【徹底解説!】マンションはリースバックできるのか〜手続きと費用について〜

リースバックをするとまとまった利金を受け取ることができます。個人が戸建てをリースバックするケースは聞いたことがあるかもしれませんが、マンションや分譲マンションでもリースバックをすることができるのでしょうか。
今回は、マンションのリースバックについて見ていきましょう。

目次

  1. マンションをリースバックすることはできるのか
  2. どの業者に依頼するか
  3. マンションをリースバックする流れ
  4. マンションをリースバックできない場合
  5. マンションをリースバックするといくらかかるのか
  6. マンションをリースバックすると支払わずに済むもの
  7.  住宅ローンの残債
  8.  管理費や修繕積立金
  9. 売却とリースバックを比較してみよう
  10.  売却までの時間
  11.  引越しが必要かどうか
  12.  売却のための費用はいくらかかるのか
  13. まとめ

マンションをリースバックすることはできるのか

マンションもリースバックすることができます。
リースバックはさまざまな資産を対象としており、戸建て以外にも分譲マンションやオフィス、倉庫、車、産業機械などを対象にすることができます。
マンションをリースバックすると、マンションの資産価値に合わせて売却価格を受け取ることができます。さらに、賃貸借契約を結ぶので、同じマンションに住み続けることができます。リースバックにはこのようなメリットがあります。

どの業者に依頼するか

リースバックを取り扱っている不動産業者はたくさんありますが、どのように一つの業者を選べば良いのでしょうか。業者を選ぶ際には、

の観点から業者を選びます。複数の業者に相談に行って、自分に合った条件を提示してくれる業者を選びましょう。
しかし、不動産業者によってはマンションのリースバックを扱っていない場合があります。マンションをリースバックしたい場合には、マンションを扱ってくれる業者を探しておく必要があります。
また、マンションの取り扱いに慣れている業者を選びましょう。リースバック業者にも得意分野があり、戸建て物件を得意とする業者も、マンションを得意とする業者も存在します。査定内容も業者によって大きく異なることがあります。中には、マンションはあまり扱ったことがないというリースバック業者もあります。取り扱い実績がないと、査定に時間がかかったり、サービスが不十分であったりする可能性があります。 そのため、マンションをリースバックするのであれば、マンションの取り扱い実績が十分にあるリースバック業者を選ぶようにしましょう。
マンションを対象としているかどうかは、各社のウェブサイトを参照すれば調べることができます。

マンションをリースバックする流れ

次に、マンションをリースバックする流れを見ていきましょう。
まずはマンションの資産価値を査定してもらいます。査定結果に基づいてマンションの売却価格や今後の家賃が決まります。契約内容に納得した場合は、マンションを不動産会社が買い取ります。その後は賃貸借契約を締結し、毎月家賃を支払うことでそのまま住み続けます。
流れは戸建てのリースバックもマンションのリースバックも同じであることがわかります。

マンションをリースバックできない場合

また、マンションを対象としている不動産会社でも、次のような場合は対応してもらえない可能性があります。例えば、

というようなケースではマンションをリースバックすることは難しいです。それは、これらの場合ではマンションに新たな借り手がつかない可能性があるからです。
不動産会社は、居住人が退去した後には別の居住人を探します。その際、マンションに買い手がつかないと空室リスクが発生してしまいます。そうならないために、事前に対象のエリアを絞っていたり、扱える物件を制限したりしているケースがあるのです。 マンションの価値が低い場合、マンションの場所が悪い場合、そのマンションで事件があった場合には、買い手がつきにくくなってしまいます。そのような場合、業者からリースバックを断られる可能性があります。
もしリースバックを断られてしまったら、他の方法で資金を調達することを考えてみましょう。一般的な売却というのも選択肢のうちの一つです。

マンションをリースバックするといくらかかるのか

リースバックをすると、マンションを売却する際と、賃貸する際に資金が必要になります。
まず売却のためには

がかかります。次に、賃貸借の手続きのために

といった費用がかかります。

しかし、これらの費用はリースバックによって得られる資金から差し引かれます。そのため、リースバックのために資金を準備する必要は特にありません。
また、不動産業者によっては敷金や敷金はかからないことがあります。また、火災保険料や家財保険料を負担してくれる不動産業者もあります。各社のサービスを比較して、リースバックにかかる費用を調整してみましょう。

