【完全解説!】戸建て住宅をリースバックする流れ、メリット、デメリット

「戸建てを売却してまとまったお金が欲しい」、「戸建てを相続するのが難しい」、そう思ったことはありませんか。そのようなときはリースバックをすると良いかもしれません。
リースバックとは、資金調達方法の一つです。まとまったお金が必要になったときにリースバックを利用する人は増加してきています。
みなさんはリースバックの仕組みやメリット、デメリットについてよく理解できていますか。正しく理解しておかないと、いざリースバックを契約したときに損をしてしまうかもしれません。今回は、戸建てをリースバックする際の流れやポイントについて詳しく説明していきます。

目次

  1. リースバックとはどのような仕組みなのか
  2. 戸建てをリースバックするメリット
  3. 戸建てをリースバックするデメリット
  4. リースバックしたいと思ったらまず何をすれば良いのか

  5. どのように不動産業者を選べば良いのか
  6.  ウェブサイトを調べる
  7.  不動産業者に相談に行く
  8.  大手企業と中小企業ではどちらが良いのか
  9. 費用はいくらかかるのか
  10. まとめ

リースバックとはどのような仕組みなのか

リースバックとは、マイホームを活用した資金調達方法です。 まず、持ち家を売却してまとまった現金を受け取ります。売却した後は、賃貸借契約を結び、リース料を支払うことで賃貸としてこれまでの家の利用を続けていくという仕組みです。

リースバックはどのようなときにするのかというと、

このような場合にリースバックを行うことがあります。現在このような悩みがある人はリースバックを検討してみると良いかもしれません。

戸建てをリースバックするメリット

リースバックには次のようなメリットがあります。

1.短期間で資金を調達することができる

リースバックをすればまとまった現金を一括で受け取ることができます。厳しい審査がなく、買い手探しの必要もないため、現金を手にするまでに時間がかかりません。また、現金を一括で受け取ることができるのがメリットですが、希望すれば毎月分割で受け取ることもできます。

2.利用者に制限がない

年齢、収入による制限はありません。成人していて、判断能力のある人であれば誰でもリースバックをすることができます。また、受け取った資金の使い道にも制限はありません。

3.同じ家に住み続けることができる

リースバックでは、自宅を売却した後もこれまで通り自宅に住むことができます。
引っ越しをすると金銭的にも精神的にも負担になります。
例えば、引っ越すことで子どもを転校させなくてはならなくなってしまうかもしれません。さらに、住み慣れた場所の近所の人たちと別れることにも抵抗を感じることでしょう。高齢者の方は特に長年住んだ地域から引っ越すことに抵抗がある方も多いかもしれません。さらに、引越しをしている姿を見られないため自宅を売却したという事実を周囲の人に知られないで済みます。
このように、同じ場所に住み続けることができるというのはメリットになるのです。

4.資産を維持するコストがかからなくなる

自宅を所有していると、固定資産税や火災保険料を支払わなければなりません。しかし、リースバックすれば自宅の所有権を手放すことになるので、支払いは毎月の家賃のみになります。

5.売却した家を買い戻すことができる

普通、持ち家を一度売却してしまうと買い手がつくため、元の家を所有し直すことはできません。しかし、リースバックでは、売却した家を買い戻すことができるのです。

戸建てをリースバックするデメリット

続いて、リースバックには次のようなデメリットがあります。

1.売却価格は相場よりも安くなる

リースバックでは、一般的な売却のときよりも家の売却価格が安くなってしまいます。これは、不動産の市場価値が下落するリスクを見越して売却価格が決められるためです。

2.賃貸借には期限がある

賃貸借は永遠にできるわけではありません。期限は大体2〜3年であることが多いです。
また、契約の更新は不可能で、再契約も困難である場合が多いです。

3.家賃が相場よりも高い

リースバック後の家賃は「毎月の家賃=売却価格×期待利回り÷12ヵ月」という式で設定されます。そのため家賃は相場よりも少し値上がりすることになります。

4.売却金額がローンを下回る場合は利用できない

売却金額がローンを下回る場合は、自宅を売却しても住宅ローンを完済できません。そうすると融資先の金融機関から抵当権を外すことを許可してもらえないため、リースバックで売却することができなくなってしまいます。

5.自宅の所有権が買取業者に移転するs

自宅を売却するため、所有権は手放すことになります。それに抵抗を感じる場合はリースバックは向かないかもしれません。

.リースバックしたいと思ったらまず何をすれば良いのか

もしリースバックをしようと思った場合は、まず何をすれば良いのでしょうか。実際のリースバックの流れを見てみましょう。

【リースバックの流れ】

リースバックはこのような流れで進んでいきます。
リースバックに興味を持ったら、まず不動産業者に相談に行ってみましょう。相談対応と住宅の机上査定は無料で行ってもらえます。

