急に資金が必要になって「リースバック」という方法にたどり着くことがあるかもしれません。みなさんは「リースバック」について正しく知っていますか。リースバックとは、資産を売却して資金を得て、その後はその資産を賃貸借するという仕組みです。
それでは、リースバックはいつでも誰でも利用することができるのでしょうか。実は、リースバックは無制限に利用できるわけではありません。利用するにはいくつか要件があるのです。今回はリースバックをするときの要件について説明していきます。
目次
リースバックとは、所有している資産を活用して資金を調達する方法の一つでした。リースバックは
といった場合に利用されることが多いです。
リースバックをするにはいくつか制限があります。まずは利用者に関する条件をご説明します。
まずは年齢制限に関してですが、リースバックには特に年齢の制限はありません。年齢に関する唯一の条件は、成人以上であることです。しかし、未成年が持ち家をリースバックすることはあまりないはずですが、もし成人していない場合も保護者の同意があればリースバックをすることができます。
また、リースバックの利用に際して年齢の上限もありません。高齢者であってもリースバックをすることができます。高齢者は年齢を理由に金融機関からの融資を断られてしまうケースもあります。また、リースバックに類似した制度である「リバースモーゲージ」には55歳から80歳までという年齢の制限があります。そのため年齢の上限がないというのはリースバックのメリットだといえます。
次に、十分な収入があることがリースバックの要件になります。それは、リースバックをした後には賃貸料を支払っていくことになるからです。リースバックでは家を売却した後に賃貸借契約を結びます。それによって今後は不動産の利用のために賃料を支払うことが必要になります。その場合、万が一支払いを滞納してしまうと強制退去となってしまうのです。そうなることを防ぐために、支払い能力があるかどうかが確認されます。
そのため、利用者が無職であったり収入がなかったりする場合にはリースバックをすることはできません。例えば年金生活をしている高齢者や派遣社員などは収入が不安定だと見なされそうですが、業者によってはリースバックをすることができます。さらには、休職中や就職活動中の方でもリースバックできる場合もあります。なぜなら、今のところは十分な収入がなかったとしても、リースバックをした売却額によって家賃を支払っていくことができそうだと判断されれば、リースバックを利用することができるからです。
収入に関する要件は業者によって異なることが多いため、各業者に問い合わせてみる必要がありそうです。
年齢には制限はありませんが、中には成人以上であってもリースバックを利用できないケースがあります。それは、家を売却する本人に判断能力がない場合です。例えば、あまりにも高齢で判断能力が衰えている場合や本人が認知症である場合は、リースバックをすることができません。
なぜなら、よくわからないうちに本当は望まない契約をしてしまう事態を防ぐためです。そのため、家の売却は「売却」という行為を理解できない人にはできません。契約をしても無効になってしまうのです。
実際に、リースバックをよく理解できずに契約してしまい、後から解約をしようとしてもできなかったというトラブルはたくさん発生しているのです。
リースバック業者によっては、保証人を用意することが条件となっている場合もあります。そのため、保証人になってくれる人が見つからなかった場合には、リースバックをすることができません。しかし、その場合も保証会社と契約することでリースバックができるようになることがあります。保証会社と契約するためには、過去に家賃の支払いを滞納していないこと、収入に対して家賃が高すぎないこと、収入が安定していること、生活保護を受給していないこと、高齢すぎないことといった条件があります。これらの条件に当てはまることができず、保証会社に断られてしまった場合はリースバックをすることが難しいです。つまり、ここでも収入に関する要件が関係してくるのです
リースバックで得た資金をどのように使うかに関して制限は一切ありません。資金の使い道としては
といったものがあります。
これまで、リースバックをする人に関する条件を見てきました。次に、物件に関する条件を見ていきますリースバックをするには、次のような要件をクリアした物件でなければならないのです。
リースバックでは、さまざまな物件を対象にすることができます。扱える物件には例えば、
など、さまざまなものがあります。しかし、どのような物件を扱ってもらえるかは業者によって異なります。形態や用途を問わず扱ってくれる業者や、何かの物件を専門に扱っている業者、取扱対象外の物件がある業者などがあります。
特にマンションについては注意が必要です。マンションはどの業者も対象としていそうですが、中には扱っていない業者もあります。「マンション専門」、「マンションは取扱不可」という情報を公式サイト上で確認してから相談するようにしましょう。また、マンションに関しては取扱実績が少ないと手続きに慣れていなくて、時間がかかってしまうことがあります。マンションをリースバックするときにはできるだけ、マンションの取り扱い実績がある業者を選ぶと良いでしょう。
リースバックをするには、物件の場所に関する条件もあります。リースバック業者によっては物件を扱うことができる対象エリアが決まっている場合があります。全ての業者が全国の物件を扱っているとは限らず、関東に注力している会社や、事業所の近くしか扱っていない場合もあります。対象エリア外にある物件だと取り扱ってもらうことができません。
対象エリアとなるのは、都市圏のような流動性の高い場所です。都市圏にある物件は売却したときに買い手が付きやすいため、価値が高いと見なされます。一方、売却したところで買い手がつかなそうな物件は、扱ってもらうことはできますが、価値が低いと見なされてしまいます。例えば、山奥や離島にある物件や、災害の多い地域に建てられている物件などは、低い価格で買い取られる可能性が高いです。最悪の場合はリースバックができないこともあります。
リースバックをするためには、名義人から同意を得る必要があります。名義人が複数人いる場合は、その全員から同意を得る必要があります。同意を得た後、名義人には契約書に署名、捺印をしてもらいます。
築年数には制限はありません。戸建ての場合、築20年を超えると、建物の資産価値はほとんどなくなってしまいますが、古くなってしまった家でもリースバックをすることができます。しかし、新築でなければならないといった条件はありませんが、買い手がつく状態であることは必要です。
価値のない物件をリースバックすることはできません。価値のない物件とは、建築基準法に違反している物件や、過去に殺人事件や火災による死亡事故があった「事故物件」などのことを指します。これらのような物件では、売却したところで買い手がつかない可能性が高いため、リースバックの審査で落とされてしまうのです。しかし、相場価格よりもずっと低い価格であれば、買い取ってもらえることもあるかもしれません。
住宅ローンが残っていて、その額がオーバーローンになっているとリースバックをすることができません。オーバーローンとは、売却価格が住宅ローン残額を上回っている状態のことです。オーバーローンだと売却益ではローンを完済することができず、抵当権を外してもらえないため、家を売却することができません。そのため、リースバックをするためにはオーバーローンを解消しなくてはならないのです。
リースバックをするためにはこれらの条件に通る必要があります。しかし、もしこれらの条件をクリアすることができなかったら、リースバックはできないのでしょうか。どうしてもリースバックをしたい場合は次の２つの方法をとることができます。
一度はリースバックを断られてしまったとしても、他の業者にあたってみると断られないという場合があります。それは、リースバックをするための条件が不動産業者によって異なるからです。 リースバックをするときには複数の業者に条件を確認してみましょう。より良い条件で取引してもらえるようになる可能性もあります。
資金を調達する方法はリースバック以外にも色々なものがあります。例えば、リバースモーゲージや、金融機関のローン、政府からの補助金といった方法もあります。リースバックでない方法で資金不足を解消することを検討してみましょう。
資産をリースバックするためにはいくつかの条件があるということがわかりました。これらの条件に通ることができなければリースバックを利用することはできません。しかし、リースバックは他の方法に比べて制限が少なく、利用しやすい仕組みであるといえます。
もし条件に当てはまらなかった場合も、諦めずに他の不動産業者を探したり、違う資金調達方法を模索したりしてみましょう。
