みなさんはリースバックについて知っていますか。リースバックとは、家を売却して資金を得た後、賃貸として同じ家に住み続けるという仕組みです。今すぐにまとまった資金が必要だという人や、不動産の管理にかかる手間をなくしたいという人などがリースバックを検討することがあります。
それでは、リースバックをするためには、費用はかかるのでしょうか。もし費用が高いのなら、リースバックを利用するのはためらわれてしまいますよね。
一体どれくらいの費用がかかるのでしょうか。今回はリースバックをする際に必要な費用についてご説明します。
目次
「リースバック」とは、「セール・アンド・リースバック」の略称です。リースバックは数ある資金調達方法の中の一つです。個人が何か不動産を所有している場合、それを売却すればまとまった資金を手にすることができます。そして売却した後は、賃貸借契約を結んで賃貸として元の不動産を利用していきます。このように、リースバックとは、これまで通りに資産を利用しながら資金を調達することができる仕組みのことです。
それでは、リースバックできる資産にはどのようなものがあるのでしょうか。リースバックでは、さまざまな資産を対象にすることができます。例えば、車、飛行機、機械、設備、戸建て、マンションなどがリースバックの対象になっています。
さまざまな資産を対象にできるリースバックですが、その中でも不動産を対象としているものは「不動産リースバック」と呼ばれます。不動産リースバックの対象となるものには、戸建てやマンションのみならず、オフィスや店舗、倉庫など、幅広い物件が含まれています。そのため、さまざまな人が多様な用途でリースバックを利用することができるということがわかります。
次に、リースバックの流れを確認します。
家をリースバックすることを決めたら、どのリースバック業者に依頼するかをまず検討します。リースバックを扱っている業者はたくさんあり、サービス内容は業者によって異なります。各社のホームページを調べて比較してみましょう。
いくつかのリースバック業者に条件の相談をしに行きます。自分の希望にあった条件を提示してくれる業者を選びましょう。
次に、物件の査定を依頼します。
簡易査定と、現地調査が行われ、それに基づいて買取価格と家賃が提示されます。
条件に納得したら契約を締結します。契約には２種類あります。
１つ目は、売買契約で、もう一つは、賃貸借契約です。この２つの契約によって、持ち家を売却しながら、今後はその家を賃貸して使い続けることができるようになります。
契約期間満了の際には、契約を結び直すか、新しい住居に引っ越すか、今の家を買い戻すかという３つの選択肢があります。そのどれかを選び、手続きを取ります。契約内容によっては、契約の結び直しや家の買い戻しができないことがあります。
リースバックはこのような流れで進んでいきます。
リースバックの流れはおおまかに、問い合わせ、査定、契約という流れで進んでいくことがわかりました。その中では費用がかかるものもかからないものもあります。それでは、実際にどのようなコストがかかるのかを見ていきましょう。
リースバックの最初の段階は、不動産業者に相談をし、査定をしてもらうことです。契約前の相談や査定には費用はかかりません。相談対応は無料で行ってくれる業者が多いです。そのため、何か疑問があれば気軽に相談に行くことができます。また、査定は無料で行ってもらえるので、リースバックを検討する際には複数の業者に査定を依頼し、それぞれのサービスを比較するようにすると良いでしょう。それによって自分の希望に合ったサービスを提供してくれる不動産業者を見つけることができます。
査定内容に納得したら、リースバック業者と売買契約を結びます。売買契約とは、家を売却する際に締結する契約でした。売買契約の中には、売買価格や 引渡しの日程、買い戻しに関する取り決めなどが記載されています。売買契約のときにかかる費用には
などがあります。それぞれについて詳しく見ていきましょう。
印紙税とは、契約書に課される税金です。その費用は家の売却価格によって異なります。つまり、売却価格が高ければ印紙税も高くなるのです。リースバックの場合は一般的に5,000円～30,000円くらいかかることが多いです。例えば、売却価格が1000万円～5000万円であった場合は、印紙税は1万円かかることになります。
リースバックでは登記変更税とそれに伴う司法書士報酬が必要となります。登記変更とは、リースバックによって所有権が移行したことを申請するための手続きです。こちらも家の売却価格によって決まります。また、登記変更のためには司法書士に依頼することになるため、司法書士報酬もかかります。司法書士報酬にはだいたい2万円～5万円がかかります。