マンションをリースバックすると支払わずに済むもの

リースバックをするためにはこれらの費用がかかりますが、逆にリースバックをすることで支払わずに済むようになる費用もあります。

住宅ローンの残債

住宅ローンが残っている場合、リースバックによって受け取った資金で残債を支払い終わる可能性があります。まずマンションを売却します。すると、マンションを売却した分の代金を受け取ることができます。その金額が住宅ローンを上回っていた場合、返済に充てれば確実に住宅ローンを返済していくことが可能です。
リースバックによって住宅ローンを返済すれば、家を売却したことが近隣の人に知られたり、引越しによって生活環境が変わったりすることはありません。
このように、同じマンションに住み続けながら住宅ローンを完済できるというのはリースバックのメリットです。

管理費や修繕積立金

マンションを所有していると、毎月、管理費や修繕積立金がかかります。
しかし、マンションをリースバックすればこれらの費用を負担する必要はなくなります。それは、これらの費用はマンションの所有権が負担することになっているからです。リースバックをするとマンションを売却することになり、物件の所有権は手放すことになります。そのため、管理費や修繕積立金はマンションの所有者である不動産業者に請求されます。つまり、リースバックした後は管理費や修繕積立金を負担する必要がなくなるのです。
しかし、不動産業者は管理費や修繕積立金を負担することを考慮して家賃を決定するため、家賃は相場より高くなってしまうことが多いです。

売却とリースバックを比較してみよう

資産を利用して資金を得るためにはリースバック以外にも「売却」という方法があります。売却と比較して、マンションをリースバックすることのメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

売却までの時間

リースバックでは、査定から資金を受け取るまでの期間が短いです。2週間〜1ヶ月のうちに資金を受け取ることができます。
一方、マンションを売却しようとすると平均で3ヶ月ほどかかってしまいます。まず、不動産業者に行って査定を依頼してからマンションの売却活動に至るまでに1〜2週間ほどかかります。そして売買契約から引渡しまでには1ヶ月程度空けることになります。その間に売り手は引越しをするなど、面倒も増えてしまいます。このように、査定から売却されるまでには最低でも3ヶ月ほどかかってしまうのです。
しかし、リースバックであれば、最短で2週間、平均して1ヶ月ほどで全ての手続きを終わらせることができるのです。
そのため、急に資金が必要になったときなどには売却よりもリースバックがおすすめだといえます。

引越しが必要かどうか

リースバックでは、引越しをする必要がありません。これまで通りに同じマンションに住むことができるのです。 それによっていくつかのメリットがあります。例えば、引越しをすると近所の人に家を売却したことが知られてしまったり、子供を転校させなくてはならなくなってしまったりする可能性があります。さらに引越し自体が、手間もお金もかかり、大変なことです。リースバックでこれまで通りの場所に住むことができれば、引越しによるデメリットを受けることはありません。
しかし、マンションを売却した場合は引越しをしなくてはならなくなるため、これらのデメリットを受けてしまいます。
引越しによるデメリットが大きい場合は売却ではなくリースバックの方を選ぶと良いでしょう。

売却のための費用はいくらかかるのか

マンションを売却すると、

がかかります。

一方、リースバックでは、マンションを売却するのに

がかかります。売却では、リースバックよりも引越し代の分多く支払う必要があるということがわかります。しかし、リースバックでは売却のための費用に加えて賃貸契約のための費用もかかるので、一概にリースバックの方が安いというわけではありません。また、リースバックに関する費用は不動産業者の方針や、不動産業者との契約によって異なるため、契約の際には各社を費用面でよく比較しておくことが大切です。

まとめ

マンションでもリースバックすることができるということがわかりました。
しかし、マンションは取り扱っていないリースバック業者もあるため、相談に行く際には注意が必要です。ウェブサイトで調べるなどして、マンションのリースバックに強みのある業者を探しましょう。

マンションをリースバックすると、住宅ローンの負担がなくなる、管理にかかるコストが下がる、引っ越さずに済むといったメリットがあります。

しかし、もしリースバックを断られてしまったら、他の資金調達方法も検討してみましょう。


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