【リースバック/相場】売却価格の決まり方〜家はいくらで売れるのか? 〜

リースバックとは、「資産の売却によってまとまった資金を調達し、その後は賃貸として同じ資産の利用を継続する」という仕組みでした。リースバックの家賃は相場よりも高く設定されることが多いです。それによって、長年リースバックをしていると家賃負担が高くなってしまいがちです。また、家を売却したときの買取価格が相場より低いという特徴もあります。リースバックの買取価格に関してはそのようなデメリットがあります。それでは、リースバックの買取価格はどのように決まっているのでしょうか。
今回はリースバックの買取価格の決まり方について学んでいきましょう。

目次

  1. リースバックの流れ
  2. 物件の買取価格の決まり方
  3.  築年数と買取価格の関係
  4.  市場価値と買取価格の関係
  5.  貸借期間と買取価格の関係
  6.  家賃と買取価格の関係
  7.  なぜ買取価格には市場価値が関係するのか
  8. 買取価格の相場はどれくらいか
  9. 買取価格を決める査定とは
  10.  ①仮査定
  11.  ②本査定
  12. 買い戻し価格の決まり方
  13. まとめ

1.リースバックの流れ

リースバックとは家を売却することで資金を調達する仕組みでした。まず、リースバックの流れをご説明します。
利用者は、さまざまな理由で資金が必要になったとき、リースバック業者に相談に行きます。リースバック業者では無料で相談に対応してくれて、持ち家の査定をしてくれます。売却価格に納得したら、売買契約を締結します。これで家の売却が決まりました。次に、賃貸借契約を結びます。利用者は家を手放したけれど、今後は賃貸として同じ家を使い続けることになります。不動産のリースバックはこのような仕組みになっています。

物件の買取価格の決まり方

リースバックとは、所持している物件を売却して資金を手に入れるという仕組みでした。それでは、物件の買取価格はどのように決まるのでしょうか。実は、買取価格には家の状態と、市場価値が影響しているのです。

築年数と買取価格の関係

まず、物件の状態によって買取価格が決まります。
例えば、建築されてからしばらく経って老朽化している物件と新築物件では、どちらの方が買取価格が高くなるかは明らかでしょう。築年数が経っておらず、きれいな状態である物件ほど、買取価格は高くなります。
しかし、一概にそうともいえない場合があります。築年数が経っていても高く買い取ってもらえるケースがあるのです。
例えば、築年数が古い家は市場価値の90%くらいで売れる一方、新築物件が70%くらいの値段でしか売れないということがあります。それは、新築物件では土地の市場価値が下がってしまうリスクがあるからです。もしも借り手が長期に渡ってリースバックした物件に住むことになったら、その間に土地の価値は大きく下がってしまいます。そのため新築物件であったとしても高く買い取ることが難しいのです。一方、古い物件では価値の下落が起こりにくいです。そのため、古い物件は建物の価値は低く算定されるけれど、代わりに土地の値段が高めに設定されます。このように、家主にとって買取価格が売却価格を上回るリスクを軽減するため、築年数が経っていても高く買い取ってもらえるケースがあるのです。

市場価値と買取価格の関係

また、買取価格の決定は家の状態のみならず、市場価値とも関係があります。
家の買取価格は市場価値を参考に決定されます。人気の高いエリアでは高い値段で買い取ってもらうことができ、人気のないエリアでは買取価格が下がってしまいます。人気の高いとは、都市圏のような流通性の高い場所のことを指し、このようなエリアでは市場価格とほとんど等しい値段で買い取ってもらうことができるのです。例えば、東京、大阪、名古屋のようなエリアでは市場価値の90%ほどの値段をつけてもらうことができます。 しかし、流通性があまり良くない地方などでは、市場価値より低い価格で取り引きされてしまいます。地方での買取価格は市場価値の70%〜80%くらいになります。もしあまりにも流通性が見込めない場合は、リースバックを断られてしまうこともあるので注意が必要です。

貸借期間と買取価格の関係

貸借期間も買取価格に影響します。早く退去してもらう方針がある場合、貸借期間が短く設定されています。その場合は、物件の価値が下がる可能性が低いため、高めに買い取ってもらうことができるのです。

家賃と買取価格の関係

資金が大量に必要な場合はできるだけ買取価格を高くしたいと思うことでしょう。しかし、買取価格が上がると家賃も高くなってしまいます。家賃の負担と買取価格のどちらを優先させるかはよく検討しましょう。その希望をリースバック運営会社に伝えてみると、柔軟に対応してもらえることがあります。しかし、より多くの買取金額を受け取ることを選んで希望が通った場合は家賃の負担が大きくなるということなので、家賃を滞納しないように注意が必要です。
また、毎月の家賃の負担を軽減したい場合、安く買い取ってもらえば家賃を下げることができます。
何か家賃や買取価格に希望がある場合は、不動産会社に相談してみましょう。

