【徹底解説!】マンションをリースバックしたら管理費はどうなるのか?

マンションを購入すると、どのような費用が必要になるのか知っていますか。まずは、もちろんマンションを購入するために借りた住宅ローンを毎月返済していかなければなりません。しかし、マンションの場合はそれに加えて管理費や修繕積立金を支払うことになり、思ったよりもお金が必要です。
それでは、マンションをリースバックした場合はどのような費用がかかるのでしょうか。今回は、マンションをリースバックした場合に管理費や修繕積立金を支払わなければならないのかについて説明します。

目次

  1. マンションを購入するとどのような費用がかかるのか
  2.  管理費とは
  3.  修繕積立金とは
  4.  管理費と修繕積立金の相場はいくらか
  5.  管理費と修繕積立金を支払うメリット
  6.  管理費と修繕積立金を支払うデメリット
  7. マンションをリースバックすることはできるのか
  8.  マンションをリースバックする仕組み
  9. リースバックのメリット
  10. マンションをリースバックしたら管理費はどうなるのか
  11. まとめ

マンションを購入するとどのような費用がかかるのか

マンションを購入すると、毎月住宅ローンを支払っていくことになります。しかし、必要な支払いはそれだけではありません。「管理費」と「修繕積立金」というものが毎月かかります。

管理費とは

「管理費」とは、日常的な管理や修繕に備えてマンションの購入者が管理会社に支払う費用です。管理費の使い道には例えば、

などがあります。このように、管理費はマンションの維持に使われていきます。

修繕積立金とは

一方、「修繕積立金」とは、長期的な管理に対して支払うものです。マンションを利用しているとエントランスや外壁部分などが劣化してくるため、数年に一度は修繕工事を行う必要があります。その際には大規模な工事となることが多く、必要な金額が大きくなってしまいます。そのときに備えて支払うのが修繕積立金です。修繕積立金はおもに

といった工事に対して使用します。
このように、管理費と修繕積立金は、日常的な管理と長期的な管理に備えて支払う費用なのです。これらがないとマンションを安全に利用することができないため、管理費と修繕積立金の支払いはとても重要だということがわかります。

管理費と修繕積立金の相場はいくらか

管理費と修繕積立金がいくらかかるのかはマンションによって異なります。しかし国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕」によると、平成30年のマンション管理費の平均は毎月10,970円で、修繕積立金の平均額はひと月当たり11,060円であるそうです。つまり、管理費と修繕積立金のために合計で毎月22,030円が必要となるのです。また、管理費の金額は同じマンションに住んでいる人と同じでない場合があります。それは、管理費は部屋の面積に応じて決められるためです。つまり部屋が広ければ広いほど、管理費が高くなるのです。

管理費と修繕積立金を支払うメリット

管理費と修繕積立金のために、毎月2万円ほどの出費が必要になるということがわかりました。これは経済的に負担となるため、できれば支払いたくないと思うかもしれません。管理費や修繕積立金はなぜ支払わなくてはならないのでしょうか。それは、マンションの価値を高めるためです。管理費のおかげで防犯カメラを設置することができれば、マンションを安全に利用することができます。また、共用部分を清掃したり、廊下の電気が切れたら交換したりするのは、管理費から費用を支払っているのです。いつもきれいで安全なマンションにするためには管理費が必要なのです。
さらに、修繕積立金のおかげで、資産価値を上げることも可能です。修繕積立金の使い道は大規模な修繕やリフォームでした。修繕積立金によって耐震工事をすれば工事前より安全になりますし、バリアフリーリフォームをすればより住みやすいマンションになります。そうすれば資産価値が上がり、そのマンションに入居したいと思う人も増えていくのです。

管理費と修繕積立金を支払うデメリット

管理費や修繕積立金のデメリットは、これらの費用は値上がりする可能性があるということです。管理費は、日常的な消耗品などを購入するための費用であるため、それらの値段が上がれば管理費も値上がってしまいます。一方、修繕積立金は、劣化が進めば進むほど修繕が必要になり、値上がりをする可能性が高くなります。このように、管理費や修繕積立金が値上がりするというリスクは、マンションにかかる費用に関する不安要素となります。
また、管理費や修繕積立金の負担は入居者の人数に左右されます。入居人が多ければ費用は少なくて済みますが、入居者が少なければ負担が大きくなってしまいます。それは、入居者が何人いようとマンションの修繕に必要となる金額は変わらないからです。その金額を入居者の人数で負担しなくてはならないため、人数が少ない場合は一人当たりの負担が増えてしまうのです。
このように管理費と修繕積立金には、支払額が不透明だというデメリットがあります。

