンを借りることができます。
しかし、保証人になってくれる人が見つからない場合や、依頼した相手が保証人になることを拒否した場合は、返済が困難だと見なされて審査に落ちてしまう可能性が高いです。

これらの場合、審査に通ることができず、住宅ローンを借りることが難しくなってしまう可能性が高いです。

リースバックをするときの審査内容とは

これまでで、住宅ローンには審査があり、審査に通過するのは簡単ではなさそうだということがわかりました。それでは、リースバックにも審査はあるのでしょうか。 実は、リースバックには、金融機関による信用情報の審査などはありません。そのため、金融機関の融資の審査に通ることができなかった人でも、リースバックを利用することが可能です。例えば、高齢者や、過去にローンの支払いを滞納してしまった人でも、リースバックを利用すれば資金を調達することができるようになるのです。 このように、リースバックは誰でも広く利用しやすい仕組みになっているのです。 しかし、リースバックには金融機関による審査はありませんが、不動産会社が行う審査があります。不動産会社は、確実にその物件を取引できるか、その人はリースバックをしていく能力があるのかといった点を審査しています。それは、不動産業者が損をしないようにするためです。 それでは、不動産会社による審査の内容にはどのようなものがあるのかを見ていきましょう。

物件に価値があるか

不動産会社は、物件に価値があるかを審査します。物件の価値とは、売却したときに買い手が付きそうかどうかが判断基準となります。例えば、都市圏のような流動性の高い場所にある物件は、価値が高いと見なされます。一方、売却したところで買い手がつかなそうな物件は、価値が低いと見なされます。例えば、山奥や離島にある物件や、災害の多い地域に建てられている物件、建築基準法に違反している物件などがそれにあたります。また、過去に殺人事件や火災による死亡事故があった「事故物件」と呼ばれるような物件も、リースバックの審査で落とされてしまう可能性が高いです。それは、これらのような物件では、売却したところで買い手がつかず、売却益を得られなくなってしまう可能性が高いからです。そのため、リースバックでは取り扱ってもらえない可能性があります。しかし、相場価格よりもずっと低い価格であれば、もしかしたら買い取ってもらえることもあるかもしれません。

オーバーローンになっていないか

リースバックをする際にはオーバーローンになっていないかということが審査されます。オーバーローンとは、売却価格が住宅ローン残額を上回っている状態のことです。オーバーローンの状態だとリースバックすることはできません。なぜなら、ローンを完済しないと抵当権を外すことができないからです。家を売却するためには住宅ローンを完済し、抵当権を外す必要があります。そうしないと買い手がつかないためです。抵当権とは、金融機関がその物件を担保にするという権利です。もし抵当権がついている物件を購入すると、自分が住んでいる家が売却されてしまうことになるのです。そのような物件を購入する人はいません。
そのため、オーバーローンの場合は、審査で落とされてしまうケースが多いのです。

家賃を支払っていく能力があるか

リースバックした物件の家賃を支払っていくことができるかという審査も行われます。リースバックでは家を売却した後に賃貸借契約を結び、家賃を支払って不動産を利用していくことになります。もし支払いが滞ると、強制退去につながってしまいます。そうなることを防ぐため、支払い能力があるかどうかが審査されるのです。家賃を支払っていくことができるかどうかは、将来的な収入や、現在所有している資金、リースバックをした売却額から判断されます。家賃を支払っていく能力がないとみなされた場合には、不動産会社の審査に落ちてしまうことになります。

名義人からの同意を得られるか

リースバックをするためには、名義人から同意を得る必要があります。名義人は複数人いることもありますが、その場合は全員から同意を得る必要があります。

保証人を用意することができるか

リースバックには、保証人が必要な場合があります。その際、保証人になってくれる人がいない場合や、保証会社に断られてしまった場合はリースバックをすることができません。保証会社に断られてしまうケースとしては、過去に家賃の支払いを滞納してしまった場合、収入に対して家賃が高すぎる場合、収入が不安定な場合、生活保護を受給している場合、高齢の場合などがあります。

まとめ

リースバックには金融機関による信用情報の審査はありませんが、不動産業者による審査はあるということがわかりました。不動産業者による審査では、不動産の価値や、個人の家賃支払い能力を審査されます。リースバックの際には

といった点から判断され、審査には落ちてしまうこともあり得ます。
しかし、リースバックには年齢や収入の制限がないため、他の融資を断られてしまった人にとってもは利用しやすい仕組みになっています。もし融資を受けられずに困ったときには、リースバックを検討してみてはいかがでしょうか。


【関連記事】

【リースバック初心者必見!】賃貸借契約書の雛形とは?

【リースバックとリバースモーゲージの違いとは】〜どちらを選ぶべきか解説〜

リースバックするにはどうしたらいい?手順と必要なものをご紹介します

【リースバックの体験談】〜リースバックが成功した例を紹介します〜

【賃貸と比較】リースバックでも定期借家契約があるのか?

【高く売りたい】リースバックで安い価格を提示されたときの対処法

【厳選10選】大手リースバック業者まとめ〜迷ったらこれがおすすめ!〜

【事業者向け】土地をリースバックすることはできるのか?

【リースバックでは買戻しできるのか】〜買戻しと買戻し特約の違いとは〜

リースバックした物件は第三者に転貸できる?気になる再リースについても解説します!