なぜ買取価格には市場価値が関係するのか

なぜ市場価値の影響を受けて家の買取価格が決まるのでしょうか。それは、買取価格を決める際には「もし不動産を第三者に売却した場合にいくらで売れるのか」ということが参考にされているからです。リースバック業者はもし借家人に家賃を滞納されてしまった場合、不動産を売却することで家賃分を回収することに
なります。その際に確実に家賃を回収できるように、買取価格が設定されるのです。
売却価格に関してはリースバック業者によって異なる点があるので、実際にいくらで買い取ってもらうことができるのかが気になった場合は、リースバック業者に確認してみることが必要です。

買取価格の相場はどれくらいか

買取価格の相場はだいたい市場価値の7割から9割ほどです。買取価格は市場価格より低くなることが多いのです。なぜなら、不動産業者は物件を売り手以外に貸すことができないからです。リースバックではこれまでと同じ人が物件を利用し続けることになります。それはつまり、物件の価格が下落するリスクを長期間抱えるということなのです。不動産業者にとっては自由に売買、貸借した方が利益を生み出すことができます。不動産業者はそのような制約を抱えることになるので、買取価格は少し低く設定されるのです。

買取価格を決める査定とは

家の売却価格はリースバック業者による査定によって決まります。 その際の査定は①仮査定に申し込む、②本査定をしてもらう、③契約するという流れで進みます。リースバックの査定の流れについて詳しく見ていきましょう。

①仮査定

まずは仮査定が行われます。仮査定は無料で依頼することができます。仮査定では、家の売買価格と家賃を知ることができます。氏名、住所、年齢のような基本情報と物件情報が分かれば仮査定を行うことができます。この段階は「机上査定」と呼ばれるように、現地に行って調査をすることはありません。そのため、仮査定には時間がかかりません。最短で1〜2日以内におおよその自宅の売却価格と売却後の家賃がわかり、電話やメールで教えてもらうことができます。このスピード感はリースバックのメリットの一つです。
仮査定の結果に納得し、リースバックを検討しようと思った場合は本査定に進みます。もし仮査定の結果に納得できなかった場合や、他の業者に依頼したいと思った場合は、ここで手続きを終了します。

②本査定

仮査定の結果に納得した場合は、次に本査定を行います。仮査定は現地に行かずに行う査定でしたが、本査定は現地調査となります。仮査定ではわからなかった結果が判明することもあります。仮査定の結果はあくまでも概算であるため、本査定の結果とはズレが生じることがあります。本査定を依頼した結果、全く違う売買価格や家賃を再提示される可能性もあるので注意しましょう。
本査定の結果が提示されたら、売却価格や家賃のみならず、リースバックに際するさまざまな条件も確認しましょう。例えば、管理費は誰が支払うことになるのかを確認します。管理費をどこまで負担してくれるのかということは不動産業者によって異なります。後になって、思っていたよりも支払わされたというようなことがないように、事前によく確認しておきましょう。
さらに、契約の仕方は普通借家契約なのか定期借家契約なのかを確認します。普通借家契約では、契約満了時に契約を更新することができ、基本的に希望する間はずっと住み続けることが可能です。一方、定期借家契約は契約を更新することができないため、基本的には2〜3年で退去をすることになります。つまり、契約の種類を確認しておかないと、希望する期間住み続けることができなくなってしまう可能性があるのです。 契約後にトラブルとならないように、査定結果をよく確認しておくことが必要です。

買い戻し価格の決まり方

リースバックの場合には家を買い戻すことができます。これは一般的な賃貸契約などとは違うリースバックのメリットの一つでした。実は、この買い戻しの際に必要となる価格は、買取価格の影響を受けているのです。買い戻し価格は

「買い戻し価格=買取価格×1.1~1.3」

という式で求められます。これは、買取価格に諸費用分を上乗せした金額となっています。
この式を見ると、買取価格が高ければ高いほど買い戻し価格も高くなってしまうということがわかります。
この点も考慮して、もし買い戻しを検討しており、買戻しの負担を少しでも軽減させたいなら、あまり買取価格を高くしすぎないほうが良いかもしれません。 買い戻しに関する取り決めは契約締結時に決定されます。もしも契約内容に「買い戻しは不可」などと記載されてしまっていた場合は、後から買い戻しをしようとしても断られてしまう可能性が高いです。後で後悔しないで済むように、買い戻しのことも検討して契約を締結するようにしましょう。

まとめ

これまで、リースバックの際の家の買取価格について説明してきました。家の買取価格は物件の状態や市場価格の影響を受けて決まります。相場としては市場価値の7〜9割であることが多いということがわかりました。また、それに基づいて家賃や買い戻し価格が決まっていきます。
リースバックを行う際には、不動産業者に相談したり、複数の業者に査定を依頼したりして、自分の希望に合った条件を提示してくれる業者を選ぶようにしましょう。不動産業者を比較する際は、家を売却したときにいくら受け取ることができるかだけではなく、どのようなサービスがあるのか、その他の諸費用にいくらかかるのかというところまで比較することが大切です。


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