マンションをリースバックすることはできるのか

ここまで、マンションを購入すると必要になる費用について見てきました。それでは、マンションをリースバックしたときにかかる費用と比べていきましょう。
そもそも、マンションをリースバックすることはできるのでしょうか。もちろん、マンションもリースバックすることができます。リースバックはさまざまな資産を対象とすることができ、戸建て以外にも分譲マンションやオフィス、倉庫などの不動産を対象にすることができます。他にも車や産業機械のような動産もリースバックをすることが可能です。

マンションをリースバックする仕組み

リースバックをすると、所有しているマンションを売却し、同時に賃貸契約を結ぶことになります。契約内容は普通賃貸借契約の場合も定期借家契約の場合もあり、それは不動産業者によって異なります。売買した代金は一括で受け取ることができるので、将来の計画を立てやすくなります。将来的には売却したマンションを買い戻しすることも可能です。
リースバックをする際には、多くの場合、年齢制限はありません。成人以上であれば誰でも利用することができます。家賃の設定などは希望があれば、柔軟に対応してもらえます。売却に際して仲介手数料もかからない場合がほとんどで、対象としているエリアは業者によって異なります。中には、部屋の設備が故障した場合に無料で修繕をしてくれる業者もあります。
どの不動産会社にリースバックを依頼するか悩んだときには、こちらの記事を参考にしてください。
⇒ 【厳選10選】大手リースバック業者まとめ〜迷ったらこれがおすすめ!〜

マンションをリースバックできない場合とは

中にはマンションはリースバックできないとしている不動産会社もあるので注意が必要です。一方で、マンションの買取りを得意とし、マンションを専門に扱っている不動産会社もあります。しかし、マンションを対象としている不動産会社でも、

といったケースではリースバックを断られてしまう可能性があります。それは、これらの場合では、マンションを売却したところで新たな借り手がつかない可能性が高いからです。

リースバックのメリット

戸建てをリースバックすると、

といったメリットがありました。それでは、マンションをリースバックした場合も同じように費用の面でメリットがあるのでしょうか。

マンションをリースバックしたら管理費はどうなるのか

マンションをリースバックしたら管理費の支払いはどうなるのでしょうか。
そもそも、管理費の支払い義務が発生するのはマンションの所有者でした。つまり、マンションを購入した入居者に支払いの義務があります。マンションをリースバックすると、マンションを売却することになるため、所有権は手放してしまいます。そのため、入居者には管理費の支払い義務がなくなるのです。このとき、管理費はマンションを買い取った不動産業者が支払うことになります。そのため、金銭的な負担が軽減されると思うかもしれません。しかし実際のところ、金銭的に得になっているとは言い切れません。なぜなら、管理費の分はリースバック後の家賃に含まれているといえるからです。不動産会社は、管理費を支払うことを見越して家賃を設定します。つまり管理費代は家賃に組み込まれているのです。入居者は管理費として支払う必要がなくなっているだけで、リースバックをした後も家賃として管理費代を支払っていることになります。そのためコストの面では負担はあまり変わっていないのです。しかし、これによって管理費が値上がりするというリスクを背負うことはなくなります。そのため、資金計画が立てやすくなるというメリットがあります。

まとめ

マンションを購入した場合、毎月の費用として管理費や修繕積立金が掛かります。しかし、リースバックをするとマンションの、所有権を手放すことになるため、管理費や修繕費を支払う必要はなくなります。そのおかげで、資金計画を立てやすくなり、充実した生活を送れるというメリットがあるということがわかりました。
マンションの管理費、修繕積立金の負担に悩まされたときは、リースバックの利用を検討してみると良いかもしれません。


【参照】 国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果〔概要編〕」
https://www.mlit.go.jp/common/001287412.pdf


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