どのように不動産業者を選べば良いのか

リースバックを扱っている企業はたくさんあります。それでは、どのように不動産業者を選べば良いのでしょうか。

ウェブサイトを調べる

まずはインターネットで調べてみましょう。各不動産会社のウェブサイトを見ると、サービスの特徴がわかります。例えば、敷金、礼金はかかるのか、手数料はいくらか、査定までに何日かかるかなどの観点で比較をして、希望に合う業者を選んでいきます。

こちらの記事ではいくつかの企業を比較しているので、参考にしてみてください。
⇒ 【リースバック検討者必見!】大手と中小を徹底比較!~メリットとデメリット~

不動産業者に相談に行く

いくつかの業者に絞ったら、実際に相談に行ってみましょう。相談は無料で対応してもらえることがほとんどです。相談に行くと、住宅の机上査定をしてもらうことができます。そこで提示された条件も比較して、希望に合う条件を提示してくれた業者と契約を結ぶと良いです。その際には、

を比較して選びましょう。

大手企業と中小企業ではどちらが良いのか

不動産業者には大手企業も中小企業もありますが、どちらを選べば良いのでしょうか。
大手企業を選ぶメリットには、販売力、資金力があること、知名度があって安心できること、サービスの質が良いこと、倒産する可能性が低いことなどがあります。一方、デメリットとして、担当者が忙しくて対応が荒い可能性があること、担当者が異動になって、細かい要望に対応してもらえないかもしれないこと、対象物件の融通が利かないかもしれないことなどがあります。
中小企業でリースバックをするメリットは、地元密着であるため地元の情報に強いこと、細やかな対応をしてくれることです。
中小企業を選ぶデメリットは広いネットワークがないこと、知名度がないため信頼性に欠けるということです。

費用はいくらかかるのか

リースバックをする際にはどのような費用がかかるのでしょうか。リースバックの流れに合わせて、査定のとき、売買契約、賃貸契約、契約期間中、退去時の5つに分けて、それぞれにかかる費用を見ていきます。

1.契約前の相談、査定にかかる費用

査定は無料で行ってくれる業者が多いです。複数の業者に査定を依頼するようにしましょう

2.売買契約にかかる費用

3.賃貸借契約にかかる費用

リースバックでは、契約までにこのような費用がかかります。これらは家を売却した際に売却代金から差し引かれることになります。そのため、これらの費用に充てる資金を別に用意する必要はありません。もし手元に資金がなくてもリースバックをすることはできるのです。

4.契約期間中にかかる費用

一ヶ月あたりの家賃は「(買取価格)×(利回り)÷12か月」で決まります。そのため、もし家賃の負担を小さくしたいならば、買取価格を低めにしてもらうと、家賃の負担を小さくすることができます。家賃価格は相場よりも割高に設定されることが多いので、負担に感じる利用者が多いようです。しかし、しっかりと支払わないと強制退去となってしまうので、家賃価格には注意が必要です。

5.退去のときにかかる費用

最後に、リースバックした家を離れる場合には引越しの費用がかかります。退去の際に原状回復費用が求められるかどうかはリースバック業者によって異なるので、必要があれば確認してみましょう。

まとめ

いかがでしたか。戸建てをリースバックすると、売却価格に合わせて資金を調達することができます。その使い道には制限がないため、さまざまな人がさまざまな目的でリースバックを利用しています。リースバックにはメリットもありますが、デメリットもあります。利用する際には、よく検討してから行うようにしましょう。 また、サービス内容は不動産業者によって大きく異なります。契約を結ぶ前に複数の不動産業者のサービスを比較しておくと、自分に不利な契約を結んでしまうことを防ぐことができるでしょう。


【関連記事】

リースバックを上手く活用するときに役立つハウスメーカーとは?

リースバックって?Wikipedia情報まとめ

【老人ホームを売りたいとき】老人ホームはリースバックできるのか?

【リースバック検討者必見!】どんな人が利用できる?必要な条件とは?

【リースバック初心者必見!】リースバックに担保は必要なのか?

【リースバック/相場】売却価格の決まり方〜家はいくらで売れるのか?

【リースバックとは?】2chの投稿を見てリースバックについて知ろう!

【おすすめ7選!】リースバックの一括査定サイト〜まとめ〜

【厳選10選】大手リースバック業者まとめ〜迷ったらこれがおすすめ!〜

【家の相続】リースバック後に相続はできる?お得に相続する方法とは?