住宅ローンの支払いが残っていると、その家には抵当権がついているという状態になります。抵当権とは、「万が一、住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者が担保とした資産を売却することで弁済を受ける」という債権者側の権利です。この抵当権がついているとリースバックをすることができません。そのため、抵当権抹消費用を支払って抵当権を外す必要があります。
抵当権抹消費用は戸建であれば登録免許税が2,000円〜4,000円ほどかかり、さらに司法書士報酬が15,000円～30,000円くらい必要になります。
仲介手数料としては売却額の3％＋6万円がかかります。しかし、不動産業者が仲介役ではなく、直接買い取る場合は仲介手数料がかかりません。また、不動産業者によっては仲介手数料を最初から無料にしている場合もあります。
手続きのための事務手数料がかかる場合もあります。しかし、仲介手数料がかかる場合、そちらのみになることが多いです。費用としては、仲介手数料と同じくらいになります。
家の売却価格が購入価格を上回る場合、譲渡益課税というものがかかります。譲渡所得として所得税と住民税がかかることになります。しかし、特例があり、売却益が3000万円以下であると譲渡所得に税金はかからなくなります。つまり、リースバックでは譲渡益課税は実質のところかからないことが多いです。
賃貸借契約とは、売却した家を賃貸として利用するために締結する契約でした。賃貸借契約の内容には、支払うべき諸手数料や、家賃の支払い方法、途中解約、原状回復について記載されています。賃貸借契約に際しては
といった費用がかかります。
まず、敷金、礼金がかかる場合があります。費用はだいたい家賃の1¬〜２ヶ月分にあたります。しかし、リースバックでは敷金、礼金はかからないケースもあります。もし敷金・礼金代を支払いたくない場合は。敷金・礼金を無料としている不動産業者に依頼すると良いでしょう。
家賃保証料とは、万が一家賃を滞納してしまった場合に備えて、保証会社に支払っておくものです。保証料を支払うことで、もしものときには保証会社が家賃を立て替えてくれるのです。家賃保証料の費用は家賃の0.3～1か月分にあたります。
リースバックでは、自宅が災害にあったときなどに備えて火災保険に加入します。家に対してかける保険は家の所有者である不動産業者が負担するため、利用者には費用はかかりません。しかし、家財保険や借家人賠償責任保険は利用者の負担となります。火災保険料にはだいたい2万円〜5万円ほどかかります。しかし、不動産業者によっては家に対してかける保険のみならず、家財保険の分も負担してくれる業者もあります。火災保険をどこまで負担してもらえるのかが気になった場合は、実際に不動産業者に問い合わせてみましょう。
賃貸契約に際しても事務手数料が発生する場合があります。その費用は家賃にして約0～1か月分になります。
リースバックでは、契約までにこのような費用がかかります。これらは家を売却した際に売却代金から差し引かれることになります。そのため、これらの費用に充てる資金を別に用意する必要はありません。もし手元に資金がなくてもリースバックをすることはできるのです。
契約締結後は、家賃を支払って資産を利用していくことになります。一月あたりの家賃は「（買取価格）×（利回り）÷12か月」で決まります。そのため、もし家賃の負担を小さくしたいならば、買取価格を低めにしてもらうと家賃の負担を小さくすることができます。家賃価格は相場よりも割高に設定されることが多いので、負担に感じる利用者が多いようです。しかし、しっかりと支払わないと強制退去となってしまうので、家賃価格には注意が必要です。
最後に、リースバックした家を離れる場合には引越しの費用がかかります。退去の際に原状回復費用が求められるかどうかは、リースバック業者によって異なるので、確認してみる必要があります。
これまで、リースバックでは費用がかかるのかについて見てきました。
リースバックでは大きく分けて売却のための費用、賃貸のための費用、家賃、退去の際の費用が必要となることがわかりました。
売却に関する費用としては印紙税、抵当権抹消費用、仲介手数料などが、賃貸契約に関する費用としては家賃保証料、火災保険料、敷金、手数料などがあります。それに加えて毎月の家賃と、退去をする際にも引越し費用が必要となります。
これらの費用は売却金から支払うことができるため、リースバックをするために大金が必要になるということはありません。しかし、資金繰りには気をつけて、無駄使いをしないように心がけましょう。
